입력 : 2021.10.28 07:12 | 수정 : 2021.10.28 10:59
기업과 법인 경영 성패에서 부동산을 빼놓을 수 없다. 부동산을 사고, 팔고, 관리하고, 개발하는 과정에서 기업이 흥하기도 하고 때론 위협에 놓이기도 한다. 오너에게는 기업 승계 문제에도 직결될 만큼 중요하다. 땅집고는 기업 보유 부동산의 최유효 활용 방안을 배우고 실무에 접목할 수 있도록 국내 최고 전문가로 구성된 실전 교육 과정을 오는 11월 9일 개설한다. 교육에 앞서 멘토들로부터 주요 내용을 들어봤다.
[기업 부동산 멘토에게 듣는다] 김성순 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 전무 “최적화된 브랜드 유치해 건물 가치 높여야”
[기업 부동산 멘토에게 듣는다] 김성순 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 전무 “최적화된 브랜드 유치해 건물 가치 높여야”
[땅집고] “상업시설은 기획을 잘못해서 실패하는 경우는 거의 없습니다. 기획한 대로 되지 않아서 실패하는 거죠. 충분한 시간을 들이고 전문가를 통해 해당 상권에 최적화된 브랜드를 유치하면 반드시 성공할 수 있습니다.”
글로벌 부동산 서비스회사인 쿠시먼앤드웨이크필드코리아(이하 쿠시먼)의 김성순 전무는 “건물 가치를 높이는 일은 애 키우는 것, 회사를 운영하는 것과 비슷하다”며 “‘운’에 맡길 것’이 아니라 시간과 노력을 들여야 성공할 수 있다. 결국 부동산 투자의 핵심은 전문가와 상권을 분석하고, 상권에 최적화된 브랜드를 입점시켜 건물 가치를 높여 되파는 일”이라고 했다. 그는 올해로 13년째 리테일, 기획, 브랜드 유치 등을 전담하고 있는 상업시설 투자·기획 전문가다.
김 전무는 오는 11월 9일부터 열리는 땅집고 ‘제2기 기업 보유 부동산 개발 실전 과정’에 강사로 참여해 기업 부동산 가치를 높이는 상권·오피스 수요분석 노하우와 콘셉트 선정, 점포 구성(MD) 방안, 기획 및 관리 방법 등을 강의한다.(▶수강신청 바로가기)
■“부동산 가치, 핵심은 어떤 브랜드를 잡느냐”
김 전무는 “상권, 건물에 맞는 브랜드를 어떻게 유치하느냐가 건물 가치를 결정한다”며 “중요한 건 결국 콘텐츠”라고 강조했다. 임대료가 높으면 건물 가치가 올라가기 때문이다. 과거 투자자들은 들어가려는 상권에 ‘스타벅스’가 없으면 스타벅스를 넣자는 식으로 접근했지만, 최근에는 전문가 상권 분석이 필수다. 김 전무는 “아무리 돈이 많은 자산가라도 뉴스 등을 통해서 알 수 있는 정보에는 한계가 있다”며 “예를 들면 전문가들은 신용카드 회사와 제휴해 빅데이터 자료를 토대로 과학적으로 상권을 분석할 수 있다”고 했다. 쿠시먼은 2018년부터 신한카드와 제휴해 신한카드 빅데이터를 활용하고 있다. 상권 소비자의 연령대, 소비패턴 등을 다양하게 분석할 수 있다.
서울 명동 ‘엠플라자’는 김 전무의 MD 노하우가 발휘된 대표적 사례다. 2011년 엠플라자를 2000억원대 초반에 매입, 대수선 공사를 통해 로비를 과감히 없애고 의류 SPA 브랜드 ‘자라’(ZARA) 매장을 늘려 1층 효율을 최대한으로 올리고, 상층부는 오피스를 호텔로 리뉴얼했다. 당시만 해도 상가와 호텔이 함께 있는 보기 드문 건물인 엠플라자는 2015년 4000억원대 초반에 팔렸다. 몸값이 4년여 만에 2배 이상 뛰었다.
■“지하는 딜리버리 스토리지, 지상은 공유주택·공유오피스”
최근 기업 유휴 부지를 활용한 개발이 주목받고 있다. 현대자산운용은 지난해 8월 문을 연 ‘머큐어앰배서더 홍대’ 호텔 건물을 역대 최고가인 2430억원에 사들였다. 원래 이랜드그룹이 호텔을 지으려고 샀던 땅인데 코로나19 사태가 터지면서 호텔 사업이 어려워지자 매물로 내놨고, 운용사는 건물 저층부를 상업시설로 바꿨다.
해당 부지가 홍익대학교 정문 대로변에 있어 입지가 뛰어나는 점에서 착안한 것이다. 현대자산운용 측은 건물 저층부에 온라인 패션 플랫폼 ‘무신사’, ‘SK텔레콤’ 등과 임차 계약을 맺었다. 무신사는 첫 스탠다드 플래그십 스토어를 지하 1층~지상 2층에 열었다. 영업 면적만 850㎡(약 250평)에 이른다. 원래 이지스자산운용이 매입을 검토했던 2019년 9월 매매가는 2000억원 안팎으로 알려졌지만 단순 숙박시설에서 상업시설이 더해지면서 몸값이 뛰었고, 홍대 인근 건물 중 역대 최고가격에 팔렸다.
이처럼 최근 부동산 시장에서는 상업과 숙박, 주거시설이 뒤섞인 ‘하이브리드’ 트렌드가 각광받고 있다. 김 전무는 “과거에는 노는 땅으로 분류되던 지하, 지상 공간이 새로운 용도로 쓰이고 있다”고 했다. 지하 2~3층은 B마트, 쿠팡이츠 등 무인 딜리버리 스토리지(창고) 업체, 지상 1~2층에는 체험형 플래그십 스토어, 3층 이상부터는 공유주택·공유오피스가 들어서는 식이다. 실제로 그동안 서울 가로수길 건물 상층부는 상대적으로 홀대받았으나, 최근 공유오피스·공유주택이 들어서면서 건물 가치가 뛰는 경우가 늘고 있다.
상권 유행이 점점 빨라지면서 어떤 브랜드를 유치하느냐가 생존과 직결되는 문제로 떠오르고 있다. 김 전무는 “한국에서 2년을 버티면 브랜드가 한고비를 넘었다고 보고, 5년을 넘기면 롱런한다고 본다”며 “단순히 화려하고 뜨는 브랜드를 유치한다고 성공하는 것이 아니라, 지속가능한 브랜드를 입점시켜야 한다”고 말했다.
기업 부동산 개발을 위해서는 단기적 관점이 아닌 장기적 관점으로 접근해야 한다. 당장 명동 등 주요 상권이 코로나19 사태로 인해 죽어있는 상황이지만, 위드 코로나 시대가 와서 하늘길이 열리면 상권은 새로운 국면을 맞을 수 있기 때문이다. 김 전무는 “요즘 이태원, 명동 상권이 다시 살아나고 있다. 하늘길이 열려서 관광객이 오면 관광상권은 다시 살아날 수 있다는 점을 고려해 항상 지금보다는 6개월, 1년 뒤를 생각해야 한다”고 했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com
[제2기 기업 보유 부동산 개발 실전 과정 안내]
◆교육 일시: 11월9일(화)~12월2일(목) / (매주 화·목요일 15시30분~18시)
◆수강료: 200만원(2인 이상 등록 시 각각 10% 할인)
◆모집 인원: 20명 내외
◆수강 신청: 홈페이지(member.zipgo.kr)
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◆문의: 02-724-6386,6394