"막차 타자"…대출규제 앞둔 오피스텔 돌풍 넘어 광풍

[땅집고] “아파트는 청약 자격 제한은 물론 세금, 대출까지 규제가 너무 많아 일반 투자자는 도저히 접근할 수 없는 시장이 됐습니다. 오피스텔은 그나마 규제가 덜하니 수요자가 몰리는 거죠. 하지만, 내년부터 오피스텔도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용되기 때문에 대출 규제 없이 분양받알 수 있는 올 연말에 물량이 많이 나오는 것 같습니다.”

이달 경기도 김포시에서 ‘e편한세상 시티 풍무역’을 분양하는 DL이앤씨 관계자는 “최근 청약 신청한 수요자들은 ‘대출이 얼마나 나오느냐’는 질문을 가장 많이 한다”고 했다. 최근 유례 없는 호황을 누리고 있는 수도권 오피스텔 시장에 큰 장이 선다. 11월 한달에만 수도권 13개 단지, 6614실이 분양에 나선다.

■규제 벗어난 오피스텔, “막차 타자” 수요 폭발

올 들어 오피스텔 시장은 말 그대로 역대급 호황을 누리고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 전국 오피스텔 매매 건수는 5만1402건으로 집계됐다. 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 가장 많다. 올해가 아직 한 달가량 남았다는 점을 고려하면 매매량은 더욱 늘어날 예정이다. 올 들어 매매가격 상승률도 역대 가장 최고 수준이다. 특히 전용 60~85㎡ 아파트 대체형 오피스텔의 경우 올 1~9월까지 매매가가 7.4% 올랐다. 청약통장 필요없이 누구나 청약이 가능하고, 아파트의 주거환경을 누리면서 가격은 저렴한 점이 인기 요인으로 꼽힌다.

특히 신규 오피스텔 시장은 그야말로 광풍이 불고 있다. 청약 경쟁률은 최고 네자릿수까지 치솟고 거래량은 역대 최고치를 기록하고 있다. 이달 청약을 받은 경기 과천시 ‘힐스테이트 과천청사역’ 오피스텔은 평균 1398대 1, 서울 영등포구 ‘신길 AK 푸르지오’ 오피스텔도 평균 1312대 1의 경쟁률을 기록했다.

업계에서는 정부가 지난달 발표한 ‘가계부채관리 강화방안’에 따라 올 연말까지 오피스텔 청약시장이 한번 더 달아오를 것으로 전망한다. 현재는 시세 6억원 이상 아파트나 신용대출 1억원 이상에만 DSR 40% 규제가 적용되지만, 내년 1월부터 총 대출액이 2억원을 넘는 경우 모두 적용 대상이 되면서 오피스텔도 규제 영향권에 들어간다. 오피스텔의 경우 금융당국 가이드라인에 따라 현재 시중은행별로 DSR 70% 선에서 대출 한도를 정하고 있다. A은행의 경우 대출이 없는 연봉 6000만원 직장인이 수도권에서 8억원짜리 오피스텔을 살 때 최대 3억1000만원까지 빌릴 수 있다.

내년 1월부터 같은 조건에서 2억원까지만 빌릴 수 있다. 금융당국 가이드라인에 따라 실제 대출 만기와 상관없이 만기 7년으로 DSR(40%)을 계산하고, 이에 따라 2억원 초과 대출 신청시 대출 한도가 1억5000만원으로 줄어 대출 실행이 불가능하기 때문이다. 건설업계 관계자는 “올해 말까지 입주자모집공고를 내는 사업장은 중도금은 물론 추후 잔금 대출 실행 시에도 차주단위 DSR의 적용을 받지 않아 막차 수요가 몰릴 것으로 예상된다”고 말했다.

■연말까지 수도권 오피스텔 6600여실 쏟아진다

수도권에서는 올 연말까지 오피스텔 13개 단지, 총 6614실이 분양할 예정이다. 부동산R114 에 따르면 수도권 오피스텔 분양 물량은 아파트 호황기였던 2019년부터 주춤하다가 올해 4만1985실로 5년 만에 반등했다. 이 중 서울 3곳, 경기 7곳, 인천 2곳 등 11개 단지가 이달 중 분양하고, 12월에는 2곳 밖에 없다. 올해 전체 분양 물량의 약 15%가 11월 한달에 집중된 셈이다.

올해 오피스텔 시장에 전매 제한을 받지 않는 99실 이하 오피스텔이 많았던 반면, 11월에는 100실을 넘는 아파트급 대규모 오피스텔도 공급을 앞두고 있다. DL이앤씨는 이달에 경기 김포시 풍무동에서 ‘e편한세상 시티 풍무역’을 분양한다. 지하 6층~지상 14층 1동에 전용 35~43㎡ 오피스텔 420실과 단지 내 상업시설로 이뤄진다. ‘e편한세상 시티 풍무역’ 주택전시관은 이달 개관할 예정으로 풍무동에 있다. ‘e편한세상 시티 풍무역’ 분양 관계자는 “서울 지하철 5호선을 김포, 검단까지 연장하는 방안이 ‘제4차 국가철도망 구축계획’에 추가 검토 사업으로 반영되면서 풍무동 일대 주택시장도 영향을 받고 있다”면서 “수요자들도 이런 점을 고려해 실거주나 투자 목적으로 문의를 많이 하는 편”이라고 말했다.

인천 청라국제도시에선 ‘청라국제도시 아이파크’가 이달 분양된다. 청라국제도시 C17-1-1블록에 지하 6층~지상 42층 2동으로 전용 24~84㎡ 총 1020실의 주거형 오피스텔이다. 경기도 파주시 운정신도시 와동동 일대에 이달 분양을 앞둔 ‘힐스테이트 더운정’은 총 13동에 아파트 744가구와 주거형 오피스텔 2669실이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “오피스텔은 아파트보다 가격 부담이 낮고 청약·취득세 중과·대출규제·임대사업자 혜택 등 여러 면에서 규제 허들이 낮은 편인 데다 최근 바닥 난방이 가능한 면적 규제까지 완화돼 대기 수요가 많은 일부 지역에서 인기가 높아지고 있다”면서 “일부 단지는 분양가가 주변 아파트 시세만큼 높은 곳도 있어 입지와 상품성을 꼼꼼히 분석하는 게 좋다”고 했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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