재개발 빌라 감정평가액 미리 알아내 수익 높이는 방법

재개발 전문가로 알려진 최진성(아이언키)씨가 최근 신간 ‘재개발 모르면 부자될 수 없다’를 펴냈다. 최씨는 이 책을 통해 투자스토리와 재개발 알짜 지역 분석, 투자 비법을 제시한다.

[재개발 모르면 부자될 수 없다] ① 감정평가액이 투자 성패 좌우: 공동주택

[땅집고] 재개발 초기투자 시 핵심은 감정평가액을 추정하는 것이다. 감정평가액에 따라 수익이 달라지는데, 대부분 감정평가액이 나오기 전에는 투자를 망설이다가 감정평가액이 통보된 후에 매수하려고 서두른다. 만약 감정평가액을 추정할 수 있다면 남들보다 한발 빠르게 진입해 더 큰 수익을 올릴 수 있다.

추진위원회나 조합 설립 단계부터 높은 프리미엄이 형성되는 구역도 있지만, 보통 본격적으로 프리미엄이 상승하고 투자자들이 몰리는 시기는 사업시행인가가 나고 감정평가액이 통보될 때다. 따라서 감정평가에 대해 잘 이해한다면 다른 투자자들이 진입하기 전, 프리미엄이 보다 저렴한 초기에 물건을 선점할 수 있다.

초기 투자의 장점은 투자금을 최소화할 수 있다는 것이다. 투자금이 적게 들어가면 투자기간이 길어져도 버틸 수 있다. 재개발 사업은 단계별로 가격이 상승하기 때문에 사업 초기에 투자하면 매도시기를 선택하는 폭을 넓힐 수 있다. 사업시행인가 이후나 관리처분인가 전후에 프리미엄의 상승분만 얻고 매도하는 단기투자도 가능하고, 입주할 때까지 보유해서 새 아파트를 얻는 장기투자도 가능하다.

재개발 물건의 감정평가 결과가 나오기 전에 미리 감정평가액을 추정할 수 있는 방법을 공동주택과 단독주택, 두 편으로 나눠 소개한다.

■ 공동주택 감정평가액 추정법(거래사례비교법)

사업시행인가가 나면 조합에서는 가장 먼저 종전자산평가를 한다. 공신력 있는 복수의 감정평가 기관에 조합원이 소유한 부동산의 가치 평가를 의뢰해 그 결과를 조합원에게 통보하는 것이다. 이 때 감정평가사가 감정평가하는 방식을 알면 우리도 비슷한 방법으로 감정평가액을 추정할 수 있다.

대개 빌라나 연립주택, 아파트 등의 공동주택(집합건물)은 인근의 거래 사례와 비교하는 ‘거래사례비교법’으로, 단독주택은 토지와 건물의 가치를 따로 평가해서 합산하는 방식으로 감정평가를 진행한다.

■ 인근 구역 공시가격 비율 활용

재개발구역에서 가장 거래가 많은 공동주택은 흔히 빌라로 불리는 다세대주택이므로 공동주택의 감정평가 방법을 빌라 기준으로 알아 보자. 공동주택을 감정평가할 때 기준이 되는 것은 ‘공동주택 공시가격’이다. 현장에서는 ‘공동주택가격’이라고도 하고, 줄여서 ‘공주가’라고도 한다. 공동주택 공시가격이란 국토교통부가 재산세나 종합부동산세 등을 부과하기 위해 1년에 한 번씩 공동주택 가치를 평가·공시하는 가격이다. ‘부동산 공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)’에서 지번을 입력하면 조회할 수 있다.

빌라의 감정평가액을 추정할 때 가장 먼저 할 일은 재개발이 진행되지 않는 인근 빌라의 거래 사례를 조사하는 것이다. 재개발 구역 빌라는 기대심리로 이미 값이 올라있다. 그래서 재개발이 진행되지 않는 인근 지역 빌라 실거래가, 즉 개발 이익이 반영되지 않은 가격을 평가한다. 그리고 매매가격과 공동주택 공시가격을 비교해 공시가격 비율을 산출한다.

가령 눈여겨보고 있는 A재개발 구역의 a빌라 매매가격이 8000만원이고 공동주택 공시가격이 3000만원이라고 하자. 전용면적은 15평이고 대지지분은 10평이다. 재개발이 진행되지 않는 인근 B 구역에 a빌라와 비슷한 전용면적과 대지지분을 가진 b빌라가 있다. 매매가격이 6000만 원이고 공동주택 공시가격이 4000만 원이다. 그렇다면 b빌라는 공동주택 공시가격 대비 매매가격 비율인 공시가격 비율이 1.5배다. B구역에는 b빌라 말고도 a빌라와 비슷한 조건의 c빌라, d빌라가 있고 실거래가격과 공동주택가격은 다음과 같다고 하자.

B구역 빌라들의 공시가격 비율이 1.5배에 수렴하므로, A구역 빌라의 공시가격도 이 비율을 곱해 추정 감정평가액을 구할 수 있다. A구역 a 빌라의 매매가가 8000만 원이고 공동주택 공시가격이 3000만 원이므로, 3000만 원에 공시가격 비율 1.5를 곱하면 예상 감정평가액은 4500 만 원이다. 예상 프리미엄은 매매가에서 감정평가액을 뺀 금액이므로 8000만 원에서 4500만 원을 뺀 3500만 원으로 추정할 수 있다.

이처럼 재개발구역을 임장하면서 여러 매물을 비교하고 인근의 공시가격 비율을 적용하면 추정 감정평가액을 구할 수 있다. 하지만 인근 거래 사례로 도출한 공시가격 비율보다 보수적으로 적용하는 것이 좋다. 이를테면 공시가격 비율이 1.5라면 1.3이나 1.4를 곱한다.

조합에서 진행하는 감정평가는 보수적으로 하는 경우가 많기 때문이다. 재개발사업의 특성상 감정평가를 높게 하면 조합원 입장에서는 오히려 현금 청산하는 게 유리해지고, 현금 청산하는 조합원이 많아지면 사업성이 악화돼 사업을 진행하기 어렵다. 이런 이유로 재개발 사업의 감정평가는 인근 거래 시세보다 낮게 하는 경향이 있기 때문에 감정평가액을 추정할 때 보수적으로 하는 것이 안전하다.

어떤 재개발 구역이 아직 감정평가를 하지 않은 빌라의 추정 감정평가액을 ‘공동주택 공시가격×130%×개별 요인’으로 계산하고 있다면, 이 같은 방법으로 구한 공시가격 비율이라고 이해하면 된다. /글=최진성(아이언키), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com


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