집 사고 일주일 뒤 부모님께 1000만원 받았다가 세금 폭탄

[땅집고] 6·17부동산 대책에 따라 지난해 6월부터 투기과열지구나 조정대상지역에서 집을 사면 주택 가격에 상관없이 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 한다.

이에 따라 주택 매수자 사이에는 향후 자금출처 소명 요구를 받고 세무조사 대상이 되는 것 아니냐는 두려움이 크다. 그렇다면 어떤 경우 자금출처 소명 요청을 받는 걸까. 자금출처 소명 요청이 오기 전 무엇을 준비해야 할까. 공찬규 케이에스세무회계 대표 세무사 도움을 받아 자칫 세금 폭탄을 몰고 올 저승사자가 될 수 있는 자금출처조사 대비법을 정리했다. 공찬규세무사는 현재 케이에스세무회계 대표세무사이자 부동산 세금전문 유튜버(공셈TV)로 활동중이다.

Q. 자금출처 소명을 요청받는 경우는?

“주택을 매입하는데 사용한 자금 중 차입금 목록에 ‘기타 차입금’ 항목이 있다면 자금출처소명을 요청받는 경우가 많다. 금융기관 대출이나 전세금 승계는 자금출처가 명백하다. 반면 기타 차입금은 출처가 불분명하고 주로 가족이나 친인척 간 차용인 경우가 많은 탓이다. 국세청은 이를 가족 간 증여세를 내지 않기 위한 편법이라고 볼 수도 있다.

특히 차용액 많은 20~30대는 자금출처 소명 대상 1순위다. 20~30대는 사회생활 기간이 짧아 자력으로 모은 돈이 적다. 증여나 차용으로 자금을 마련한 경우가 많을 수밖에 없다.

최근에는 거래량이 줄면서 자금조달계획서 제출 건수도 줄었다. 이 때문에 조정대상지역 9억원 이상 고가주택을 매입하거나 기타 차입금 항목에 금액이 적혀있으면 나이를 불문하고 소명을 요청하는 경우가 많아졌다.”

Q. 주택 가격이 높을수록 자금출처 소명 요청이 많나?

“최근에는 주택 가격에 상관 없이 자금출처를 조사하는 경우가 많다. 실제 상담 사례 중 2억~3억원짜리 저가 주택을 매매하는 60대에게도 자금 출처에 대한 증빙자료를 요청한 경우가 있었다.”

Q. 자금조달계획서 작성 전후 주의점은?

“우선 부동산 매매거래일 전후로 가족 간 계좌 이체를 하지 말 것을 권장한다. 자금출처 소명을 요청받으면 계약금 지급일 2주전부터 잔금 지급일 2주 후까지 계좌 입출금 내역을 전부 출력해서 제출해야 한다. 이 때문에 부동산 거래일 전후로 계좌이체 거래 중 금액이 5000만원을 넘으면 세무조사를 받을 수도 있다.

예를 들어 자녀가 부동산 거래에 대한 잔금을 지급하고 1주일 뒤 부모 중 한 명이 계좌이체로 1000만원을 보냈다고 가정해 보자. 이 경우 부모에게 받은 돈이 입출금 내역에 기록돼 부모 자식 간 공제되는 증여세 한도 5000만원을 이미 소진했다면 증여세를 내야 할 수도 있다.”

Q. 증빙 자료는 어디까지 준비해야 하나.

“자금조달계획서에 따른 증빙자료는 원칙상 투기과열지구 내 모든 주택 거래에 한해 제출해야 한다. 조정대상지역은 자금조달계획서만 제출하고 증빙자료는 제출하지 않아도 된다. 하지만 조정대상지역 주택을 매입했더라도 고가주택이거나 차입금란에 금액이 적혀있으면 자금출처 소명 요청을 받을 수 있다. 이때 작성 당시 내지 않은 증빙자료도 제출해야 한다. 소명 요청에 대비해 증빙자료(차용증에 대한 공증, 내용증명 등)를 준비해 놓는 게 좋다.

만약 금전 거래 당시 차용증을 작성하지 않고 공증, 내용증명 등을 발급받지 않았다면 추후 차용증을 작성해도 차용한 것으로 인정받지 못할 수 있다. 예를 들어 자녀가 부모에게 돈을 빌려줬다고 해보자. 차용증을 쓰지 않으면 국세청은 증여한 것으로 보고 증여세를 과세할 수도 있다. 미리 증빙자료를 준비하는 것이 안전하다.

자금조달계획서와 증빙자료를 제출하지 않을 경우 과태료 500만원이 부과되고 실거래 신고필증 미발급에 따른 소유권이전등기가 어려울 수 있다.” /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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