종부세 폭탄에 허덕이지 말고, 빨리 이 전략대로 증여하세요

[땅집고] “올해 종합부동산세는 세율 인상에, 공시가격 현실화 등 규제가 동시에 작동하면서 작년과 비교할 수 없을 만큼 큰 폭으로 올랐습니다. 취득세와 양도소득세를 고려하면 주택 보유자들이 쉽게 처분할 수도 없는 상황인데요, 지금이라도 주택을 증여하거나 양도하는 등 대책을 빨리 마련해야 합니다.”

정부가 종합부동산세 세율 인상에 이어 주택 공시가격을 현실화하면서 수도권에 주택을 여러 채 보유한 다주택자들이 진퇴양난에 빠졌다. 지난해보다 100~200% 이상 늘어난 종부세 고지서를 받은 집주인이 수두룩하다. 김종필 케이텍스 세무사는 “취득세·양도세 중과세로 다주택자가 집을 쉽게 처분하긴 어렵고, 가족에게 증여하는 것밖에 답이 없다”며 “개인 상황에 따라 증여 시기와 대상을 잘 선택해야 절세에 성공할 수 있다”고 했다.

김 세무사는 오는 12월 6일 땅집고가 마련한 ‘2022년 종부세 절세전략’ 원데이 특강에서 내년에도 급증할 종부세 부담을 줄일 수 있는 절세 노하우를 소개한다. (▶수강신청 바로가기)

■ 무주택 자녀에 증여해라…임대사업자는 재등록 필수

김 세무사는 “올해 종부세로 가장 큰 타격을 받은 집주인이 조정대상지역 2주택 이상 다주택자와 등록말소된 임대사업자”라고 했다.

다주택자의 경우 웬만한 고소득자 연봉과 맞먹는 수준으로 종부세 부담이 늘었다. 예컨대 시세 27억8000만원인 서울 강남구 아파트 1채와 영등포구 신축 아파트 1채(시세 17억8500만원)를 보유한 2주택자 A씨는 2개 주택을 단독 명의로 갖고 있을 경우 올해 종부세로 총 6500여만원을 부담한다. 이는 지난해(약 2700만원)보다 140% 늘어난 금액이다. 내년엔 7400여만원으로 더 오를 전망이다.

김 세무사는 “작년에 공시가격 현실화율이 높아지면서 1차로 종부세가 급등했는데, 올해는 급격한 집값 상승과 공시가격 현실화율, 공정시장가액비율 상승, 여기에 종부세 세율 인상까지 겹치면서 세액이 치솟았다”며 “내년에는 세율은 똑같지만 공정시장가액비율이 95%에서 100%로 높아져 상승폭은 줄어도 내야 할 전체 세금은 올해보다 더 늘어난다”고 했다.

김 세무사는 A씨의 경우 배우자와 자녀에게 주택을 증여하는 것이 가장 합리적이라고 조언했다. 배우자에게 영등포구 아파트 1채를 증여하면 보유세는 내년에 2100여만원으로 5300만원 줄어든다. 같은 주택을 독립한 무주택 자녀(35세 이상)에게 증여하면 종부세가 990만원으로 세부담이 6480만원 감소한다. 배우자에게 증여하면 여전히 1가구 2주택이어서 보유세 절세 효과가 떨어지지만, 별도 세대로 분리한 자녀에게 증여한다면 남은 주택은 1가구 1주택 혜택을 받을 수 있어 종부세가 대폭 줄어든다.

다만, 증여할 때 배우자 공제(6억원)와 자녀 공제액(5000만원)에 차이가 크다는 점을 감안해야 한다. 증여하는 주택의 양도차익이 크다면 결과가 달라질 수도 있기 때문이다. 김 세무사는 “가족에게 증여할 때 단순히 보유세 절세 효과만으로 판단할 것이 아니라 명의이전시 발생할 증여세와 취득세, 양도세도 함께 고려해야 한다”고 했다.

다주택자와 함께 임대사업자등록이 말소된 집주인도 종부세 폭탄을 맞았다. 올해 서울에서 아파트 2채를 10년 이상 임대사업자로 등록해 보유하다가 등록이 말소된 경우 많게는 10배 이상 급등한 종부세를 감당해야 하는 상황이다. 작년 7·10대책 이후 모든 유형의 신규 단기(4년) 임대주택 제도가 폐지되고, 장기임대주택만 기존 8년에서 10년으로 변경 가능해졌기 때문이다. 그나마 장기임대주택도 아파트는 등록이 불가능해지면서 기존 임대사업자 대다수가 종부세 합산배제, 양도세 중과배제, 재산세 감면 등 세제 혜택을 받을 수 없게 됐다.

김 세무사는 “가능하면 임대사업자로 재등록해 세제 지원을 받는 것이 좋다”며 “아파트는 자진말소한 뒤 처분하고, 아파트가 아닌 주택은 자진말소 후 10년 장기 임대로 다시 등록해 양도세 중과배제, 종부세 합산배제 등 혜택을 계속 유지하는 것이 절세 방법”이라고 했다.

■ “보유세 강화, 방향은 맞지만…출구도 필요”

김 세무사는 “정부가 지난해 양도세 유예기간을 두고 다주택자에게 처분할 기회를 준 것은 맞지만 집값이 지나치게 급등한 국면이었고, 기존 양도세율도 이미 65%로 높아 주택 소유자 입장에선 처분이 쉽지 않았다”고 했다. 정부는 지난해 7·10대책을 내놓으면서 기존 3.2%였던 다주택자 종부세 최고 세율을 6%로 인상하는 대신 양도세율 최대 75% 중과 시행시기를 올해 6월 1일로 유예했다. 다주택자들이 종부세 부담을 고려해 양도세율이 낮을 때 집을 처분할 기회를 주기 위한 조치였다.

그는 “선진국에서도 보유세는 높이되 취득세와 양도세를 완화하고 있다는 점에서 보유세 강화 방향은 바람직하지만, 점진적으로 시행해야 조세저항을 예방할 수 있다”고 했다. 그는 또 “출구가 없는데 주택을 보유할지, 처분할지 선택하라는 것은 앞뒤가 맞지 않다”며 “양도세 중과 유예 기간 동안 서울 주택 거래량이 늘어난 점을 감안하면 취득세와 양도세도 적절한 시기에 좀 더 완화해 다주택자가 집을 처분할 기회를 확대할 필요가 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


[2022 종부세 절세 전략 특강 안내]

◆교육 일시: 12월 6일(월) 14:00~17:00

◆수강료: 15만원

◆모집 인원: 30명 내외

◆강의장소 : 땅집고 아카데미 교육장

◆수강 신청: 땅집고건축 홈페이지(네이버에서 땅집고건축 검색)(▶수강신청 바로가기)

◆교육 프로그램