"10억이나 싸네"…공공개발로 빈 퍼즐 맞추는 신길뉴타운

[땅집고] 서울 서남부권 최대 뉴타운 사업지인 영등포구 신길뉴타운 해제 구역 4곳이 공공개발 깃발을 들고 사업 추진에 다시 속도를 내고 있다. 옛 신길2구역과 15구역은 도심공공주택 복합사업지로 선정돼 이미 주민동의율 3분의 2를 확보했다. 또 신길1구역은 공공재개발을, 신길13구역은 공공재건축을 각각 추진 중이다. 4곳 모두 개발이 이뤄진다면 약 5600가구 규모 새 아파트가 공급될 전망이다.

다만 구역별로 추진하는 사업 방식이 다른 만큼 특징을 잘 알아둘 필요가 있다. 땅집고는 각 구역 별로 추진 현황과 사업성, 입주권을 얻기 위해 필요한 자금 등을 정리했다.

■ 신길 2구역 내년 사전청약…84㎡ 일반분양가 8억9114만원

신길1·2·13·15구역은 모두 신길뉴타운에서 해제된 구역들이다. 신길뉴타운은 서울 영등포구 신길동 일대 약 146만9404㎡를 재개발해 아파트 1만6105가구를 짓는 사업이다. 서울시내 뉴타운 중 장위뉴타운에 이어 두 번째로 크다. 총 16개 구역 중 6개 구역은 재개발 구역에서 해제됐고, 2015년 11구역을 재개발한 ‘래미안프레비뉴’가 입주한 이후 현재까지 총 8개 구역이 분양과 입주를 마쳤다.

해제된 구역 중 신길2구역과 15구역에서는 도심공공주택 복합사업(도심복합)이 진행 중이다. 두 곳은 신길뉴타운 북측에 나란히 붙어있다. 두 곳 모두 주민 동의율 3분의 2 를 확보해 연내 지구지정을 받는다는 계획이다. 신길2구역은 6만㎡에 1326가구를 짓는다. 15구역은 10만6094㎡로 면적이 더 크고 총 2380가구를 건설할 예정이다.

두 곳은 전철 1호선 영등포역에서 600m쯤 떨어져 있다. 역까지 걸어가기에는 다소 멀다. 마을버스로 2~3정거장(5분)이면 이동 가능하다. 영등포역에 있는 롯데백화점을 비롯해 신세계백화점, 타임스퀘어, 이마트 등을 이용할 수 있다. 2구역은 우신초등학교, 15구역은 도림초등학교가 각각 가까워 이른바 ‘초품아’(초등학교를 품은 아파트)가 될 전망이다.

사업 속도가 가장 빠른 신길2구역은 연내 지구지정을 마치고 이르면 2022년쯤 사전청약을 실시할 계획이다. 한국토지주택공사(LH)는 지난 10일 추정 일반분양가를 공개했다. 59㎡(이하 전용면적)가 6억8227만원, 84㎡는 8억9114만원이다. 주변 아파트 시세(호가)보다 최대 10억원 정도 저렴하다. 신길뉴타운 ‘래미안 에스티움’은 지난 9월 17억3000만원에 팔려 신길동 최고가를 기록했다. ‘보라매SK뷰’ 84㎡는 지난 9월 17억원에 거래됐다. 나머지 신길뉴타운 단지들도 같은 주택형 기준 15억원대 후반에서 17억원에 팔리고 있다. 신길 15구역은 아직 분양가와 구체적인 공급계획이 공개되지 않았지만 분양가는 신길2구역과 비슷한 수준에서 형성될 것으로 예상된다.

■ 공공재개발 신길1구역…조합원 분양가 9억2200만원 뉴타운 ‘최고 수준’

신길2구역 동쪽에 맞붙은 신길1구역(1510가구)은 공공재개발 사업을 추진 중이다. 신길1구역은 공공재개발을 통해 2종 7층 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역이 상향된다. 용적률 249.77%를 적용해 지상 25층까지 짓는다. 36~84㎡ 1510가구다. 이 중 일반분양은 479가구다.

LH에 따르면 신길1구역 조합원 분양가는 59㎡가 7억1400만원, 84㎡는 9억2200만원이다. 종전자산가액 추정치가 5억원인 경우 59㎡와 84㎡ 분양받을 때 추정 분담금은 각각 1억1300만원, 3억2100만원이 될 전망이다. 일반 분양가(추정)는 59㎡가 8억4000만원, 84㎡는 10억8500만원에 책정돼 신길뉴타운 분양 아파트 중 최고 수준이다. 공공재개발의 경우 분양가 상한제가 적용되지 않는다.

박종덕 신길1구역 공공재개발추진위원장은 “현재 주민 동의율 65%를 달성한 상태로 내년 6~7월 본 지구지정 목표로 하고 있다”며 “정부가 제시한 방안에서 용적률을 300%까지 더 높이고, 층수도 35층으로 올려 중대형을 좀 더 늘리는 방안도 검토하고 있다”고 했다.

공공재건축 사업 후보지로 선정된 신길 13구역은 신길뉴타운 남측에 있다. 올 3월 조합설립인가를 받았다. 신미 아파트, 백조빌라, 태양빌라 등을 합쳐 233가구로 현재 3종 일반주거지역이다. 재건축을 통해 준주거지역으로 종상향해 용적률 258%(기존 124%)를 적용해 최고 35층까지 올려 461가구를 공급할 예정이다. 규모는 크지 않지만 지하철 7호선 신풍역과 향후 개통할 신안산선 신풍역을 동시에 이용할 수 있어 입지는 가장 좋은 편에 속한다.

■ LH “신길2 연내 본 지구지정, 이르면 2022년 사전청약 예정”

공공재개발과 도심 공공주택 복합사업에 투자할 때는 주의해야 한다. 도심복합사업(신길2·15구역)은 공공개발이 확정된 후 조합원 매물을 구입하면 현금청산된다. 이 때문에 투자나 실거주를 원한다면 내년 하반기 진행될 사전청약을 노리는 것이 좋다. 정부는 신길동에서는 신길2, 증산4, 연신내역, 쌍문역(동측), 방학역, 쌍문역(서측), 부천원미, 덕성여대 등 8곳을 연내 본 지구지정까지 완료한다는 계획이다. LH관계자는 “사업 속도가 빠른 사업장 대상으로 내년 하반기부터 사전청약을 진행할 예정”이라고 했다.

하지만 공공재개발(신길1구역)은 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주 요건을 채우면 매매 거래가 가능하고, 조합원 입주권에 해당하는 우선공급권을 받을 수 있다. 신길동 원일공인중개사무소 관계자는 “공공재개발 추진 지역에서 대지지분 10평 다세대주택이 평당 3000만원 정도에 호가가 형성됐다”며 “하지만 매물이 많지 않아 대기해야 하는 상황”이라고 말했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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