입력 : 2021.10.22 11:06
[땅집고] 서울 마포구에 위치한 오피스텔 ‘트라팰리스’(648실). 전용 106㎡가 지난 8월5일 13억8000만원에 팔렸다. 불과 일주일 전인 7월30일 12억5000만원에서 1억3000만원 치솟은 것. 그런데 같은 오피스텔 전용 55㎡는 8월13일 6억4000만원에 거래됐다가 9월2일에는 6억2000만원에 팔려 2000만원 떨어졌다.
최근 오피스텔 시장에서 속칭 ‘대대익선’(大大益善), 즉 면적이 클수록 수요자 선호도가 높고 가격도 오르는 현상이 뚜렷해지고 있다. 중대형 오피스텔은 공급이 부족한 아파트 대체재로 인식되며 인기를 끄는 반면 임대사업자들이 주로 사들이는 소형 오피스텔은 공급 과잉과 각종 규제 여파로 외면받고 있어서다.
■ 오피스텔 매매시장 역대급 호황…거래량도 역대 최대 전망
일단 오피스텔 매매 시장은 최근 유례 없는 호황을 맞고 있다. 20일 한국부동산원에 따르면 지난 3분기 기준 오피스텔 매매가격은 전분기 대비 0.99% 올라 사상 최대 상승률을 기록했다. 오피스텔 매매가격지수 변동률은 4~7월엔 0.1% 내외를 나타내다가 8월 0.37%, 9월 0.43%로 상승 폭이 점점 커지는 모습이다. 오피스텔 거래량도 상반기 7만9287건으로 역대 최다 거래량을 기록했던 지난해 같은 기간(7만8079건)을 넘어섰다.
무엇보다 눈에 띄는 대목은 면적이 클수록 오피스텔 가격이 빠르게 뛰고 있다는 것. 부동산원 매매가격지수를 살펴보면 전용 85㎡ 초과 매매가격지수는 올해 8월 1.69%, 9월 1.72%로 2개월 연속 급등했다. 9월 기준으로 전용 60~85㎡ 상승률은 1.16%, 40~60㎡는 0.65%, 40㎡ 이하는 0.16%로 면적이 작을수록 상승률도 작다.
원룸으로 불리는 40㎡ 이하 초소형 오피스텔은 가격이 뒷걸음질하고 있다. 지방 40㎡ 이하 오피스텔은 5월(0.03%)과 8월(0.07)을 제외하면 지난해 8월부터 최근까지 계속 매매가격지수가 하락했다. 서울에서도 40㎡이하 소형 오피스텔은 4월(-0.01%)과 5월(-.0.11%) 매매 가격지수가 소폭 하락했다.
■ 중대형은 인기 치솟아…원룸형은 세금 폭탄에 외면
중대형 오피스텔과 소형 오피스텔 가격이 반대 방향으로 움직이기 시작한 것은 지난해 말부터다. 지난해 10월까지 비슷한 수준의 매매가격지수를 유지하던 소형(40~60㎡)과 중형(60㎡ 초과) 오피스텔은 11월부터 변동률에서 큰 차이를 보이기 시작했다. 정부의 주택 시장 규제로 아파트 공급이 줄고 집값이 급등하자, 아파트의 대체재 역할을 하는 중대형 오피스텔 가격이 동반 상승하기 시작했기 때문이다. 업계 관계자는 “오피스텔 가격은 아파트보다 상대적으로 저렴한 편”이라며 “서울 기준으로 아파트 주택담보인정비율(LTV)이 40%에 그치는 반면 오피스텔은 분양가의 최대 70%까지 받을 수 있어 자금 부담도 덜하다”고 했다.
원룸형 오피스텔 가격 약세는 공급 과잉이 가장 큰 원인으로 분석된다. 부동산114에 따르면 전용 40㎡ 이하 소형 오피스텔 공급량은 2010년 2646실에서 2019년 5만3824실로 증가했다. 반면 전용 85㎡ 초과 대형 오피스텔은 2010년 277실에서 2019년 8실로 눈에 띄게 감소했다. 업계 관계자는 “1인가구 급증에 따른 소형 임대 수요 증가를 겨냥해 역세권이나 대로변 빈땅에 건축하기 쉬운 오피스텔이 대거 들어섰다”고 했다.
다주택자와 임대사업자를 겨냥한 정부 규제도 큰 타격을 줬다. 종합부동산세 부담이 급격히 늘어난 것. 예를 들어 공시가격 13억원대 아파트 1채를 보유한 경우 올해 보유세는 약 510만원이다. 하지만 여기에 기준시가 2억원짜리 오피스텔을 추가 보유하면 다주택자가 되면서 보유세가 1000만원으로 2배 가까이 뛴다. 서울 내 원룸 오피스텔 월세가 40만~60만원 수준임을 감안하면 월세 수입 대부분을 세금으로 내야 한다.
서울·수도권 주택 공급 부족이 단기간에 해결되기 어려운 만큼 오피스텔 시장 양극화 현상도 한동안 이어질 전망이다. 심형석 미국 IAU 교수는 “중대형 주거용 오피스텔은 최근 평면이나 커뮤니티시설에서 아파트와 큰 차이가 없어 주택 대체 상품으로 자리잡아가고 있다”면서 “정부가 중대형 오피스텔 건설을 유도하기 위해 규제를 완화하면서 건설사들이 중대형 오피스텔 공급을 늘리는 추세”라고 말했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com
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