"기업부동산 수익 천양지차…잘못 건드리면 세금에 폭망"

기업과 법인 경영 성패에서 부동산을 빼놓을 수 없다. 부동산을 사고, 팔고, 관리하고, 개발하는 과정에서 기업이 흥하기도 하고 때론 위협에 놓이기도 한다. 오너에게는 기업 승계 문제에도 직결될만큼 중요하다. 땅집고는 기업 보유 부동산의 최유효 활용 방안을 배우고 실무에 접목할 수 있도록 국내 최고 전문가로 구성된 실전 교육 과정을 오는 11월 9일 개설한다. 교육에 앞서 멘토들로부터 주요 내용을 들어봤다.

[기업 부동산 멘토에게 듣는다] ① 안수남 세무사 “부동산 활용에 따라 기업 수익 극과 극으로 갈려”

[땅집고] “아파트 한 채를 팔아서 나오는 세금은 세무사 10명이 계산해도 다 똑같아요. 그런데 기업 부동산은 10명이면 10명이 다르게 나올 수 있어요. 지분 구조, 기대수명, 가족 구성원 등 개별 요소를 보고 어떻게 구성하느냐에 따라 천차만별이죠.”

세무법인 다솔을 이끄는 안수남 대표 세무사는 세법을 ‘촘촘한 지뢰밭’에 비유했다. 그는 “지뢰를 피해 가는 길을 아는 전문가 도움을 반드시 받아야 한다”며 “특히 기업이 소유한 부동산은 개인 부동산보다 가격이 높아 절세 전략에 따라 수익이 극과 극으로 달라진다”고 했다.

안 세무사는 상속·증여·양도소득세 등 재산세 분야에서 국내 최고 베테랑 중 한 명으로 꼽힌다. 1977년부터 13년간 국세 공무원 생활을 거쳐 1990년 세무업계에 첫 발을 디뎠다. 세무사의 바이블 같은 책으로 통하는 ‘양도소득세 실무’(2006년)를 비롯, ‘다주택자 중과세에서 살아남기’(2017년), ‘재개발 재건축 권리와 세금 뽀개기’(2020년) 등 세법 관련 저서를 다수 출간했다.

안 세무사는 오는 11월 9일부터 열리는 땅집고 ‘제2기 기업 보유 부동산 개발 실전 과정’에 강사로 참여해 기업 부동산 개발·처분·매입 과정 등에서 반드시 알아야 할 세무 지식과 절세 플랜, 상속·증여 전략 등을 강의한다.(☞수강 신청 바로가기)

-기업 부동산 투자에서 절세가 중요한 이유는.

“A라는 중견 기업이 서울 서초구 서초동에 500평(1653㎡) 규모 땅을 주차장으로 쓰고 있다고 하자. 매매가는 500억원 수준이다. 이 땅을 개발하지 않고 그냥 판다면 비사업용토지가 된다. 양도세 30%(150억원)를 내고, 언젠가 자녀에게 상속할 때 상속세 175억원을 내면 실제 남는 돈은 175억원에 불과하다. 토지 가치의 35%만 남고 65%는 국가에 헌납하는 꼴이다.

부동산 개발과 절세 전략을 제대로 세우면 수익을 몇 배로 크게 남길 수 있다. 예를 들어 이 땅에 500억원을 추가 투자해 청년임대주택 등으로 개발하면 1200억원에 분양할 수 있다. 이 때 법인을 설립해 자녀에게 많은 지분을 넘기는 방식으로 수익 구조를 짜면 세금 부담 없이 상속 문제까지 한번에 해결할 수 있다.”

-부동산 개발에 법인을 많이 활용하는데.

