"오세훈 신속통합기획이 훨 낫네" 공공재개발 후보지 한숨 푹

[땅집고] 오세훈 서울시장이 내놓은 ‘신속통합기획’ 방식의 도시정비사업에 서울시내 50여 곳이 참여 의사를 밝히면서 초반 흥행에 크게 성공한 것으로 나타났다. 반면 정부가 주도한 공공재개발·재건축은 후보지 접수 이후 사업성 문제가 지적되며 좀처럼 속도를 내지 못하고 있다.

29일 정비업계와 서울시에 따르면 신속통합기획 1차 공모를 마감 전날인 28일까지 종로구 숭인1구역과 광진구 자양2구역 등 30여 개 단지가 신청을 완료했다. 추가로 여의도 시범아파트 등 20여 곳 이상이 막판 동의서 확보에 속도를 내고 있는 것으로 알려졌다. 서울시는 신청지가 지난해 실시한 공공재개발을 뛰어넘을 것으로 내다봤다. 서울시 관계자는 “1차 공모 마감 후에도 2·3차 공모를 진행할 예정이어서 신청 단지는 더 늘어날 것”이라고 밝혔다.

신속통합기획 참여가 유력한 대표적인 단지는 준공 51년차를 맞은 영등포구 여의도 시범아파트다. 이 아파트는 그간 정부 규제로 재건축 추진이 늦춰져 왔다. 반면 서울시는 지난 13일 시범아파트를 직접 찾아 신속통합기획 설명회를 개최할 정도로 공을 들이고 있다. 서울시는 이 아파트에 대해 기부채납 비율을 종전 40%에서 25%로 낮추고, 한강변 50층 제한을 풀어주는 방안을 추진하고 있다. 현재 주민의견을 수렴 중인데, 긍정적인 의견이 많은 것으로 전해졌다.

신속통합기획이 흥행하는 이유는 실질적인 혜택이 크기 때문이다. 신속통합기획은 빠른 인허가가 장점이다. 그동안 개별적으로 이뤄졌던 건축·교통·환경영향평가 심의를 한 번에 받을 수 있다. 개별 심의가 통상 6개월에서 최장 2년을 넘긴다는 점을 감안하면, 정비사업 소요 기간은 기존 5년에서 2년 이내로 줄어들 수 있다. 서울시가 기획하는만큼 적극적인 인허가 협조도 기대할 수 있다. 여의도 시범아파트 등 일부 단지에는 50층 이상 층고 제한 완화와 종 상향도 적용 가능성도 높다. 임대주택 비율을 강제하는 등 독소 조항이 없는 것도 장점이다.

■ 공공재개발은 뚜껑 열어보니…“실망스럽다” 반응 많아

신속통합기획과 달리 국토교통부가 주도하는 공공재건축·재개발은 좀처럼 진전을 보지 못하고 있다. 공공재건축은 일부 소규모 단지를 제외하고 사실상 신청 단지가 없었다. 그나마 관심이 컸던 공공재개발은 1차 8곳, 2차 16곳 등 총 24곳을 후보지로 선정했다. 하지만 해당지역 주민 요구와 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)가 서울주택도시공사(SH)의 제안 사이에 괴리가 큰 상태다. 또 다른 정부 주도 사업인 도심공공주택복합사업은 후보지 철회를 요청한 지역이 7곳에 이른다. 최근 공공재개발 참여 의사를 밝혔던 단지 중 번동148, 마천2구역 등은 신속통합기획 신청으로 방향을 선회했다.

공공재개발의 경우, 후보지 선정 이후 실제 사업성 검토 결과를 받아본 주민 반대로 속도를 내지 못하는 경우가 대다수다. 공공재개발 후보지 중 가장 큰 동작구 흑석2구역은 주민 반대로 사업자(SH) 선정 1개월이 넘도록 공청회조차 열지 못했다. 전체 토지의 70% 이상을 차지하는 대(大)지분 소유자들이 비상대책위원회를 결성하고 반대 시위를 이어가고 있다.

공공재개발은 가장 큰 혜택으로 꼽혔던 용적률 상향과 분양가상한제 적용 제외 등이 기대에 못 미친다는 평가다. 흑석2구역의 경우 부지 대부분이 준주거지역으로 당초 용적률을 최대 600%까지 허용하겠다고 했던 것과 달리 실제 제안 단계에서 450% 수준으로 크게 감소했다. 예상하지 못했던 인근 주민들의 일조권 침해 우려가 나왔기 때문이다. 아직 제안을 받지 않은 단지들은 이보다 용적률이 더 낮을 수밖에 없는 상황이다. 정부가 추가 용적률 인센티브를 120% 이내로 제한했기 때문이다. 여기에 분양가상한제 적용 제외 혜택이 있지만 실제 제안받은 분양가가 기대보다 낮다는 평가다.

공공재개발·재건축을 신청했다가 ‘보류’ 판정을 받은 지역이 신속통합기획에 참여하지 못하는 것도 문제다. 완전 탈락 단지들은 신속통합기획을 신청해 볼 수 있지만, 보류 사업장은 재심의가 끝날 때까지 기다려야 한다. 서울 아현1구역을 비롯한 ▲신길16 ▲번동148 ▲용두3 ▲대흥5 ▲하왕십리 등 12개 사업지가 지난 3월 공공재개발사업 2차 후보지 공모에 신청했다가 보류 판정을 받았다.

일부 지역에서는 희비가 엇갈리고 있다. 번동148일대는 공공재개발 보류 판정을 받은 뒤 공공재개발도, 신속통합기획도 추진하지 못하고 있다. 반면 불과 1km 떨어진 번동441-3 일대는 최근 신속통합기획 공모에 참여했다. 공공재개발에 불참한 것이 전화위복이 됐다. 번동148번지 추진위원회 관계자는 “공공재개발 재심의 일정이 7개월째 나오지 않고 있는데, 신속통합기획에 참여할 수 없다는 게 이해가 안 된다”고 했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

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