"은평구? 이제 금평구죠"…호재 업고 날아오르는 불광1구역

[땅집고] 지난 23일 오전 서울 은평구 불광1동. 지하철 6호선 독바위역 1번 출구를 나와서 불광중학교 방면으로 100m 정도 걸어가니 언덕 위에 자리잡은 낡은 다세대·다가구주택들이 나타났다. 최근 시공사 선정 절차를 시작한 불광1 주택재건축구역(이하 불광1구역)이다. 이곳은 은평구 일대 다른 재건축·재개발 구역보다 속도가 늦고 규모도 작아 투자자 관심이 상대적으로 낮았다.

그런데 최근 교통 개선 기대감에 분위기가 완전히 달라졌다. 구역 내 다가구주택과 빌라 가격이 급등하고 있다. 주변 낡은 아파트도 호가 기준 이전 최고가보다 1억~2억원씩 가격이 올랐다. 김형석 공인중개사무소 대표는 “불광1구역 중심으로 2026년부터 새 아파트가 줄줄이 입주한다”며 “전철 고양선과 서부선이 새로 뚫리고 독바위역에 신분당선 서북부 연장 호재까지 있어 은평구가 ‘금(金)평구’가 되고 있다는 말이 나오면서 개발 기대감이 높아졌다”고 했다.

불광1구역에는 서울 은평구 불광동 19-3 일대 2만5692㎡로 지하3층~지상15층 아파트 13동, 총 549가구를 짓는다. 현재 구역 내 토지등소유자는 약 289명으로 200가구 이상 일반 분양한다. 지난 23일 마감한 시공사 선정 입찰에는 대우건설과 한양건설 2개사가 참여했다. 예상 공사비는 총 1160억원이다. 연말쯤 시공사 선정을 위한 주민 총회를 열고, 내년 초 사업시행계획인가에 나선다는 계획이다. 2026년 초 준공을 목표로 한다.

은평구에서는 불광5구역, 대조1구역 등 입주를 완료하거나 철거 후 착공에 들어간 정비사업지가 많다. 내년부터 2026년까지 불광5구역, 신사1구역, 갈현1구역, 대조1구역 등 4개 사업지에서만 새 아파트 1만여 가구가 줄줄이 공급될 예정이다.

불광1구역은 뒤늦게 속도를 내고 있다. 2012년 9월 정비구역으로 지정된 뒤 2013년 추진위원회를 구성했지만 내부 갈등으로 8년여간 조합을 설립하지 못했다. 지난해 8월 하나자산신탁을 사업시행자로 지정해 신탁방식 재건축사업으로 바꾸면서 사업에 속도가 붙었다.

불광1구역은 규모는 작아도 알짜 입지라고 평가된다. 지하철 6호선 독바위역이 도보 5분 거리인 역세권이다. 향후 1개역 떨어진 연신내역에서 수도권광역급행철도(GTX)-A노선을 이용하면 삼성역까지 20분 이내로 닿을 수 있다. 이주형 불광1구역 재건축 정비사업위원장은 “GTX-A 공사가 속도를 내고 있고, 새절역(예정)에 연장되는 고양선과 서부선, 독바위역에 신분당선 서북부 연장 등 교통 호재가 많아 은평구 일대 정비사업지에 대한 주목도가 높아질 것”이라고 했다. 다만, 불광1구역은 언덕이나 경사지가 많은 것이 단점으로 지적된다.

■ 구축 아파트 가격 강세…독바위역세권은 대체 투자처 주목

불광1구역을 비롯한 개발이 가시화하면서 불광동 일대 아파트 가격은 크게 뛰었다. 불광1구역과 접한 ‘북한산힐스테이트3차’는 59㎡(이하 전용면적)는 지난 9월 8억7200만원에 실거래돼 올 초 보다 4000만원 이상 올랐다. 현재 매매호가는 8억9000만~9억원에 달한다. 84㎡와 115㎡도 직전 실거래가 대비 1억~2억원 높은 가격에 매물이 나와있다. 1구역에서 200m 떨어진 나홀로 단지인 '북한산한양수자인' 59㎡는 지난 8월 6억7000만원에 신고가를 경신했지만, 현재 호가는 7억~8억5000만원 수준으로 최고 2억원 가까이 호가가 급등했다.

불광1구역은 실질적으로 거래는 매우 어려운 상태다. 현행법상 재건축은 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지된다. 현재 조합원 지위 승계가 가능한 매물이 나오지 않는다. 현지 공인중개사들은 “조합원 지위 승계가 가능한 매물 자체가 거의 없어 시세를 파악하기는 쉽지 않지만 앞으로 매물이 나온다면 대략 대지지분 25㎡(약 7~8평) 정도 매물 가격으로 8억~9억원 정도는 생각해야 할 것”이라며 “1년 전에 비해 대지지분 3.3㎡(1평) 당 1000만~1500만원 정도 높은 수준”이라고 말했다.

불광1구역 투자가 어려운 만큼 신분당선이 연장 호재가 있는 ‘독바위역세권개발’ 지분 물건이 대체 투자처로 관심이 높아지고 있다는 평가도 나온다. 독바위역세권개발은 불광동 222-7 일대로 최고 15층 아파트1305가구를 짓는다. 투미부동산컨설팅 관계자는 “독바위역세권개발 지역은 사업이 많이 진척된 불광5구역이나 규제로 묶인 불광1구역보다 인지도는 낮지만 향후 교통 호재와 더불어 사업시행인가를 앞두고 있어 투자하기 상대적으로 수월한 곳”이라고 했다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com


▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수. ☞클릭! 땅집고 앱에서 전국 모든 아파트 세금 30초만에 확인