취득세·재산세·양도세 다 줄어드네…임대주택 최강 절세법

땅집고는 세무업계 베테랑으로 불리는 안수남·김상문·김종필 세무사 등이 손잡고 출범시킨 국내 최대 부동산 세무 전문가 그룹 ‘케이텍스’ 세무사들이 현장 상담 사례 중심으로 절세 노하우를 풀어내는 ‘K 택스톡’ 시리즈를 연재합니다.

[케이택스 택스톡] 현시점 가장 강력한 임대주택 절세법 ‘건설임대주택’

[땅집고] 2018년 9·13대책 이후 건설임대주택에 대한 관심이 높아지고 있다. 매입임대주택이 각종 세금 혜택을 박탈당한 반면, 건설임대주택은 조정대상지역에서도 세제 혜택을 그대로 적용받을 수 있는 까닭이다.

민간임대주택은 취득 유형에 따라 매입임대주택과 건설임대주택으로 구분된다. 매입임대주택은 매매 등을 통해 소유권을 취득한 후 임대주택으로 등록한다. 이 중 매입입대주택은 9·13 대책에 따라 조정대상지역에서 ▲종합부동산세 합산배제 ▲다주택자 양도소득세 중과배제 ▲장기보유특별공제율 특례를 적용받을 수 없게 됐다.

반면, 주택을 건설(신축)한 후 임대주택으로 등록한 ‘건설임대주택’은 조정대상지역에서 기존 세제 혜택을 그대로 받을 수 있다. 정부가 건설임대주택에 대해서는 제한을 두고 있지 않고 있어서다.

그동안 건설임대주택은 집을 지어야 한다는 부담이 있어 일반 투자자는 쉽게 접근할 수 없는 영역이었다. 하지만 최근 토지구입부터 대출, 설계, 시공, 사용승인까지 모든 업무를 일괄로 도와주는 서비스가 등장해 접근성이 많이 개선됐다.

■ 건설임대주택, 요건별로 절세법 다양해

건설임대주택은 주택의 취득-보유-처분 전 단계에서 일정 요건을 충족할 때 다양한 세제 혜택을 받을 수 있다. 요건별로 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 중과를 감면받을 수 있다.

우선 각 주택형을 전용면적 60㎡ 이하로 건설해 취득세를 감면받는 방법이다. 원래 주택을 신축하면 원시취득에 해당해 신축가액(시가표준액)의 2.8%를 취득세로 내야 한다. 하지만 건설임대주택은 전용 60㎡ 이하로 지을 경우 취득세가 100% 감면된다.

재산세도 전용면적에 따라 감면받을 수 있다. 건설임대주택으로 등록한 전용 85㎡이하 주택은 전용면적에 따라 재산세를 50~100% 감면받을 수 있다. 종합부동산세도 건설임대주택은 합산배제해 절세에 도움이 된다. 세율과 세부담상한율 판정 시 주택 수에서도 제외돼 다른 주택의 종부세도 절감할 수 있다.

건설임대사업자는 의무임대기간을 채우면 양도세 중과도 배제된다. 의무임대기간이 경과한 후 해당 건설임대주택을 양도할 경우, 다주택자라도 양도세 중과를 받지 않는다. 2022년 12월31일(향후 2년 추가 연장 검토 중)까지 임대주택으로 등록한 경우 임대기간 중 양도차익에 대해 70% 장기보유특별공제도 적용받는다.

■ 각종 공적의무 놓치면 세제혜택 사라진다

건설임대사업자는 다양한 세제혜택을 받을 수 있지만 임대주택으로 등록한 기간 동안 민간임대주택법에서 규정하는 각종 공적의무를 부담해야 한다. 특히 각종 신고와 등기에 대한 기준과 시일을 잘 준수해야 한다.

건설임대사업자가 임대차계약을 체결하거나 변경할 때는 표준임대차계약서를 작성해 계약일 30일 내 반드시 신고해야 한다. 일반적인 임대주택에서 신고의무가 없는 임대료 변경 없는 묵시적 갱신도 건설임대사업자에게는 의무다.

건설임대사업자는 소유권보존등기와 동시에 등기사항증명서에 민간임대주택법상 임대주택임을 표시하는 부기등기를 해야 한다. 보증회사(HUG, SGI 서울보증)에 임대보증금에 대한 보증보험을 가입하는 것도 의무다.

임대료 상승 범위도 제한된다. 건설임대사업자가 임대차계약을 갱신할 경우 종전 임대차계약금 대비 5% 범위에서만 임대료 또는 임대보증금을 인상할 수 있다.

의무임대기간 동안 임대주택을 양도하거나 다른 용도로 사용할 수 없다. 특별한 귀책사유가 없는 한 임차인을 임대등록기간 동안 함부로 내보낼 수도 없다. 임차인 주거안정 보장을 위해서다.

만약 건설임대사업자가 위에서 언급한 각종 공적의무를 위반하면 과태료가 부과되고 임대주택 등록도 말소돼 세제 혜택을 받을 수 없게 된다.

민간임대주택법상 각종 공적의무를 이행해야 한다는 심리적 부담감과 임대료 또는 임대보증금을 5% 밖에 올리지 못한다는 경제적 손실에도 불구하고 건설임대주택은 매력적이다. 취득-보유-처분 전 단계의 세제가 강화된 현 시점에서 건설임대주택이 지니고 있는 세제혜택이 그 어느 것보다 강력하고 합법적인 절세 방법이기 때문이다.

다만 주택을 신축했다고 모두 건설임대주택으로 등록할 수 있는 것은 아니다. 주택을 신축했더라도 소유권보존등기 이후 임대주택으로 등록한 경우 건설임대주택이 아닌 매입임대주택으로 등록되기 때문에 당초 예상한 세제혜택을 적용받지 못하는 불상사가 발생할 수 있다.

건설임대주택에 대한 각종 세제혜택을 적용받으려면 지방자치단체와 세무서에 임대주택으로 등록하는 것 외에 각 세목에서 요구하는 적용 요건을 충족해야 한다. 따라서 주택을 신축하기 전에 받으려는 세제혜택과 요건을 미리 세무 전문가와 상의해 주택 설계 시점부터 이를 반영할 필요가 있다. /글=지병근 세무사, 정리=장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

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