입력 : 2021.10.21 03:16
[땅집고] 지난 19일 서울 중랑구 신내IC 인근에서 시작하는 경춘북로를 따라 차량으로 2분(1.1㎞)쯤 이동하니 도로 동쪽으로 아파트 수십 동이 길게 늘어선 모습이 보였다. 구리시 갈매지구다. 갈매지구 A 중개업소 대표는 “구리시 대부분이 아차산과 망우산에 막혀 서울로 가기 어려운 것과 달리 갈매지구는 중랑구와 딱 붙어 서울 접근성이 좋다”고 했다.
구리시 갈매동 일대에 들어선 갈매지구(계획인구 2만6000명)는 경기도에서도 서울 접근성이 좋은 대표적인 지역이다. 그런데 아직 아파트값은 상대적으로 싸다. 경기도 외곽까지 전용 84㎡ 실거래 가격이 10억원을 돌파했지만 8억원대를 유지하고 있다. 올 들어 경기도 아파트값이 평균 18.92% 올랐는데 갈매동은 9% 안팎으로 낮은 편이다. 광역교통이 부족한 것이 단점으로 꼽힌다.
하지만 갈매역세권지개발과 태릉CC 주택지구 개발에 따른 광역교통계획 확충 방안이 곧 나올 것으로 예상되면서 집값 상승 기대감이 높다. 일부 주민들은 “서울 마지막 낙후지역인 중랑구와 노원구 개발이 본격화하고 광역교통 확충이 확정되면 단숨에 ‘강북의 과천’이 될 수 있다”고 했다.
■ 서울 옆세권인데 30평대 아파트가 8억원
갈매지구에서 대장주 아파트로 꼽히는 아파트는 ‘갈매역 아이파크’다. 단지 맞은 편에 갈매역이 있고, 남쪽으로는 모다아울렛을 비롯한 상업지역이 바로 붙어 있다. 2018년 4월 입주했다. 전용 84㎡가 지난 9월 9억3500만원에 실거래 최고가를 찍었다. 현재 호가는 9억5000만~10억원 수준이다. 서울 외곽에 속하는 안산시나 시흥시의 동일 주택형 실거래가가 10억원을 돌파한 것과 비교하면 저렴한 편이다. 더구나 갈매지구에서도 갈매역에서 먼 다른 아파트 전용 84㎡는 실거래가격과 호가가 8억5000만~9억원으로 더욱 낮다.
갈매지구 집값이 저렴한 이유는 비교 대상이 되는 서울 노원구 공릉동과 중랑구 일대 집값이 상대적으로 낮기 때문이다. 중랑구 일대 아파트 실거래가는 전용 84㎡ 기준으로 현재 9억~10억원 정도다. 서울에서 가장 낮은 편이다. 공릉동 일대는 준공 20~40년 넘은 아파트가 밀집해 있다. 공릉동 태릉우성(1985년 입주) 아파트는 지난 7월 안전진단을 통과하지 못해 재건축 사업에 제동이 걸렸다. 여기에 갈매동과 남양주 별내동으로 이어지는 공릉2동 동북쪽은 태릉 인근 문화재보호구역과 육군사관학교 주변 군사보호구역으로 묶여 개발 자체가 힘들다.
서울까지 지리적 거리는 가깝지만 교통이 불편한 것도 단점으로 꼽힌다. 갈매지구 내 유일한 전철역인 경춘선 갈매역은 배차시간을 잘 맞추면 광화문까지 35분, 강남역도 50분내 접근할 수 있다. 하지만 배차간격이 20~30분에 달하고, 청량리역까지 밖에 운행하지 않는다. 환승 없이 서울 주요 지역으로 갈 수 없다. 수도권 많은 지역이 GTX(수도권광역급행철도)나 기존 전철 연장선 신설에 따른 혜택을 기대하고 있지만 갈매지구는 갈매역과 1.5㎞ 떨어진 별내역이 GTX 정차역으로 확정되면서 이렇다 할 교통 호재도 없었다.
■갈매역세권 개발과 태릉CC 신교통 대책 기대
하지만 최근 갈매지구와 주변 지역에 개발 바람이 불면서 집값 상승 기대감도 높아지고 있다. 갈매역세권개발 사업이 대표적. 갈매지구 북쪽 경춘북로 건너편에 민간분양 1873가구, 공공분양 1585가구, 민간임대 549가구, 공공임대 2241가구를 각각 공급한다. 개발이 완료되면, 낙후된 폐기물 시설과 물류시설이 들어찼던 동네가 대규모 주거단지로 탈바꿈한다. 현재는 토지보상과 주민 이주가 진행되고 있다.
갈매동 서쪽과 경계를 맞댄 서울 노원구 공릉동 일대에서는 태릉CC 개발이 추진되고 있다. 일각에서는 반대가 심한 태릉CC 대신 육사를 이전하고 주택을 공급하는 방안도 제기되고 있다. 실제로 충남 논산이나 강원 원주 등이 육사 유치에 적극적이다. 특히 태릉CC 개발 과정에서 새로운 교통 대책이 발표될 가능성이 있다. 구리시는 이달 초 한국토지주택공사(LH)와 국토교통부에 서울태릉공공주택지구와 갈매역세권 통합 개발에 따른 광역교통개선대책을 촉구했다. LH 측은 “광역교통개선대책 수립을 검토하겠다”는 입장을 밝혔다.
전문가들은 갈매지구 일대가 현재 저렴한 집값 대비 입지가 좋은 편이어서 추후 개발 진행 속도에 따라 가격 상승 가능성이 크다고 본다. 송승현 도시와경제 대표는 “서울 공릉역과 태릉입구역 사이에 빌라 밀집지역과 중랑구 낙후지역이었던 중화지구와 상봉지구 재개발로 집값이 뛴다면 갈매지구에 영향을 미칠 수도 있다”며 “태릉CC 등 인접 지역 개발과 광역교통대책 발표 여부를 눈여겨봐야 할 것”이라고 말했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com
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