"빨리 갚아야지" 안달내지 않아도 될 '좋은 빚' 3가지

[땅집고] 사람이 몸에 좋은 음식과 영양분을 섭취해야 장수할 확률이 높은 것처럼 부동산도 견고하게 성장하려면 경제와 소득 수준, 주택 구매력이 함께 상승해야 한다. 그러나 지난 2~3년간 주택 수급 불균형과 부채를 활용한 과잉 유동성이 집값을 끌어올렸다고 볼 수 있다. 문제는 앞으로 상환 능력 범위를 벗어난 부동산 매입 결정이 어렵게 됐다는 것이다.

그동안 가계부채 관리는 대출 총량이나 금융기관별 상황에 따라 규제 또는 완화했지만, 앞으로 개인에게 초점을 맞추기 때문이다. 지금의 대출 규제를 한시적인 규제라고 보기 보다는 지난 4월 발표한 가계부채관리 방안의 핵심인 DSR(총부채원리금상환비율)을 기준으로 판단해야 한다.

DSR이란 개인이 보유한 주택담보대출, 신용대출, 자동차할부 등 모든 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 것이다. 담보나 신용이 아닌 개인별 상환 능력에 따라 대출 여부를 판단한다. 결국 소득이 늘어나지 않는다면 대출 한도 역시 증가하기 어렵다. 지난 7월부터 규제지역 내 6억원 초과 주택의 주택담보대출과 1억원 초과 신용대출 사용자에 대해 DSR 규제가 적용되고 있다. 정부는 이를 점진적으로 확대할 계획이었는데, 곧 발표할 ‘가계부채 보완대책’으로 시행 시기가 앞당겨질 가능성이 높아보인다.

DSR규제가 앞당겨 시행될 경우 향후 꼭 필요한 대출을 받으려면 지금 자신의 부채를 꼼꼼하게 점검하는 과정이 반드시 필요하다. 즉, 좋은 빚과 나쁜 빚을 구분해야 한다는 것이다. 개인마다 기준이 다를 수 있지만 보편적으로 통용될 만한 좋은 빚의 기준 3가지를 살펴보겠다.

첫째, 적정 수준의 부채다. ‘적정 수준’이 모호하다면 금융당국이 정한 DSR 40%를 적용해 보는 것도 좋다. 신용대출의 DSR 산정 시 적용되는 만기 기준도 현재 7년에서 내년 7월부터 5년으로 단계적으로 축소되니 참고해서 체크해 보기를 권한다. 대출의 일부 상환 요구나 대출 갱신 거절 등 돌발 상황에 대응할 수 있는 현금 여력이 있는지도 따져봐야 한다.

둘째, 레버리지(leverage) 효과가 가능한 부채다. 부동산을 담보로 하는 대출은 안전자산을 확보할 수 있고 이에 따른 차익이나 수익률을 올릴 수 있으니 대부분 레버리지 전략이 가능하다. 그러나 대출이 자산증식보다 소비에 가깝다면 꼼꼼하게 살펴보고 ‘좋은 빚’으로 갈아탈 계획을 세울 필요가 있다.

셋째, 저금리로 이용할 수 있는 부채다. 이는 보통 부동산 임대차 시장에서 볼 수 있다. 예를 들어 전세자금 대출은 저금리로 활용 가능하고 전월세 보증금은 무이자 부채나 다름없다. 경우에 따라 중도금 집단대출이나 잔금대출도 이에 해당한다.

대출 총량 규제가 시행되면서 다소 혼란이 있었지만 예비 입주자나 아파트 청약 당첨자, 신규 전세 계약자 등 실수요자들이 대출에 불편함이 없도록 총량에서 배제한다고 하니 필요하다면 적극 활용할 필요가 있다.

속칭 ‘영끌’(영혼까지 끌어모은 대출), ‘빚투’(빚내서 투자) 같은 신조어를 낳으며 부동산과 주식 등 자산시장에 적극적인 주체로 등장한 2030세대의 선택이 그동안은 ‘빚 지고는 못 사는’ 기성세대에게 ‘빚도 능력’임을 증명했다면 이제는 좋은 빚과 나쁜 빚을 구별해 환승 대출을 준비해야 하는 시기다.

DSR 수준에 맞춰 보유한 대출을 점검하고 나쁜 빚은 정리하거나 환승하는 구체적인 전략 수립과 관리가 필요하다. 또한 자신의 생애주기에 따른 구체적인 목표를 수립하고 적극적인 현금 흐름과 대출 관리로 영끌로 증가한 자산을 현명하게 지켜낼 수 있어야 비로소 성투(성공적인 투자)라고 할 수 있다.


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