'여기 84㎡이 7억이 넘어?'…전북 전주 투자할 만한 3곳

부동산 전업 투자가이자 유튜버로 활동하는 김수영 김부투TV(김수영부동산투자학교) 대표가 ‘3000만원으로 시작하는 아파트 투자 프로젝트(리더스북)’를 펴냈다. 책의 주요 내용을 발췌해 소액 투자가 가능한 지방 부동산 주요 시장을 둘러보고, 주의할 점을 소개한다.

[지방 관심지역 둘러보기] ③ 전북 전주시

[땅집고] 전북의 도청 소재지 전주시 인구는 66만명이다. 충북 청주보다 적고 충남 천안과 비슷하다. 지방 중소도시 중 구(區)로 나뉘는 시가 많지 않은데 전주는 완산구와 덕진구 등 2개 구로 이뤄져 있다.

전주 아파트 입주 물량을 보면, 2018~2020년 3년간 공급이 폭탄 수준이었다. 전주 인구(66만 명)를 기준으로 한 해 적정 공급량은 약 3000가구인데 해마다 적정 공급량의 3배 가까운 공급이 3년간 집중된 것이다. 공급이 쏟아진 3년간 실제 전주 부동산 매매가는 하락세를 그렸지만 하락 폭이 크지는 않았다. 2019년 말부터 빠른 속도로 가격을 회복하고 있다.

그런데 하락장이었던 지난 3년간 전주에서도 덕진구와 완산구의 집값 그래프가 차이를 보인다. 덕진구는 하락 폭이 크게 눈에 띄지 않는 반면 완산구는 낙폭이 크다. 반등할 때는 덕진구가 먼저 시작해 가파른 상승세를 보이고, 완산구는 반등 타이밍이 조금 더 느리며 오름폭도 덜하다. 1급지는 하락장에서 덜 떨어지고, 상승장에서는 항상 더 많이 오른다는 점을 전주에서도 확인할 수 있다.

실제 전주 시민들은 주거지로서 완산구보다 덕진구를 선호한다. 전주시 아파트 매매가 순위에서도 어김없이 덕진구가 상위권을 장악하고 있다. 덕진구에서는 에코시티, 만성지구, 혁신도시 등 3곳을 눈여겨 보자. 이 지역들은 신도시가 들어서기 전에는 말 그대로 허허벌판이었지만 기존 덕진구가 확장해 북쪽에 에코시티를 형성했고, 서쪽에 만성지구와 혁신도시가 조성됐다.

■ 전주시 투자지역 분석 1 : 4억→6억 급등한 ‘에코시티’

‘에코시티’는 덕진구 북쪽 송천동2가 일대에 만들어진 신도시다. 사람과 자연이 조화를 이루도록 설계했다. 전북도청과 전주시청이 있는 중심부에서 떨어져 있어 큰 관심을 받지 못했다. 하지만 현재 84㎡(이하 전용면적) 기준 7억 원을 돌파하는 아파트가 나오는 등 놀라운 모습을 보이 있다. 총 14개 단지가 입주했거나 입주를 앞두고 있다. 편의시설과 인프라가 하나둘 채워지면서 점점 도시가 완성돼 가고 있다.

에코시티에서 가장 빠른 2017년 입주했던 ‘에코시티자이1차’는 4억이하였던 84㎡ 실거래가가 현재 6억 원을 돌파했고 매매가격과 전세금 격차(갭)도 2억원을 넘었다. 현재는 사실상 투자자로서 진입하기는 어려운 상황이다. 하지만 전주에 임장을 간다면 에코시티는 꼭 들러보기를 권한다. 도시의 형성과 발전, 현지인 인식 변화 등 많은 공부가 될 것이다. 비슷한 원리를 다른 도시에도 적용해볼 수 있기 때문이다.

■전주시 투자지역 분석 2 : 덕진구 만성지구·혁신도시…2급지를 노려라

다음으로 살펴볼 곳은 덕진구 만성지구와 전북혁신도시다. 둘이 붙어 있어서 반나절 정도 할애한다면 충분히 같이 둘러볼 수 있다. 만성지구는 입주 2~3년밖에 되지 않은 신축 아파트로 이뤄져 아직 인프라가 제대로 갖춰지지 않았다. 하지만 전주지방법원과 전주지방검찰청 등 법조타운을 바로 앞에 두고 있다는 것이 장점이다. 현재 84㎡ 기준 5억원대로 에코시티보다 저렴하다.

전북혁신도시는 만성지구와 붙어있고 행정구역상 중동과 장동으로 나뉜다. 혁신도시는 만성지구보다 먼저 도시가 형성돼 입주 5~7년차 아파트가 많아 만성지구보다 생활 인프라는 좀 더 잘 갖추고 있다. ‘혁신중흥에스클래스’, ‘호반베르디움더센트럴1’, ‘호반베르디움더센트럴2’ 등이 실거래가 5억 원을 돌파해 6억 원을 향해가고 있다.

혁신도시, 만성지구 모두 이른바 대장 아파트는 갭이 벌어지고 있는 상황이다. 인근 2급지 아파트에서 기회를 찾아보는 것이 좋다. 신도시 3곳의 가격이 부담스럽고, 투자금 측면에서 매력을 못 느낀다면 남은 방법은 덕진구 구도심으로 들어가는 것이다.

덕진구 평당가를 보면 상위권에 만성동, 중동, 장동, 송천동2가 등이 눈에 띈다. 만성동은 만성지구, 중동과 장동은 혁신도시, 송천동2가는 에코시티가 있는 지역이다. 에코시티 아파트가 가장 비쌌으나 송천동2가가 1등이 아닌 이유는 에코시티가 송천동2가의 일부이기 때문이다. 따라서 좀 더 저평가된 곳이나 실투자금이 적게 드는 곳을 찾는다면 송천동2가에서 에코시티에 해당하지 않는 나머지 지역 가운데 송천동1가나 덕진동 일대 등을 살펴보면 좋다.

단, 1억 원대 구축 매물은 피하자. 1억 원대 매물은 정말 종잣돈이 너무 적어서 경매로 무피(매매가격에서 전세금을 뺀 실제 투자금이 거의 들지 않는)나 플러스 피(오히려 돈이 남는) 투자 전략을 취할 때 접근하거나, 지방의 공시가격1억원 이하 아파트 특례를 이용해 다주택자 취득세 중과를 피하는 상황에서 접근하는 것이 좋다.

■ 전주시 투자지역 분석 3 : 완산구는 효자동에서 승부를 보자

완산구 아파트 84㎡ 실거래가 순위를 보자. ‘효자동’ 일대 아파트가 완산구에서 상위권이다. 덕진구에 마음에 드는 물건이 없어 완산구까지 내려왔다면 효자동에서 승부를 보자. 개인적으로 그 아래 급지까지 내려가는 것은 권하지 않는다. 서신동의 대표적인 신축 아파트로 인기가 높은 ‘서신아이파크e편한세상’ 정도를 예외로 둔다.

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