"이 달동네, 이제 천지개벽?" 규제 완화에 창신동 기대 만발

[땅집고] “이번에 서울시 규제 완화가 창신동에는 그나마 희망을 될 수 있을 것 같기도 합니다. ‘2종 7층’ 규제가 완화되면 아파트 가구수가 약 15% 정도 늘어날 것으로 예상합니다. 가구 수가 늘어나는 것 보다도 층수를 높임으로 인해 동간 거리가 늘어나고 조망이 좋은 동이 많아지는 것도 효과가 있을 것 같습니다.”(강대선 창신동 재개발 추진준비위원장)

26일 오후 서울 종로구 창신동. 경사가 급한 좁은 도로 양쪽에 지은 지 40~50년은 된 듯한 다세대·연립주택(빌라)들이 빼곡히 들어서 있고, 공중에는 전선이 어지럽게 뒤얽혀 있었다. 건물들은 가장 높은 것이 5~6층이었다. 이 일대의 용도지역이 대부분 ‘2종 일반주거지역’에 속한다. 이 중 70%는 ‘2종 일반주거지역 7층(2종 7층)’이어서 7층 이상의 건물을 지을 수 없다. 강대선 위원장은 “창신동의 기존 노후 주택 가구수도 3000가구로 규모가 많은 데다 ‘2종 7층’에 해당하는 지역이 광범위하다”며 “서울시가 2종7층 규제를 풀면 특별히 혜택을 볼 수 있을 것”이라고 말했다.

서울시의 ‘2종 일반주거지역 7층(2종 7층)’ 규제 완화로 노후 주거지 재개발·재건축 사업에 대한 기대감이 높아지고 있다. 서울시가 최근 발표한 ‘서울시 지구단위계획 수립기준’은 2종 7층 높이 제한을 적용받는 지역에서 재개발·재건축 사업을 추진하거나 지구단위계획을 수립해 아파트를 짓는 경우 최고 층수 규제를 일반적인 ‘2종 일반주거지역’과 마찬가지로 25층까지 건축할 수 있도록 한다. 허용 용적률도 190%에서 200%로 상향하고, 용도지역 변경 시 의무공공기여(10% 이상)도 없앤다.

부동산 업계에서 서울 종로구 창신동 일대는 이번 규제 완화로 인해 가장 큰 혜택을 받는 지역 중 하나로 손꼽힌다. 창신동 일대는 ‘절벽’ 같은 급경사지역에 낡은 노후주택과 건물이 촘촘히 들어선 서울의 대표적인 저개발지역이다. 창신동 급격상 지역의 골목길을 가 본 사람은 “서울 한복판에 아직도 이런 동네가 있다니 깜짝 놀랐다”고 말할 정도로 별천지다. 박원순 전 시장과 변창흠 전 SH사장이 추진한 ‘도시재생’의 덫에 걸려 주민들이 고통을 받아 왔다.

서울 시장이 바뀐 뒤 창신동 일대에서는 현재 민간재개발 신속통합기획을 추진 중이다. 현재 창신동(1동 일부와 2동) 일대 총 33만m²(10만 평)에 가구수는 3000가구 수준이다. 강 위원장은 “‘2종 일반주거지역 7층’ 규제 완화를 적용하면 창신동 재개발 지역에는 사업 완료 후 가구수가 기존에 예상한 6000가구에서 최소 6700가구로 늘어날 전망”이라고 밝혔다.

다만, 흔히 생각하듯 단순히7층 아파트를 25층으로 높이면서 가구 수가 몇 배씩 획기적으로 늘어나는 것은 아니다. 여전히 대지 면적 대비 건축 연면적 합계의 비율인 ‘용적률’ 규제를 받고, 이 때문에 25층까지 지을 수 있는 아파트 동의 수가 제한적이기 때문이다. 추진위 관계자는 “이번 규제 완화로 인해 늘어나는 가구수 중 허용 용적률이 190%에서 200%로 늘어나는 효과가 절반 정도이고, 최고 25층으로 짓는 효과가 절반 정도 될 것으로 예상한다”고 말했다.

업계에서는 이번 규제 완화로 인해 늘어나는 가구 수가 늘어나는 것 자체보다도 주거 환경이 크게 개선될 수 있다고 본다. ‘2종 7층’ 규제가 사라져 2종 일반주거지로 변경될 경우, 평균 15층 높이 아파트가 들어설 수 있다. 대표적인 예가 양천구 목동의 ‘신시가지 아파트’ 1~3단지다. 개포우성6차처럼 최고 25층으로 짓는 단지도 있다. 강북의 한 재개발 조합 관계자는 “2종 일반주거지에 최고 25층 높이로 지을 경우 3종주거지역 아파트 못지 않게 동간 간격을 넓어진다”며 “다만 3종 주거지역처럼 대규모 아파트 단지를 지을 수 있는 넓은 땅은 생각보다 많지 않을 것”이라고 말했다.

■ 강북에 수혜 집중…난개발·투기 우려도

서울시에 따르면 이달 기준으로 서울 자치구별 용도지역은 서울 전체 면적(6억559만㎡) 중 2종 7층 일반주거지역은 8596만㎡로, 14.1%를 차지한다. 자치구 별로 보면 동대문구(24.8%)의 비율이 가장 높았고 중랑구(22.9%), 동작구(22.8%), 양천구(20.7%), 마포구(20.1%) 순이었다. 강남권을 보면 송파구(13.5%)가 가장 많았고 강남구(8.7%), 서초구(6.4%) 순이다.

전문가들은 2종7층 규제완화의 혜택이 현재 여기에 속한 비율이 높은 강북 지역에 주로 돌아갈 것으로 전망한다. 창신동과 함께 성동구 금호21구역과 동대문구 장위 8·9구역 등이 대표적인 수혜지로 꼽힌다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “현재 서울 주거지역은 3종 일반주거지역에 속한 고층 아파트 지역과 나머지 저층 주거지로 극명히 나뉘어 있는데, 2종 일반지역에서도 중소규모 새 아파트가 늘어날 것으로 보인다”며 다만 규모가 작은 정비사업에서는 사업지 현황과 특성에 따라 난개발 방지를 위한 층고규제가 적용될 것으로 예상된다”고 말했다.

서울시는 규제를 완화하면서도 난개발과 투기과열 등 시장의 부작용에 대해서는 엄격하게 대응할 방침이다. 서울시 관계자는 “적용 대상은 심의 등을 거쳐 신중하게 결정하고, 도시계획위원회 심의로 난개발·투기 문제를 제어할 것”이라며 “부동산 시장이 시끄러워지면 심의와 운용 문제에서 위축이 돼 심의운영에 한계가 생길 수밖에 없다”고 말했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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