'손피거래'로 집 싸게 샀다고?…되레 세금 폭탄 맞는다

땅집고는 세무업계 베테랑으로 불리는 안수남·김상문·김종필 세무사 등이 손잡고 출범시킨 국내 최대 부동산 세무 전문가 그룹 ‘케이텍스’ 세무사들이 현장 상담 사례 중심으로 절세 노하우를 풀어내는 ‘K 택스톡’ 시리즈를 연재합니다.

[케이택스 택스톡] ‘손피 거래’ 잘못하면 매수자 세금 폭탄 맞는다

[땅집고] 양도소득세를 포함한 각종 비용을 매수자가 모두 부담하는 이른바 ‘손피거래’(매도자가 얻는 실제 수익을 고정한 거래)가 횡행하고 있다. 손피거래는 30여년 전 국세심판례를 근거로 하는데 국세청이 이를 뒤집을 가능성이 커지고 있다. 자칫 매수자에게 ‘세금폭탄’이 떨어질 가능성이 높아 주의해야 한다.

손피는 ‘내 손에 쥐는 프리미엄(P)’을 줄인 말로 매수자가 매도인의 양도세를 부담해 이익을 고정하는 것이다. 그런데 손피거래는 실제 거래가액 보다 낮은 다운계약 중 하나다. 예컨대 5억원짜리 주택을 팔아 양도차익 2억원이 발생한다면, 세율 60%가 적용돼 1억2000만원을 양도세로 내야 한다. 집주인이 실제 손에 쥐는 돈은 3억8000만원이다. 반면 거래금액을 4억원으로 낮추면 양도세가 6000만원으로 낮아진다. 이 거래가 손피거래라면 집주인은 순수하게 4억원을 손에 쥐게 되고, 매수자는 4억6000만원에 집을 사게 되는 것.

집주인은 2000만원 이득을 보는 것이고 매수자도 4000만원을 아낀 셈이니 서로 윈윈(win-win)한 것으로 보일 수 있다. 하지만 양도액은 금전적 대가의 총합이기 때문에 매수자가 부담한 6000만원도 포함되는 것이 원칙이다. 이 경우 양도가액이 4억6000만원이어서 양도세는 9600만원이 된다. 이 때 추가로 부담해야 할 세금(1차로 3600만원)을 매도자가 부담하면 아무런 문제가 없다. 하지만 계약에 의해 이를 매수자가 추가 양도세를 계속 부담하는 과정을 무한반복하면 결국 마지막에는 세금이 2억5000만원까지 늘어나게 된다.

손피거래는 그 근거가 30년도 넘은 1개의 심판례에만 의지한다는 점에서도 위험한 절세법이다. 보통 손피거래를 하는 당사자들이 내세우는 근거는 1990년 3월 국세심판례(국심 1990서101)다. 양수자가 대신 부담한 양도세는 처음 1회에 한해 양도가액에 합한다는 내용이다. 그러나 이는 추가 양도세를 매도자가 부담한다는 전제하에 성립될 뿐 이기 때문에 추가 양도세를 매수자가 부담하는 것은 인정되지 않는다. 심판례 자체도 단일 사건에만 구속되는 판결이기 때문에 언제든 다른 판결이 가능하다.

또 주의할 점은 손피거래를 매도자와 매수자 간의 비밀로 할 경우, 거래금액이 낮아진 만큼 매수자가 추후 집을 팔려고 할 때 부과되는 세금이 커질 수 있다는 것. 계약서 상 집을 산 금액을 적게 신고한 탓에 되파는 과정에서 누락한 금액에 대해 양도세가 더 발생하는 것이다.

결국 오래 전 심판례 하나를 금과옥조처럼 받드는 절세법은 무책임한 방법인 것이다. 조세에서 가장 중요한 대원칙은 형평성과 실질과세를 지키는 것이다. /글=김상문 세무사, 정리=장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

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