입력 : 2021.11.03 07:08
[땅집고] 3년 전 서울에 2억3000만원대 오피스텔을 매수한 A씨. 그는 최근 이 오피스텔 때문에 양도소득세 폭탄을 맞아 밤잠을 설치고 있다. 그는 20년전 10억여원에 샀던 서울 강남지역 단독주택을 최근 30억여원에 팔고 20억원대 신축 아파트를 샀다. A씨는 일시적 2주택자라고 생각해 양도세를 냈다. 그런데 얼마 후 국세청에서 예상치 못한 세금 통지서가 날아왔다. A 씨는 3주택자여서 양도세가 중과세돼 16억5000만원을 내야 한다는 것. 국세청은 A씨가 보유한 오피스텔을 주택 수에 포함된다고 판정해 A씨는 일시적 3주택자가 돼 버렸기 때문이다. 그는 “오피스텔을 업무용으로 쓰겠다던 세입자를 믿은 게 화근이었다”고 했다. 이 세입자는 전입신고도 하지 않은 채 오피스텔을 주택으로 쓴 것으로 드러났다.
최근 정부가 규제 완화를 시사하면서 주거용 오피스텔이 큰 인기를 끌고 있지만 자칫하면 ‘양도세 폭탄’을 맞을 수 있어 주의해야 한다는 목소리가 나온다. 실제 양도세 폭탄을 맞은 사례도 속출하면서 오피스텔이 양도세 지뢰밭이라는 말까지 확산하고 있다. 안수남 다솔세무법인 대표 세무사는 “아무래도 정부 규제가 덜 한 오피스텔로 매수세가 몰릴 수밖에 없는데 정부가 (오피스텔에) 양도세 지뢰를 숨겨뒀다”고 했다.
■“22억에도 팔린다” 치솟는 인기에 ‘배짱 분양’ 속출
오피스텔 인기는 갈수록 뜨거워지고 있다. 아파트보다 비싸게 파는 속칭 ‘배짱 분양’에도 청약 수요가 몰리며 완판이 잇따르고 있다. 최근 서울 아파트값이 폭등하자, 무주택자들이 상대적으로 규제가 적은 오피스텔로 눈을 돌리고 있기 때문이다.
경기도 과천시 ‘힐스테이트 과천청사역’ 오피스텔은 전용 84㎡ 기본형 분양가가 16억1800만원이다. 테라스형과 펜트하우스는 각각 17억6600만원과 22억원에 달한다. 이는 서울 강북 평균 아파트값(9억7025만원)의 배가 넘는다. 작년에 입주한 ‘과천 푸르지오 써밋’ 아파트 전용 84㎡ 신고가(22억원)와 맞먹는다. 경기도 고양시 화정동 ‘고양 화정 루미니’ 오피스텔은 지난달 진행한 청약에서 7390명이 몰리며 242실이 완판됐다. 전용 84㎡ 분양가가 7억8000만원으로 주변 시세보다 비샀지만 평균 30대 1이 넘는 경쟁률을 기록했다.
오피스텔은 오피스와 호텔을 결합해 만든 용어다. 주로 사무실로 사용하지만 숙식이 가능하다. 오피스텔은 분양시장에서 상당히 매력적인 상품으로 홍보된다. 실제 오피스텔 분양회사가 가장 많이 사용하는 광고 문구는 ‘주택이 아니라서 규제를 받지 않는다’는 것이다. 또 오피스텔을 분양받으면 취득세와 양도세 중과세를 받지 않고 분양받을 때 청약 통장도 필요 없다. 최초 신규 분양을 받아 사업용으로 사용하면 건물분 부가가치세도 환급받는다. 그러다 보니 대다수 사람들은 오피스텔을 주택이 아니라고 생각한다.
실제로 오피스텔은 처음 분양할 땐 업무시설로 분류돼 주택 수에 포함되지 않는다. 그러나 실제 사용 용도에 따라 세법상 주택 여부가 달라진다. 세입자와 특약을 맺어 주민등록을 옮기지 않는다거나 전세계약서에 확정일자를 받지 않는다고 약정을 하고 주거용으로 세를 주는 ‘꼼수’를 부리더라도 실제 주택으로 쓰이고 있으면 주택으로 판정한다. 상업시설로 인정받으려면 오피스텔 보유자가 아닌 세입자가 사업자 지위를 유지하고 있어야 한다. 안 세무사는 “세무 당국은 일단 주거용이라고 간주한 상태에서 소유자에게 업무용으로 쓰고 있다는 사실을 입증하라고 요구한다”고 했다.
이 같은 사실을 잘 모르고 오피스텔을 보유해 A씨처럼 일시적 다주택자가 되면 폭탄 수준의 양도세를 얻어맞을 수 있다. 3주택 이상을 보유하면 지방소득세 포함 최대 82.5%로 중과세되는 것이다. 예를 들어 전세끼고 2000만원 갭투자로 1억원대 오피스텔을 샀다가 나중에 기존 집을 팔 때 40억원 양도차익이 생기면 33억원을 세금으로 낼 수도 있게 된다.
■“오피스텔은 양도세 지뢰밭…매수 땐 신중해야”
문제는 정부가 오피스텔은 주택이 아니어서 종합부동산세와 취득세 혜택을 주고 있어 마치 양도세에도 혜택이 있는 듯한 착시효과를 불러일으키고 있다는 것. 업체들도 교묘하게 이런 문제점을 감춘 채 분양에 나서 수요자는 더욱 함정에 빠지기가 쉽다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “다주택자 중과세 정책은 투기꾼을 막으려고 만든 건데 정부가 다시 규제를 완화해 오피스텔을 사라고 권장하는 건 앞뒤가 맞지 않는다”며 “종부세와 취득세 혜택을 줬다면 양도세 규제도 완화해야 한다”고 했다. 안 세무사는 “주택을 거래하는 과정에서 황당한 과세 사례가 종종 나오는데, 대부분 오피스텔 보유자들이 피해를 보고 있다”며 “오피스텔 보유자는 반드시 전문가와 상담을 받은 후 주택을 거래하기를 권한다”고 했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com
▶보유세 또 바뀌었다. 종부세 기준 11억으로 상향. 올해 전국 모든 아파트 세금 땅집고 앱에서 확인하기. ☞클릭! 땅집고 앱에서 우리집 세금 바로 확인하기!!
▶땅집고는 독자 목소리에 귀를 기울입니다. 개별 아파트와 지역, 재개발·재건축 조합 소식과 사업 진행 상황·호재·민원을 제보해 주시면 기사에 적극 반영하겠습니다. 기사 끝 기자 이메일로 제보.