283→432%…용적률 확 끌어올린 증축리모델링의 마법

지난 5일 오전 서울 송파구 오금동. 지하철 5호선 개롱역 1번 출구에서 오금공원을 지나 성내천 방향으로 8분쯤 걸어가자 공사장 펜스가 눈에 들어왔다. ‘오금아남아파트’ 리모델링 공사 현장이다. 지상 15층 아파트 한쪽 외벽을 다 뜯어내고, 골조만 덩그렇게 남아 주택 내부가 훤히 들여다보였다. 외벽에는 아직 ‘아남’이란 글자가 선명했다. 한종남 오금아남아파트 리모델링 조합장은 “주택 내부에 있던 싱크대와 천장 같은 마감재를 모두 철거해 뼈대만 남아 있다. 공사에 속도가 나면서 주민 기대감도 높아지고 있다”고 말했다. 오금아남은 지난 4월 리모델링 공사에 들어가2023년 12월 완공한다. 이 아파트는 기존 지하 1층~지상 15층 2동 299가구가 리모델링 공사 후 지하 3층~지상 16층 2동 328가구로 탈바꿈한다.

오금아남아파트는 서울에서 실제 공사에 들어간 세대수 증가형 리모델링 1호 사업지라는 점에서 주목된다. 그동안 아파트 리모델링 사업은 모두 기존 가구 수를 그대로 유지하면서 진행했다. 하지만 오금아남은 29가구를 더 지어 일반분양하는 국내 첫 프로젝트다. 일반 분양은 다음달 진행할 예정이다. 시공은 국내에서 아파트 리모델링 공사 실적이 가장 많은 쌍용건설이 맡았다.

◇국내 첫 증축 리모델링…다음달 일반분양

1992년 9월 준공한 오금아남 아파트는 입주 30년이 다 됐다. 재건축을 생각할만했지만 2종 일반주거지역에 현재 용적률이 283%에 달해 일찌감치 포기했다. 쌍용건설 관계자는 “재건축은 통상 용적률이 낮을수록 사업성이 좋다”면서 “전문가들은 280%가 넘으면 강남권이라도 재건축이 힘들다고 보는 탓에 오금아남 주민들은 10여년 전부터 리모델링을 추진했다”고 했다.

리모델링도 사업성이 없으면 주민 동의를 얻기 어렵다. 시공사인 쌍용건설은 사업성을 끌어올릴 아이디어를 짜냈다. 박홍기 쌍용건설 부장은 “이 아파트는 ‘ㄴ’자 모양 2동이 나란히 서있는 형태로 배치돼 있다”면서 “조합 측에 ‘ㄴ’자로 꺾이는 지점 빈 공간에 29가구를 더 지어 일반분양하자고 제안했다”고 했다. 특히 빈 공간을 절묘하게 활용한 덕분에 가구 수가 늘어도 동(棟) 간격은 줄어들지 않도록 설계해 답답함과 사생활 침해 우려가 없도록 했다.

일반분양 물량을 확보한 덕에 조합원 분담금은 대폭 줄었다. 조합원 추정 분담금은 현재 가구당 1억5000만원에서 3억원이다. 일반분양으로 추가 수익을 확보해 가구당 분담금이 줄어들게 됐다.

리모델링은 주거전용 면적의 30%(85㎡ 이하는 40%)까지 확장해 용적률을 높일 수 있도록 허용하는데, 오금아남은 이를 최대한 활용해 용적률도 283%에서 432%까지 끌어올렸다.

◇주차장 2배로 늘고 2베이가 3베이로 변신

쌍용건설은 리모델링하면서 신축 아파트같은 내부 구조를 만들기 위해 다양한 공법을 적용했다. 기존 아파트 전면부와 후면부를 수평으로 확장하고, 일부 소형 주택은 내력벽을 옮겨 면적을 늘렸다. 이를 통해 전용 71㎡는 89㎡로 커진다. 내부 구조도 원래 전면에 거실과 방이 각각 하나뿐인 2베이(bay)였는데 거실과 방 2개를 나란히 배치한 3베이로 변신한다. 전용 106㎡는 한쪽 공간을 임대할 수 있는 이른바 세대분리형 구조로 바뀐다.

오래된 아파트에서 가장 심각한 문제는 바로 주차난이다. 오금아남 역시 299가구에 주차공간은 165대에 불과하다. 리모델링을 통해 주차장도 대폭 늘어난다. 현재 지하 1층 규모인 주차장을 지하 3층까지 확장해 주차대수를 총 330대로 늘린다. 쌍용건설 특허 공법을 적용해 지상 1층까지만 운행하던 엘리베이터도 지하 3층까지 내려가도록 할 계획이다.

신축 아파트에 적용하는 다양한 편의시설도 도입한다. 미세먼지에 대비한 헤파(HEPA) 필터와 무인택배시스템, 원패스시스템을 만든다. 세대별 전용창고도 만든다. 단지 입구에는 대형 문주도 설치해 고급스런 느낌을 살린다.

오재준 쌍용건설 오금아남아파트 현장소장은 “아파트 전면과 후면 외벽을 유리와 금속재 패널로 마감하는 커튼월룩을 적용하고, 1층은 필로티로 만들어 강남권 신축 아파트 못지 않게 마감할 계획”이라며 “오금아남은 우리나라 리모델링 시공 기술이 한 단계 업그레이드되는 의미 있는 현장이 될 것”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com