대출 조이고 양도세 풀고…2022년 달라지는 부동산 제도

[땅집고] 내년부터 부동산 시장에 달라지는 제도는 무엇일까. 내년에는 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 2·3단계가 조기에 도입되고 주택담보대출 분할상환 목표가 상향되는 등 대출 관련 규제가 강화된다. 반면 양도소득세는 부분적으로 완화될 전망이다. 외국인 임대사업자에 대한 관리가 강화한다.

부동산R114의 도움으로 2022년 달라지는 부동산 제도를 정리했다.

내년에는 1월에 달라지는 부동산 제도가 가장 많다.

우선 ①DSR 규제가 조기 시행된다. 내년 1월부터 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총대출액이 2억원을 넘으면 개인별 DSR 규제가 적용된다. 2·3 단계가 조기 시행되는 것이다. 7월부터는 총대출액 1억원 초과로 규제 대상이 확대된다. 제2금융권에 대해 60%로 적용되는 DSR 기준도 1월부터 50%로 하향 조정된다. 대출 가능금액이 줄어들면서 주택 구매력도 감소할 전망이다.

②대출 분할상환도 확대된다. 올해 6월 기준 73.8%였던 개별 주택담보대출 분할상환 목표가 80%로 상향된다. 전세대출 분할상환은 우수 금융사에 정책 모기지 배정을 우대하는 방식으로 촉진한다. 이자와 원금을 함께 갚아야 하기 때문에 월세 수요가 늘어날 것으로 보인다.

③고가 상가겸용주택의 양도소득세 비과세 혜택이 변경된다. 현재 1가구 1주택자가 소유한 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1주택으로 간주해 9억원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용해왔다. 내년 양도분부터 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 부분에만 양도소득세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용된다. 9억원 이하 상가겸용주택이라면 현 제도가 유지되겠지만, 수도권 지역의 상가겸용주택 대다수가 9억원을 초과하는 상황이어서 비과세 혜택을 받는 소유자가 줄어들 전망이다.

④1가구 1주택 비과세 적용 대상 주택 부수 토지 범위가 축소된다. 내년부터 수도권 도시지역에서 양도소득세 비과세가 적용되는 1가구 1주택 부수 토지의 범위가 축소된다. 현재는 용도지역 구분 없이 주택 정착 면적의 5배까지 인정하지만, 내년부터는 주거·상업·공업지역은 주택 정착 면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택이 부여된다.

⑤동거 주택에 대한 상속공제 적용 대상을 확대한다. 피상속인과 상속인이 10년 이상 한 주택에서 동거한 경우 상속주택 가액의 전부를 공제받을 수 있는데 내년부터 공제 대상 범위가 확대된다. 현재 직계비속 한정에서 내년부터는 직계비속의 사망 등으로 대습 상속을 받은 직계비속의 배우자도 공제받을 수 있게 된다.

⑥200가구 미만 소규모 주택 공공재건축에 인센티브가 부여된다. 내년 1월 20일부터 공공임대주택 기부채납을 전제로 추진하는 소규모 재건축 사업의 용적률과 높이 제한, 대지의 조경기준 등 건축규제가 완화된다. 사업 범위에 인근 지역을 편입할 필요가 있는 경우라면 사업 시행면적을 20%까지 확대할 수 있다.

⑦무주택 청년에게 월세로 최대 20만원이 지원된다. 무주택 청년에게 월세 20만원을 1년 동안 지원해주는 청년 월세 지원사업이 내년부터 3년간 시행된다. 독립 거주 무주택 청년 중 본인이 중위소득 60% 이하이면서 원가구 소득이 중위소득 100% 이하이면 지원받을 수 있다. 정부는 이 사업으로 약 15만명의 청년이 총 2천997억원의 월세 지원 혜택을 받을 것으로 예상하고 있다.

⑧외국인 임대사업자 등록 관리가 강화한다. 내년 1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하려면 외국인 등록번호와 체류자격, 체류 기간 등을 기재한 신고서를 제출해야 한다. 무자격 외국인이 편법·불법으로 부동산 임대사업을 하는 것을 관리하기 위한 조치다.

내년 2월에는 ⑨건축물 피난·방화구조 등 기준이 강화한다. 내년 2월 11일부터 공장, 창고 등 건축물의 마감재료 설치공사의 감리자는 건축·안전관리 분야 건축사보를 공사 현장에 1명 이상 배치해야 한다. 방화에 지장 없는 재료로 설치해야 하는 건축물의 범위도 모든 공장 및 창고로 확대된다. 아파트 발코니에 설치해야 하는 대피공간을 대체하는 구조나 시설 기준 등은 한국건설기술연구원의 검토를 받아야 한다.

내년 4월 15일부터는 ⑩농지원부 작성·관리 기준이 기존 농업인에서 필지별로 변경된다. 1000㎡ 이상 농지만 농지원부를 작성하도록 한 면적 제한도 폐지된다. 정부는 그동안 농지원부에 등재되지 않았던 농지에 대한 단계적 조사도 실시할 계획이다.

7월부터는 ⑪아파트 층간소음 사후 확인제가 도입된다. 아파트 등 공동주택을 대상으로 층간소음 사후 확인제도가 시행된다, 단지별로 가구의 5%를 선정해 층간소음 방지 성능을 측정하고 기준에 미치지 못하는 경우 개선 권고를 내린다. 건설사 등이 권고를 무시하면 성능 미달 사실을 대외적으로 공표하고 추가 제재를 가한다.

⑫실거주 주택·전세 대출금은 지역 건강보험료 산정에서 제외한다. 내년 7월부터 지역가입자의 건강보험료를 산정할 때 일정 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하면서 받은 대출금이나 임차를 위해 받은 대출금은 제외된다. 공시가격이 5억원인 아파트에 대출금 2억원이 있는 경우 현재는 5억원의 60%인 3억원을 과세표준으로 잡아 지역 건보료를 산출해 건보료가 13만7220원 청구되지만, 내년 7월 이후에는 대출금 2억원을 제외한 1억원만 과세표준액으로 잡혀 건보료가 8만8450원으로 36%(4만8770원) 내려간다.

그밖에 내년 중에 ⑬통합 공공임대주택 다자녀 기준이 기존 3자녀에서 2자녀로 완화한다. 정부의 다자녀 가구 지원 기준이 현행 3자녀에서 2자녀로 확대되면서 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받을 수 있게 된다. 통합 임대 공공주택은 기존의 영구임대·행복주택 등의 임대주택을 통합한 유형으로, 가구의 월평균소득이 기준 중위소득 150% 이하이고 총자산이 소득 3분위(5분위 기준), 순자산 평균값(2020년 기준 2억8800만원) 이하인 무주택 가구 구성원이면 입주할 수 있다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



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