"정부 예측 완전히 틀렸다…내년도 집값 계속 상승"

[땅집고] 내년 주택 시장은 매매가격이 연간 2.5%, 전세금은 3.5% 올라 계속 상승세를 이어갈 것이라는 관측이 나왔다.

14일 주택산업연구원(주산연)은 서울 대한상공회의소에서 발표한 내년 주택시장 전망을 통해 이같이 밝혔다.

주산연은 “내년 집값은 올해보다 상승률은 낮아지겠지만 누적된 공급부족과 경기 회복으로 인천·대구 등 일부 공급 과잉지역과 단기 급등지역을 제외하고 하락세로 돌아서지는 않을 것”이라고 설명했다.

주산연은 이날 현 정부의 주택 수요·공급 예측 방식이 잘못됐고 비판했다. 주산연은 “그동안 정부는 인허가 물량을 공급물량으로 발표해왔으나 실제로는 시장 상황이나 규제 강도에 따라 인허가를 받은 뒤 분양이나 착공하지 않는 물량이 많아 인허가 물량을 공급물량으로 보면 안 된다”고 지적했다.

주산연은 ▲매매시장에서는 아파트는 분양 물량을 비아파트는 준공 물량을 공급 물량으로 간주해야 하고 ▲전월세 시장에서 아파트는 입주 물량을 공급 물량으로 보는 것이 타당하다고 설명했다.

현 정부의 수요 예측 실패도 거론했다. 주산연은 “문재인 정부는 출범 초부터 막연한 인구감소론과 주택보급률 100% 도달을 근거로 ‘공급은 충분하니 투기꾼만 잡으면 집값은 안정된다’고 생각했지만, 그동안 집이 필요한 가구수는 통계청 예측치를 빗나가며 크게 증가했고, 주택시장에 진입하는 30세 인구도 줄어들지 않아 오히려 2022년부터는 70만명 이상으로 늘어나는 것으로 예측됐다”며 “앞으로도 공급확대가 무엇보다 중요하다”고 주장했다.

주산연이 자체 분석한 현 정부 5년간(2017∼2021년) 누적 전국 매매수급지수는 87.1, 전월세는 96.6이며 특히 서울은 매매 69.6, 전월세 80.6에 그쳐 공급부족이 심각했다.

이런 결과로 지난 5년간 전국의 주택수요 증가량 대비 공급 부족량이 전국은 38만가구, 경기·인천은 9만가구, 서울은 14만가구에 달하는 것으로 조사됐다.

이 분석을 위해 주산연은 주택수요는 ‘가구증가+멸실주택+공가발생’으로, 주택공급 매매시장의 경우 ‘아파트는 분양물량, 기타주택은 준공물량', 전월세시장은 ‘아파트는 입주물량, 기타주택은 준공물량’으로 추정하고 수급지수를 작성했다.

주산연이 지난 10년간 주택가격 변동에 영향을 미치는 요인을 분석한 주택가격 상관계수 분석에서도 경제성장률과 금리 변화를 제치고 ‘수급지수(수급지수＞경제성장률＞금리 순)’가 주택가격 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다.

특히 서울은 절대적인 공급부족과 고가화(高價化)로 인해 금리의 영향은 작고 수급지수의 영향력이 타지역에 비해 현저히 큰 것으로 파악됐다.

주산연은 “정부가 24번의 부동산 대책 발표에도 불구하고 주택가격 안정에 실패한 데는 주택시장의 수요·공급량 판단 오류와 이념에 치우친 비전문가들에 의한 정책 주도가 주요 원인으로 작용했다”며 “차기정부에서 이러한 실수를 되풀이하지 않으려면 무엇보다도 시장 상황을 정확히 파악해야 하고 정책추진 능력이 있는 전문가가 정책을 주도해야 한다”고 강조했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



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