"알짜는 40평대" 진짜 돈 되는 상가주택 찾는 방법

부동산 투자전문가 앤디 킴이 장성수 회계법인 새시대 회계사와 함께 신간 ‘아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라’를 펴냈다. 세부담이 늘어난 다주택자에게 상가주택을 통한 절세 전략을 소개한다.

[아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라] ③돈 되는 상가주택, 어떻게 찾나

[땅집고] 부동산 투자에서 성공하기 위해 가장 중요한 것은 이른바 ‘될성부른 매물’을 찾는 것. 초보자는 인터넷 포털사이트 등에 공개된 내용을 보고 문의하는 경우가 많을 것이다. 경험이 쌓일수록 원하는 지역에 터를 잡은 지 오래된 부동산 중개업소를 통해 매매 가능성이 있는 잠재 매물을 구할 기회를 얻기도 한다. 어떤 방법이든지 돈 되는 상가주택을 고르려면 그만한 안목이 필요하다. 매물을 고를 때 살펴봐야 하는 주의사항을 소개한다.

■ 가장 좋은 입지?…자신의 생활 동선 안에서 찾아라

아무리 남들이 좋다고 하는 지역도, 자신이 자주 가보기 어려운 곳이라면 좋은 매물을 구하기 어렵거나 잘못 판단하기 쉽다. 점심 때 둘러봤던 골목길이 좋아보였지만, 저녁에는 어두컴컴하고 아무도 안 다니는 죽은 상권일 수도 있다. 주중엔 괜찮아 보였는데 주말엔 썰렁할 수도 있기 때문이다. 상가주택 투자라면 적어도 서른번쯤 가보고 다양한 사람들의 의견을 들어 미처 생각지 못한 리스크나 문제가 없는지 따져봐야 한다. 이런 노력을 조금 줄이는 방법이 자신의 생활 반경 안에 있는 상권을 살펴보는 것이다.

또 다른 지역에서 매물을 알아보더라도 처음 몇 번은 아무리 매물이 좋더라도 놓칠 수 있다는 생각으로 느긋하게 목표 지역을 둘러보고, 공부해야 한다. 관심을 둔 지역의 부동산 공인중개사 2명 이상과 친밀하게 지내면서 입수한 정보나 매매가격에 대한 비교 검증은 필수다. 본인이 고른 상가가 향후 어떤 가격 변동을 보이는지 일정 기간 추이를 지켜봐야 하기 때문에 시간을 들이는 것이 좋다.

■ 대지 70평 이상이 좋지만…저렴한 40평대 매물이 알짜

상가주택을 짓기 가장 이상적인 대지면적은 70평 이상이다. 그래야 규모있는 건물을 지을 수 있다. 엘리베이터를 설치하고, 5층 이상 지어도 각 층이 충분히 의미있는 공간이 나온다. 반면 30평도 안 되는 땅은 3층 이상 건물을 높이는 것이 불가능에 가까워 상가주택으로 충분히 활용하기 어렵다.

그런데 70평짜리 대지 주변에 있는 30~50평 크기 대지는 평당가가 70평짜리의 절반 이하인 경우가 간혹 있다. 30평도 안 되는 땅은 상가주택으로 매력이 떨어지지만 30평 이상, 40평 정도만 확보되면 충분히 경제성 있는 건축물을 지을 수 있다. 이런 땅들은 대개 오래된 다세대주택이나 단독주택 단지에 숨어있는 경우가 있다. 지나치게 주택가에 파묻히지 않았다면 이런 매물 위주로 발품을 팔아보는 것도 저렴한 가격에 괜찮은 매물을 구할 수 있는 좋은 방법이다.

■ 교통·인프라 좋은 곳 말고도 주목해야 할 곳

그렇다면 앞으로 상권이 발달할 곳은 어딜까. 사람들이 투자하고 싶고, 살고 싶은 지역에는 명확한 이유가 있다. 교통 중심지이거나 업무시설이 많은 곳, 학군이 발달한 곳 등이다. 그런데 이런 지역은 이미 가격이 과도하게 올라 진입하기가 어려운 경우가 많다. 또 얼마나 더 시세가 오를지 예측도 불가능하다.

우선 대단한 랜드마크가 들어오지 않더라도 구매력이 높은 가족 단위 유동 인구가 많은 시설이 있는 곳에 관심을 가질 필요가 있다. 예를 들면 오래된 주택가에 버려진 것과 다름 없는 땅에 갑자기 지역 도서관이 들어왔다고 치자. 나름 규모있는 공사여서 몇 년 전부터 동네에 아는 사람은 다 알고, 공사도 천천히 진행돼 그 지역을 지나는 모든 사람이 알 수 있다. 다만, 주변 부동산 시장에는 거의 영향을 주지 않는 개발 뉴스에 불과했다. 그런데, 도서관이 문을 열자 마치 대형 키즈카페처럼 아이들이 편하게 놀면서 부모와 동화책도 보고 저렴한 가격에 식사도 할 수 있는 공간으로 자리매김했다. 주중 내내 자녀를 동반한 가족이 폭증했다. 갑자기 이 일대 상권이 활기를 띄며 저렴했던 단독주택, 다세대주택이 급히 팔려나갔다.

상가주택을 고르는 측면에서 교통이나 인프라 같은 일반적인 입지 외에 한가지 더 주목할 만한 테마가 있다면 바로 ‘숲세권’이다. 일명 ‘연트럴파크’라고 불리는 서울 마포구 경의선 숲길이 상권을 지탱하는 구심점이 되면서 20년 넘게 유지되고 있다. 서울숲이 있는 성수동 상권도 마찬가지다. 이런 지역처럼 도심까지 걸어서 20~30분이면 닿을 수 있는 거리에 반려동물과 쾌적하게 생활이 가능한 하천 주변 지역이라면 상권이 꾸준히 발달할 가능성이 있다.

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