“개인 소득세율은 6~45%인데 법인세는 10~25%로 절반 수준이다. 법인 수익을 개인으로 보낼 땐 또 세금이 발생하지만 법인은 급여와 배당을 통해 세금을 조율할 수 있다. 여기에 급여·배당·퇴직을 적절히 섞어서 세금이 가장 적게 나오는 방식을 찾을 수 있다. 개발 이익을 상속하는 구조도 함께 짜야 한다. 아버지가 대표 이사인 법인에서 지분구조 정리를 하지 않으면 상속세로 수익 절반이 날아간다. 애초에 아버지가 지분 구조를 아버지 20%, 자녀 80%로 설정하면 법인이 번 돈의 80%는 자녀가 갖게 된다. 이때 증여세가 발생하지만, 전문가들은 증여세를 피하는 방법 역시 꿰고 있기 때문에 사전에 절세 플랜을 짜두면 좋다.”

-기업 부동산을 관리할 때 세무상 주의점이 있다면.

“일단 기업은 주주가 많아야 유리하다. 주주들이 회사 수익을 가져오는 방법은 배당인데 주주 여러 명이 배당을 받아야 세금이 줄어든다. 주주 구성을 할 때 본인과 배우자 뿐 아니라 자녀, 며느리, 사위에 손주까지 포함시키는 게 좋다. 특히 소득이 없는 미성년자일 경우 1억3000만원까지 배당금을 받아도 15.4%만 분리과세된다. 반면 소득이 있으면 2000만원 이상 배당금을 받으면 종합과세를 적용받아 세율이 높아진다. 가족구성원에 따라 지분구조를 달리하면 세금을 줄일 수 있다.

경비 처리에서도 주의할 점이 있다. 부동산 개발 이익을 개인으로 가져올 때 급여나 배당을 활용하는데, 당장의 배당소득세나 근로소득세를 아끼려고 4대 보험을 내는 한이 있더라도 급여를 적게 책정하는 경우가 있다. 하지만 장기적으로는 법인의 유보이익 잉여금이 많이 남아 세무 비용이 더 들어가게 된다.

급여와 퇴직금 등을 어떻게 쓰느냐에 따라 세금을 더 줄일 수 있다. 급여는 퇴직금 산정의 기초가 되는데 퇴직금 세율이 일반급여보다 낮아 주주별로 급여와 퇴직금 등을 잘 섞어서 조정해 두면 세부담을 줄일 수 있다. 특히 대표이사가 급여를 적게 책정한 대신 ‘가지급금’으로 처리해 회삿돈을 쓰는 것은 위험하다. 전문가들은 가지급금을 회사의 암덩어리라고 표현한다. 가지급금이 쌓이면 회사 실적에 여러 불이익이 생기고 대외적 신용도 나빠진다. 결국은 투명 경영이 절세의 지름길인 셈이다.”

-기업 부동산 관리와 관련해 조언한다면.

“세무사도 각자 전문 분야가 있다. 내가 어떤 분야가 필요한지 파악해서 강점을 갖춘 세무사를 찾아가야 납세 피해를 보지 않는다. 가벼운 감기는 동네 병원을 가도 되지만, 암에 걸렸을 땐 큰 대학 병원을 가야 하는 것과 같다. 예를 들어 세무조사 관련 상담받고 싶다면 지방국세청에서 오래 근무한 세무사를, 불법청구나 심판청구 분야 상담을 원한다면 심판원에서 오래 근무한 세무사를 찾아가야 한다. 각자 노하우가 있기 때문에 세무사를 잘 활용해야 한다. 몸이 아플 때 병원을 찾는 것처럼 나한테 큰일이라고 생각되면 전문가를 찾는게 좋다.”/박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

[제2기 기업 보유 부동산 개발 실전 과정 안내]

◆교육 일시: 11월9일(화)~12월2일(목) / (매주 화·목요일 15시30분~18시)

◆수강료: 200만원(2인 이상 등록 시 각각 10% 할인)

◆모집 인원: 20명 내외

◆수강 신청: 홈페이지(member.zipgo.kr)
수강신청 바로가기

◆문의: 02-724-6386,6394