미래 집값 알려주는 AI…"지금 집 사면 큰일납니다"

[땅집고] “데이터를 보면 지금 몇몇 지역 부동산을 제외하면 대부분 고평가됐다는 사실을 확인할 수 있습니다. 거품이 끼어있다고 볼 수 있죠. 최근에는 수도권뿐 아니라 지방도 가격이 뛰면서 올 초부터 정말 투자할 곳 찾기가 쉽지 않습니다.”

김기원 데이터노우즈 대표는 “모든 투자는 무릎에서 사서 어깨에서 팔아야 한다고 하는데, 지방 대부분 지역도 ‘허리’나 ‘허벅지’까지 올랐다고 본다”고 말했다. 김 대표는 그 근거로 ‘데이터’와 ‘인공지능(AI)’을 꼽는다. 데이터노우즈가 운영하는 빅데이터 기반 부동산 정보 서비스 ‘리치고’는 특정 단지 투자 점수를 100점 만점으로 산정해 알려준다. 100가구 이상 아파트를 입력하면 해당 지역 인구 유입, 구매력, 일자리 증감, 주택 공급량, 미분양, 전세가율, 가격 추이 등을 고려한다. 여기에 AI 모델을 통해 2년 후, 4년 후 가격 추이를 각각 전망한다.

‘리치고’는 자체 애플리케이션뿐 아니라 국민은행과 하나은행, NH농협은행 등은 이미 자사 애플리케이션(앱)을 통해서도 서비스한다. 올 하반기 출시할 삼성생명 등 삼성 금융계열사 4개사 통합 앱에도 리치고가 들어갈 예정이다. 최근엔 ‘리치고’ 앱에 주식 가치를 평가하는 ‘주식 리치고’ 서비스를 출시했다. 김 대표는 “리치고 엔진이 100% 정확하다고 볼 수는 없지만, 그냥 감으로 어디가 오르고 어디를 사야한다고 이야기하는 것보다 더 정확하고 많은 인사이트를 줄 수 있다고 자신한다”고 했다.

-현재 부동산 시장에는 거품이 끼어 있다고 보나.
“리치고 투자지수에 따르면 전국적으로 점수가 좋은 곳이 없다. 100점 만점에 최소 60점은 넘어야 가격 상승 여력이 있다고 볼 수 있는데, 올 11월 기준 가장 높은 지역인 경북·경남·강원도 세 곳도 50점 초반에 불과하다. 특히 많은 투자자들이 관심 갖는 서울·수도권은 41~43점이다. 대구·부산·세종은 30점대까지 떨어졌다. 전국적으로 허리 밑에 있는 곳이 없는 셈이다.”

-어떤 근거로 그렇게 이야기할 수 있나.
“리치고 투자지수는 어떤 지역이 저평가돼 있는지를 데이터에 기반해 분석한다. 어떤 지역 매매가가 물가 대비 덜 올랐으면, 그 지역은 저평가됐다고 볼 수 있다. 그 지역의 소득이 높고, 대출 여력이 높은데 시세는 상대적으로 낮다면 역시 저평가된 상태다. 전세가율(집값 대비 전세가격 비율)이 지속적으로 상승할 때도 아파트를 사기에 좋은 시기다. 수급, 입주물량, 미분양 등을 근거로 종합 평가한다. 점수가 낮다는건 상대적으로 저평가된 지역이 적다는 의미다.

많은 지표가 현재 주택 시장 거품을 알리고 있다. 국내총생산 대비 한국 아파트 시가총액 비율은 지난해 2분기 기준 7.9까지 상승했는데, 이는 2008년 글로벌 금융위기 이전인 2007년 대비 36% 이상 높은 것으로 역사상 가장 높은 상태다. 국민순자산 대비 아파트 시가총액 비율도 2019년 19.9%로 가장 높았는데 이 수치 역시 역대 최고치를 경신하고 계속 오름세다.”

-그래도 그나마 괜찮은 곳은 어딘지.
“올해 여름까지만 해도 충남 서산이 괜찮았는데 이제 정말 없다. ‘발목’ 또는 최소 ‘무릎’에서 부동산을 사야 한다고 생각하는데 지금 전국이 ‘허리’ 정도여서 살만한 지역이 없다. 정부 대출 규제 탓에 전국적으로 매물이 쌓이고 전세 수급 여건도 나빠지고 있기 때문이다. 이 상황이 지속하면 내년 6월에서 내후년 6월에 시장에 큰 충격파가 한 번 올 것으로 보인다. 그런데 그 때가 오히려 서산 같은 저평가 지역의 아주 좋은 매수 타이밍이 될 수 있다. 고평가된 서울·수도권·대구 등 주요 지역은 대세 하락의 길을 걷겠지만, 충남·충북·경남·경북·전북·강원도·제주 등 지방지역은 잠깐 주춤하더라도 상황이 좋아질 여력이 있다고 보인다.”

-앱을 보다보면 거주 점수도 알려준다.
“주변이 건전한지, 체육시설이나 문화시설, 도서관·서점, 마트·백화점, 카페, 요양시설, 학원, 어린이집 등은 잘 갖춰져 있는지, 학군과 초등학교, 고등학교, 병원 접근성은 괜찮은지, 세대수와 연식은 좋은지, 지하철역과 기차역, 버스터미널 등은 가까운지 등 21가지 거주 요소를 계량화해 점수로 보여준다. 특히 학군 같은 경우엔 주변에 있는 학교 정보를 더 자세히 볼 수 있다.”

-앞으로 계획은.
“부동산 서비스는 누구에게나 꼭 필요하다. 하지만, 집을 구하고 나면 상대적으로 접속 의지가 떨어지는 단점이 있다. 최근 출시한 ‘주식 리치고’는 워런 버핏이나 피터 틸 등 유명 투자가의 투자 전략을 퀀트 트레이딩으로 짜서 카피트레이딩 할 수 있는 기능이 담겼다. 부동산과 주식 등 자산을 모두 관리할 수 있는 종합자산관리서비스를 목표로 하고 있다. 데이터에 기반한 자산운용사 설립도 생각하고 있다. 주식 리치고와 함께 자산운용사 설립에는 한국금융연구원, 교보증권 리서치센터, 국민은행 수석 이코노미스트, 국민연금 기금운용본부 등을 거친 홍춘욱 박사가 함께 한다. 부동산 리치고 서비스는 개인화된 맞춤형 거주점수도 탑재할 예정이다. 21가지 거주 요소 가운데 개개인마다 중요하게 생각하는 거주 요소를 입력하고 이에 따라 살고 싶은 아파트를 추천해 줄 수도 있다.”


■필자인 이상빈 조선비즈 기자는…
2017~2019년 종합 부동산 미디어 땅집고에서 근무했던 프롭테크 전문 기자다. ‘프롭테크’ 개념을 국내 언론에 본격적으로 소개했다. 최근 국내·외 프롭테크 주요 업체 대표들을 만나 인터뷰한 ‘부동산의 미래: 프롭테크 ‘(쌤앤파커스)를 펴냈다.