4년은 공급 고갈…'인구 100만' 경남 창원 주목할 4곳

부동산 전업 투자가이자 유튜버로 활동하는 김수영 김부투TV(김수영부동산투자학교) 대표가 ‘3000만원으로 시작하는 아파트 투자 프로젝트(리더스북)’를 펴냈다. 책의 주요 내용을 발췌해 소액 투자가 가능한 지방 부동산 주요 시장을 둘러보고, 주의할 점을 소개한다.

[지방 관심지역 둘러보기] ④ 인구 100만명 경남 창원, 향후 3~4년 주택공급 감소

[땅집고] 경상남도는 인구가 333만명으로 전국 모든 도 가운데 가장 많다. 경남은 8개 시와 10개 군으로 이루어져 있는데 이 중 인구 50만명 이상 도시는 2개로 창원과 김해다.

경남의 3.3(평)㎡당 시세 흐름을 살펴보면 2010년 입주 물량 부족으로 크게 상승했고 2012년 조정받는 구간이 있었지만 이후 2016년까지 꾸준히 상승했다. 그러다 2017년부터 3년간 공급 폭탄이 쏟아지자 2019년까지 매매가는 큰 폭으로 떨어지며 2010년 하반기 수준으로 돌아갔다.

하지만 2020년 물량이 급감하고 동시에 시중 유동성 영향과 정부 규제 정책에 따른 풍선효과로 다시 튀어 올랐다. 3년간 하락분을 1년 만에 회복한 것이다. 앞으로 3~4년간 경남 부동산 공급은 크게 줄어든다. 관심을 갖고 지켜볼 시점이다.

경남 8개 시 중 가장 주목할 곳은 인구 100만 명의 창원이다. 5개 광역시와 수도권을 제외하고 지방에서 인구 100만명이 넘는 곳은 창원이 유일하다. 2010년에 창원, 마산, 진해가 통합되면서 창원 인구는 100만명을 넘겼다. 울산광역시(113만명)와 비슷한 수준이고 경남 2위 도시인 김해(53만명)과 비교해도 2배쯤 차이난다. 행정구역은 총 5개 구로 아파트 가격은 1급지인 의창구, 성산구, 마산회원구, 마산합포구, 진해구 등으로 나눠서 보면 된다.

■ 창원시 투자지역 분석 1 : 성산구

성산구는 명실상부 창원 1급지다. 창원 전체를 통틀어 1등 아파트도 성산구에 있다. 바로 용호동 ‘용지더샵레이크파크’다. 이 아파트는 2020년 한 해에만 무려 3억 원 넘게 올랐고 지난 10월 84㎡(이하 전용면적) 기준 11억4500만원에 거래됐다. 2017년 11월 입주한 5년 차 신축 아파트로 총 883가구다. 브랜드, 학군, 인프라, 자연환경(용지못·용지공원) 등 어느 것 하나 빠지는 것이 없다. 용호동 ‘용지아이파크’(1036가구)가 용지더샵레이크파크 바로 옆에 있는데 두 아파트가 공동 선두로 창원 아파트 시장을 끌고 간다고 볼 수 있다. 용지아이파크와 용지더샵레이크파크 옆에 붙어 있는 트리비앙과 노블파크도 눈여겨볼 만하다.

성산구에서는 가음동과 반림동도 눈여겨 보자. 반림동은 앞서 언급한 용호동 랜드마크 형제 옆에 붙어 있는 트리비앙과 노블파크 등이 있는 곳이다. 두 곳을 제외하면 성산구 메인은 가음동으로 대장 아파트는 창원센텀푸르지오다. 그 뒤를 가음한화꿈에그린, 더샵센트럴파크1~3단지가 바짝 뒤쫓고 있다.

가음동과 반림동 가격이 부담스럽다면 성주동, 대방동, 남양동 쪽으로 넘어가면 된다. 가음동에 비하면 성에 차지 않겠지만 우리의 목적은 상승이 예상되는 소액 투자 아파트를 찾는 것이지 실거주할 집을 찾는 것이 아니다.

■창원시 투자지역 분석 2 : 의창구

창원 중동 유니시티 1~4단지는 창원 전체에서 2급지로 볼 수 있는데 1급지와 큰 차이가 없다. 실제 유니시티1단지 84㎡가 9억원을 넘겨 용호동과 실제 가격 차가 크다. 중동 유니시티1~4단지는 2019년 6월부터 순차적으로 입주한 3년차 아파트로 1단지부터 4단지까지 도합 6100가구가 넘는 초대형 단지로 창원의 신도시라 해도 과언이 아니다. 단지 인근에는 스타필드가 들어서는 호재도 있다.

■창원시 투자지역 분석 3 : 마산회원구·마산합포구

의창구나 성산구에 임장을 갔을 때, 선진입할 수 있는 시점이라면 굳이 더 아래 급지에 갈 필요 없이 거기서 열심히 물건을 찾아보면 된다. 하지만 의창구와 성산구에서 본인 가용 자금으로 마음에 드는 물건을 못 찾았다면 마산으로 넘어가자. 마산은 확실히 의창구나 성산구보다 가격이 덜 올랐고, 같은 가격이라면 더 좋은 수준의 아파트에 투자할 수 있다.

같은 마산이라도 회원구가 합포구보다 비싸다. 뭐든 중심지에 붙어 있을수록 비싸고, 멀어질수록 싼 법이다. 마산회원구에서는 창원롯데캐슬더퍼스트와 메트로시티1~2단지가 핵심이다. 창원롯데캐슬더퍼스트는 2018년 7월에 입주했으며 1184가구 대단지다. ‘초품아’(초등학교를 품은 아파트)는 아니지만 합성초등학교가 가까워 자녀 통학시키기에 큰 불편함은 없다. 다만 30평대 중심 아파트라 이후 중대형 수요를 충족할 수 없다는 점은 아쉬운 부분이다.

마산회원구의 대장 아파트는 단연 메트로시티다. 1단지와 2단지로 나뉜다. 1단지는 2009년에 입주한 13년 차 2127가구이고 2단지는 2015년에 입주한 7년 차 1915가구의 단지로 두 단지를 합하면 총 4000 여 가구 규모다. 마산고속버스터미널, 롯데마트, 삼각지공원, 창원NC파크, 마산회원구청, 마산역 등의 생활편의시설을 잘 갖춰 선호도가 높다. 메트로시티를 중심으로 인근 아파트 매매가와 전세가 흐름, 갭(gap)을 따져보면 분명 아직 저렴한 투자 매물을 찾을 수 있을 것이다.

■ 창원시 투자지역 분석 3 : 마산합포구

마산합포구는 앞선 의창구, 성산구, 마산회원구보다 해양 도시 성격이 강한데 실제 오션뷰 아파트가 많다. 가격 기준 대장 아파트는 월영SK오션뷰 아파트다. 2017년 9월에 입주한 5년 차 신축 아파트로 932가구다. 84㎡ 기준 4억원을 돌파했으나 확실히 창원의 다른 구보다는 가격이 저렴하다. 생활권을 같이하는 마린애시앙부영, 마산만아이파크 등이 인기 있다.

■ 창원시 투자지역 분석 4 : 진해구

창원마린푸르지오는 현재 진해구의 1급지 대장 아파트다. 2015년식 7년 차로 1~2단지를 합쳐 2000가구가 넘는 대단지 아파트다. 진해에서 지금 이보다 좋은 입지와 상품의 아파트는 찾기 힘들다.