집값 하락세? 여전히 오르는 중…2023년까진 계속 뛴다

[땅집고] 대출 규제 여파로 서울 아파트 시장이 하락세로 접어들고 있다는 보도가 여기저기서 나오고 있습니다. 서울의 11월 부동산 통계 지표를 통해 현 시장이 어떤 상황인지 검증해보겠습니다. 아파트 매매 가격 상승률(KB부동산)과 거래량(서울부동산정보광장), 5분위별 매매가격 상승률, 전세가율 그래프를 차례로 살펴보겠습니다.

​①11월 아파트 매매가 1.06% 상승…뚜렷한 ‘하락세’는 아니다

11월 서울 아파트 매매 가격 변동률은 1.06%를 기록했습니다. 2020년 11월부터 2021년 11월까지 13개월 동안 서울 아파트는 월 0.9% 이상 상승률을 지속하고 있습니다.

관련 데이터 집계가 시작된 1986년 이래 서울 아파트가 월 0.9% 이상 연속 상승한 직전 기록은 8개월(2001년 2~9월)이었다는 점을 돌이켜보면 작년 후반부 이후 상승세가 얼마나 컸는지 알 수 있습니다. 올해 11월까지 상승률도 15.9%로, 그 뜨거웠던 2018년(13.6%)과 2020년(13.1%)의 연간 상승률을 뛰어넘었고, 2006년 24.1% 상승 이래 15년 만에 최대 불장을 보여주고 있습니다.

서울 아파트의 가장 강력한 실수요층인 ▲서울·경기 10~11년차 부부 급증 ▲2019~2020년에 비해 반토막난 입주 물량 ▲역대 최대 유동성에 신도시 예정지인 인천계양과 하남교산 토지보상금 지급 ▲다주택자 양도소득세 중과에 따른 매매 유통 매물 감소 ▲임대차3법 시행에 따른 전세 유통 매물 감소 등이 어우러져 2021년 급등세를 역대급으로 만들고 있습니다.
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②전세 유통 매물 늘고 있지만…내년 전세난 가능성 여전

​11월 서울 아파트 전세값 증감률은 0.92%를 기록했는데요, 임대차3법이 시행된 직후인 2020년 9월부터 2021년 11월까지 20.8% 급등해 2001~2002년 이후 19년만의 폭등세를 보여주고 있습니다. 다만 현재 전세 매물 증가 징후가 여기저기서 포착되고 있는 점은 눈여겨볼 만한 대목입니다. 임대차3법으로 전세 유통 매물이 줄었던 상황인데다, 입주 물량도 줄고 있는데 전세 매물이 다시 늘어나고 있다는 사실이 특이합니다. 이는 서울 아파트의 갭(gap) 투자 비율이 크게 증가했기 때문으로 추정됩니다.
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서울 아파트의 갭투자 비율은 2020년 상반기까지만 해도 40% 이하였지만, 임대차3법 통과 이후 40%를 돌파하더니 2021년에는 50%를 넘어서고 있습니다. 전세 매물 증가의 직접적인 이유가 여기에 있는 것으로 보입니다. 다만 서울 아파트 입주 물량은 2020년 5만7000가구→2021년 3만1000가구→2022년 2만 가구로 더욱 줄어들 것이 확실시되고 있어 내년에 다시 전세난이 발생할 가능성은 충분하다고 하겠습니다.
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③대출 규제 강화→중저가 아파트 타격…고가 아파트 양극화 심화

위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이입니다. 가장 고가인 5분위(상위 0~20%) 아파트가 올 8월 3.6% 폭등한 뒤 9월에는 0.5% 상승으로 숨고르기에 들어갔으나 다시 10월 2.6%, 11월 2.4%로 폭등했습니다. 반면 3분위(상위 40~60%)와 2분위(상위 60~80%) 아파트는 11월에 각각 0.1%, 0.9% 하락했습니다. 상대적으로 견고한 상승을 지속했던 3분위와 2분위 아파트가 동시에 하락한 것은 2019년 2~4월 이후 2년 반 만의 일입니다.
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상위 20%에 해당되는 고가 아파트인 5분위 아파트는 2019년 12월 이후 15억원 이상 대출 금지 규제를 맞아 최근 대출 규제 강화 영향을 받지 않는 모습이지만, 중위 또는 중하위에 해당되는 3분위와 2분위 아파트는 대출 규제 강화로 상승세에 직접 타격을 받는 모습입니다. 이는 대출 규제 강화로 ‘양극화’가 다시 심화되는 것입니다. 2년 동안 대출 없이도 상승세를 유지했던 고가 아파트의 저력을 보여주기도 한 셈이구요.
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종합부동산세 ​고지서가 발송되면서 고가 아파트가 타격을 받을 것이라는 의견도 많습니다만, 1주택자 종부세 부담은 아직 크지 않기 때문에 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화될 가능성이 높습니다. 이 때문에 고가 아파트 상승세는 당분간 지속될 것으로 보입니다. 양극화 현상이 지속될지 다음달 지표가 주목됩니다.
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④전세가율 여전히 높다…2023년까지 떨어지기 힘들어

​전세가율(매매가격 대비 전세금 비율)은 2016년 6월(75.1%)을 정점으로 꾸준히 하락해 2018년 1월 70% 아래로 내려갔고, 같은 해 11월에 60%를 끊고 내려갔습니다. 2020년 8월부터 반등한 전세가율은 2021년 1월에 단기 고점(56.3%)을 찍고 11월 54.5%까지 완만히 하락중입니다.
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그러나 ​2021년 11월 54.5%라는 전세가율은 과거와 비교하면 ▲1999년 6월 ▲2003년 1월 ▲2012년 11월과 유사한 수준인데 아시다시피 이 시기는 상승기 전반부(1999년 6월, 2003년 1월)와 하락기 막바지(2012년 11월)에 해당됩니다. 전세가율이 낮으면 갭 투자도 어려워져 집값이 하향 안정세를 보일 것이라는 전망이 많습니다. 하지만, 현재 전세가율은 여전히 높아 이로 인한 중장기 하락세가 진행되기에는 쉽지 않아 보입니다.
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시장에 의미있는 하락 또는 추세적인 하락을 일으키려면 전세가율이 현재보다 상당히 낮아져야 하는데 이는 2023년 둔촌주공, 개포주공 1·4단지, 래미안 원베일리 등 대규모 입주가 진행되기 전까지는 일어나기 힘들어 보입니다. /글=삼토시(강승우), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com
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