큰맘 먹고 투자했는데…입주권은커녕 현금청산 날벼락

[땅집고] 재개발·재건축 구역 주택을 거래할 때 가장 중요한 것은 입주권이 나오느냐 여부다. 입주권은 재개발·재건축 사업으로 짓는 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 말한다. 기존 주택 등에 관한 소유권은 관리처분인가 이후 입주권이라는 권리로 바뀐다. 매도인과 함께 조합을 방문해 입주권이 나오는지 문의하거나 조합에서 받은 분양 내역서 등을 통해 입주권 존재 여부를 확인한다.

그런데 입주권을 목적으로 하는 매매계약을 체결하면서도 일반적인 부동산 매매계약으로 생각해 정작 중요한 사항을 놓치는 경우가 많다. 재개발·재건축 사업의 분양 자격이 워낙 복잡해 입주권 매매계약 체결시 분양자격을 꼼꼼히 따져보지 않으면 나중에 입주권을 받지 못하는 불상사가 생길 수도 있다.

입주권을 받지 못하면 결국 소유하고 있는 주택을 감정평가해 그 금액만큼 현금으로 보상받는다. 이 경우 입주권 거래시 지급한 웃돈을 포함한 대부분 매매대금을 날리게 된다. 매물이 귀한 재개발·재건축 현장에서 기다리던 매물이 나왔다고 무조건 달려드면 안되는 이유 중 하나다.

■ 끊이지 않는 분양 사고…입주권 나오는지 꼼꼼히 챙겨야

입주권을 목적으로 한 매매계약을 체결하면, 당연히 입주권을 받는 것으로 생각하기 때문에 일반적인 매매계약서만 체결하는 경우가 있다. 하지만 간혹 사고가 발생한다. 가장 흔한 사례는 재정비사업지의 주택을 거래한 이후 조합에서 분양 내역을 변경하는 경우다.

예를 들어 재개발 사업지에서 한 주택에 대해 최초 관리처분계획을 수립할 때는 소형 아파트를 각각 1채씩 받는 ‘1＋1 분양’ 대상으로 통보했다가, 나중에 분양 물량을 조정하는 관리처분계획을 변경하면서 1채만 분양이 가능하다고 통지한 경우다. 관리처분계획을 변경하기 전 이 사실을 모르고 구입하면 아파트 1채를 더 받기가 어려워진다. 또 최초 관리처분계획 수립 때 상가를 100평 분양하겠다고 통보했다가 이후 관리처분계획상 상가 배정 기준을 바꿔 20평만 분양하겠다고 변경한 사례도 있다.

투기과열지구에서는 전매제한 적용 여부를 모르고 입주권을 구입하는 사례도 많다. 도시및주거환경정비법에 따르면 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발의 경우 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 불가능하다. 입주권 거래에는 매매뿐만 아니라 증여 등 소유권 변동이 일어나는 모든 법률행위가 포함되는데, 절세 등의 이유로 자녀에게 입주권을 증여했다가 낭패를 본 경우도 있다.

물론 전매가 가능한 예외 사유가 있긴 하다. 조합원 지위양도 예외사유는 다음에 한정한다. 2018년 1월24일 이전에 최초로 사업시행인가를 신청한 경우 관리처분이후에도 입주권 전매가 가능하다. 또 1가구1주택자로 소유기간 10년, 거주기간 5년을 모두 충족한 조합원은 지위양도를 할 수 있다. 세대원이 근무·생업상 사정으로 세대원 전원이 이주하는 경우, 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이주하는 경우 등은 예외다.

■ 특약 활용해 입주권 종류·구매목적 등 명기해야

매매계약을 맺고 입주권이 나오지 않는다는 사실을 바로 알기는 힘들다. 대부분 조합에서 분양 신청통지서를 받은 후에야 입주권을 받지 못한다는 점을 인지하게 된다. 이때는 이미 매매계약을 체결한지 수개월에서 수년이 흐른 경우가 많다. 오랜 시간이 지나서 매도인을 찾아가 따져봐야 의미가 없다. 별다른 해법이 없다.

따라서 이럴 때를 대비해 반드시 작성해야 하는 것이 바로 특약이다. 계약서에 입주권을 목적으로 한 매매계약이라는 점이 명시돼야 향후 사고가 발생했을 때 구제받을 길이 생긴다.

매매계약서에는 반드시 입주권을 목적으로 매매계약을 체결한다는 점을 명시해야 한다. 입주권 종류도 구체적으로 명시하면 좋다. 법원은 매매계약 당시 매매목적물로 삼은 주택 등의 소유권만 제대로 매수인에게 넘겨주면, 매도인이 매매계약상 의무를 다한 것으로 판단하는 경우가 많다. 쉽게 말해 분양 사고로 소송을 벌일 경우 법원은 ‘입주권을 받기 위해 계약했는지’ 여부를 가려 이 부분이 매매계약서에 명확하게 드러나야 소송에서 유리하다는 것이다. 특약에 이런 내용이 포함되지 않으면 매수자는 별도로 문자메시지, 음성녹취 등으로 밝혀야 한다. 그만큼 소송에서 불리해진다.

특약 문구도 중요하다. 단순히 ‘입주권에 하자가 생기면 계약을 무효로 한다’라고만 하면 추후 손해배상 과정에서 불리할 수 있다. 예를 들어 상가 1실과 아파트 1채가 나오는 입주권을 샀는데, 아파트 1채만 나온다고 통지받은 경우 계약을 무효로 하면 그동안 오른 가격에 대해서는 배상을 받기 어렵다. 입주권이 나오지 않을 경우 계약을 해제할 수 있는 권리를 매수인에게 유보해 두고, 이때 매도인이 지급해야 할 손해배상액도 특정하는 것이 좋다. /글=김예림 법무법인 정향 변호사, 정리=김리영 땅집고 기자

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