"공공개발, 이거 괜찮네" 후끈 달아오른 양재2동

[땅집고] “현금 청산된다고 해도 상관없으니 매물 나오면 바로 연락달라는 투자자가 많아요. 워낙 입지가 좋아 10년 기다려도 가격이 오를테니 베팅할 만하다고 생각하는 것이죠.”

지난 17일 서울 서초구 지하철 신분당선 양재시민의숲역 3번 출구를 빠져나오자, 맞은편에 양재동 꽃시장이 눈에 들어왔고 대로변엔 각종 프렌차이즈 카페와 식당이 이어진 먹자골목이 보였다. 대로변에서 양재근린공원 방향으로 500m 정도 골목으로 들어가자 낡은 빌라가 하나둘씩 보이기 시작했다. 노후 주택 사이로 1층에 카페, 2층부터 빌라가 들어선 신축 상가주택도 많이 눈에 띄었다.

양재2동에서 만난 서민수 민수공인중개사무소 대표는 “지난 6월 말부터 양재2동 일대 공공개발 사업 추진이 본격화된다는 소식이 퍼지면서 외지인 투자 문의가 줄을 잇고 있다”고 했다. 양재2동 일대 노후 빌라는 몸값이 크게 뛰었다. 대지지분 10평짜리 빌라(다세대주택)가 5억~6억원을 호가한다. 올 6월까지만 해도 거래가 거의 없어 시세조차 가늠하기 어려웠는데, 4~5개월 만에 5000만~1억원씩 가격이 치솟은 것이다.

한때 민간 재개발을 추진했다가 구역에서 해제된 서초구 양재 2동 옛 양재1구역과 2구역이 최근 도심 공공주택 복합사업을 본격 추진하면서 개발 기대감으로 들썩이고 있다. 1·2구역에서 주민 동의율 10%을 확보하기 위해 동의서 징구가 시작된 것. 양재2구역 추진준비위원회 관계자는 “지난 16일부터 동의서 징구를 시작해 현재까지 약 30명(전체 800여 명)이 동의했다”며 “주민 대부분이 찬성하는 분위기”라고 했다.

양재2동에 투자자가 몰리는 이유는 입지가 뛰어나기 때문이다. 이곳은 신분당선 양재시민의숲역이 코앞이다. 신분당선을 타고 2개역만 이동하면 강남역이다. 대치동 학원가도 버스로 10여 분이면 도착한다. 양재천·양재시민의숲 등 인근에 공원도 많아 쾌적하다. 매헌초교, 언남중·고교, 국립국악고 등 교육시설도 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “사실상 강남권 1호 공공개발 추진 사업지인데다, 개발이 완료되면 개포동 일대 신축 아파트와 입지가 비슷해 앞으로 가격이 오를 것이란 기대감이 높다”고 했다.

■ “노후도 조건 완화에 용적률 상승…공공개발은 사업된다”

원래 양재 2동은 사업성이 나오지 않아 재개발 구역에서 해제됐던 곳이다. 이후 신축 빌라가 난립했고, 개발은 더 어려워졌다. 2종 일반주거지역인 이 일대는 주택 말고도 근린상가 등 신축 건물이 많다. 민간 재개발로 추진하려면 준공 30년 이상인 건축물이 구역 내 전체 건물의 67%(3분의2) 이상을 충족해야 하는데, 주민들은 현재 상황에선 10년은 더 기다려야 한다고 본다.

하지만 도심 공공주택 복합사업은 노후도 기준이 민간 재개발보다 완화돼 있다. 준공 20년 이상 건축물 60% 이상이면 된다. 현재 200%인 용적률 상한을 최대 300%까지 높일 수 있는 것도 장점이다. 양재동 주민 A씨는 “다주택자가 많고 지분이 큰 매물이 많아서 건물을 팔려고 하면 양도소득세부터 걱정한다”며 “도심 복합사업으로 양도세 부담 없이 새 아파트 우선 공급권을 받을 수 있다는 것이 매력적”이라고 했다.

도심 공공주택 복합사업은 정부가 2·4 대책으로 도입한 공공 주도 개발사업이다. 역세권과 저층주거지, 준공업지역을 대상으로 고밀 개발을 통해 주택을 공급한다. 기존 토지 소유자에게는 용적률 인센티브 등 도시 규제를 완화하고, 통합심의 등 인허가 절차를 간소화하는 등 혜택을 제공한다.

■ “현금 청산도 괜찮다…어차피 가격 더 오른다”

최근 개발 움직임이 포착되자 이 일대 빌라 매수 문의가 빗발치기 시작했다. 서민수 민수공인중개사무소 대표는 “양재2동은 최근 대지지분 3.3㎡(1평)당 약 6000만원에서 9000만원에 가격이 형성됐다”며 “최근 공공개발 사업 추진이 본격화하면서 매수 문의가 쏟아지고, 거래도 40~50건 정도 이뤄졌다”고 했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 양재 2동에 대지지분 10평 정도인 다세대주택 가격은 작년보다 평균 5000만~1억원 정도 상승했다.

도심 공공주택 복합사업에 신청해 후보지로 선정되면 지난 6월29일 이후 거래한 주택은 우선 공급권을 받을 수 없다. 감정가격으로 현금 청산해야 한다. 노후도 기준 등을 충족할 수 있을지 여부도 아직은 미지수다. 현재 양재2동에는 신축 빌라가 많아 현재 노후도 수준으로는 민간 재개발이 불가능한만큼, 공공개발 후보지로 선정되지 않으면 적어도 10년은 지나야 개발 사업을 시도할 수 있다.

그러나 이런 리스크를 감수하겠다는 투자자가 적지 않다. 양재동 A공인중개사무소 관계자는 “지금 당장 현금 청산하는 것이 아니고, 적어도 후보지로 선정된 이후 2~3년 후 감정평가를 통해 청산할텐데 그 때 감정가격은 지금보다 훨씬 오른다고 보고 매물을 알아본다”며 “도심 복합사업에서 탈락해도 기다렸다가 민간 재개발을 추진할 수 있다고 전망하는 투자자도 있다”고 했다.

재개발 추진 준비위원회 측이 파악한 올 6월29일 이후 매물 거래자는 1구역이 30여 명, 2구역이 10여 명이다. 전체 토지소유주 숫자는 1구역이 약 2200명, 2구역은 800명 정도다. 하규수 양재1구역 추진준비위 대표는 “6월29일 이후 매수한 토지소유자는 전체 소유자 숫자에 비해 많지 않다”며 “혹시 탈락한다면 더 기다렸다가 민간 재개발을 추진할 수도 있고, 도심 복합사업으로 지정되어도 사업에 동의하지 않는 소유주가 손해보지 않도록 의견을 최대한 반영해 원만하게 사업을 추진할 예정”이라고 했다. / 김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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