'감정평가 전' 투자 성공하려면 '매도 타이밍'부터 정해라

그동안 청약전문가로 이름이 높았던 정지영(필명 아임해피)씨가 신간 ‘대한민국 재건축 재개발 지도(다산북스)’를 펴냈다. 정씨는 이 책을 통해 청약 가점이 낮은 사람도 새 아파트를 가질 수 있는 재건축 재개발 투자의 방향을 제시한다.

[땅집고] 재건축·재개발 사업은 여러 단계로 나뉘는데, 대표적인 투자 타이밍으로 4단계를 꼽을 수 있다.

① 감정평가 전
② 감정평가 후
③ 주민 이주 후
④ 동·호수 추첨 후

재건축·재개발 사업에서는 4가지 단계별로 투자 위험도와 예상 수익에 차이가 크다. 따라서 자신의 성향과 투자 목적에 따라 적절한 타이밍을 잡는 것이 필요하다.

이때 도움이 되는 질문은 “도대체 나는 얼마를 주고 새 아파트를 사는 걸까?”라는 것이다. 자신의 투자 금액을 정확히 파악하는 것이 재건축·재개발 투자의 첫걸음이다. 각 단계별로 ‘얼마를 주고 새 아파트를 사는 것인가’에 초점을 맞춰 투자 요령을 소개한다.

① 감정평가 전 : 매수 시점에 매도 타이밍 정하기

감정평가 전, 그러니까 조합을 설립하고 건축심의를 통과해 이제 막 사업시행인가 도장을 받아낸 시점은 실제 투자금액(이하 ‘실투금’)이 가장 적게 드는 타이밍이다. 단, 사업 초기인 만큼 실투금에 예상 부담금을 합쳐서 계산하더라도 ‘새 아파트를 취득하는 데 최종적으로 드는 금액’(총 매수가격)을 정확히 가늠하기는 아직까지 힘들다. 따라서 ‘감정평가 전’ 단계에서는 여타 다른 주택을 거래할 때와 마찬가지로 (예상 분담금을 제외한) 매매 가격을 기준으로 물건을 사고 팔면 된다.

‘감정평가 전’ 단계에서 투자를 판단할 때 한 가지 팁이 있다면, 물건을 사는 시점에 ‘언제 팔아야 할지’를 함께 고민해야 후회 없는 선택을 할 수 있다는 것이다. 아직 물건을 고르지도 않았는데 매도할 계획부터 세워야 한다니 조금은 의아할 수 있다. 하지만 이 시점에 물건을 매수해 완공할 때까지 기다리려면 적지 않은 시간이 필요하다. 그래서 재건축·재개발 물건을 사서 입주 시점까지 가져가는 사람은 전체의 10%도 되지 않는다. 재개발·재건축 주택을 사서 그 집을 허물고 새로 지은 아파트에 입주하는 것은 투자자 입장에서 하나의 옵션에 불과하다.

‘지금 매수하는 물건을 끝까지 가져갈 것인가? 아니면 중간에 팔아서 시세차익을 볼 것인가?’ 본인이 이 질문에 어떤 답을 내리느냐에 따라 감정평가 전에 선택할 수 있는 물건은 전혀 달라진다. 어떤 의미인지 사례를 통해 살펴보자.

우선 X구역의 A빌라는 다른 두 매물에 비해 매매가격이 싸다(①). 이와 함께 매매가격에서 전세금액을 제한 실투금도 가장 적은 편이다(②).

B빌라는 보기 드문 넓은 대지지분을 가졌다(④). 다른 두 매물과 비교해봐도 거의 두 배 가까이 차이난다. C빌라는 전용면적이 가장 넓지만(⑤) 그리 눈에 띌 만큼의 차이는 아니며, 대신 세 물건 가운데 가장 신축에 가깝다(⑥).

당신이 매수자라면 어떤 물건을 선택하겠는가? 앞서 나는 감정평가 전이라면 매수하는 시점에 매도 타이밍을 가장 먼저 생각해야 한다고 얘기했다.

당신이 중간에 물건을 팔고 시세차익을 취할 생각이라면 A빌라를 매수하는 편이 좋다. 건축연도가 비교적 최근이어서 전세금이 떨어질 위험이 적고, 매매가격도 가장 저렴해 지금 당장 실투금이 적게 들기 때문이다. ‘사업이 진행되는 중간 단계에서 누가 내 물건을 받아줄까?’라는 관점에서 따져보면 A·B·C빌라 중 시드 머니가 가장 적게 드는 A빌라를 매수할 사람이 훨씬 많을 것이다.

반면, 최종적으로 새 아파트에 직접 입주하는 것이 목표라면 B빌라를 고르는 편이 더 유리하다. 건축연도가 오래돼 전·월세는 점차 하락하겠지만, 높은 대지지분이 높은 사업성으로 연결될 가능성이 가장 크기 때문이다. 지금 시점에서 볼 땐 A빌라가 가장 저렴해 보일 수 있어도 훗날 감정평가액을 받고 여기에 비례율을 곱해 권리가액을 계산한다면 결과적으로 부담금이 가장 낮을 B빌라가 새 아파트에 입주하는 가장 저렴한 길일 수 있다.(공동주택 공시가격에 130%를 곱하면 감정평가 전 단계에서도 예상 감정평가액을 얼추 계산해볼 수 있다.)

지금 시점의 매매가액은 예상 감정평가액에 예상 프리미엄을 더한 가격이다. 얼마의 프리미엄이 붙었는지를 가늠할 수 있지만 현재는 아직 예상치일 뿐 이라는 것도 기억해둬야 한다. 어떤 물건을 선택하든 세입자가 들어와 살고 있는 경우라면 반드시 임차인과 집 상태를 꼼꼼히 확인해봐야 한다. 가장 좋은 경우가 B빌라처럼 이전에 살고 있던 집주인이 전세 세입자로 계속 사는 경우다. 이를 줄여서 ‘주전’(주인 전세)이라고 부른다.

보통 주전 물건이 나오는 이유는 기존 소유주가 추후에 낼 부담금을 감당할 여력이 없어서인데, 오래 거주한 빌라를 처분하고 주변 신축 빌라로 이사하기 전까지 원래 살던 집에 계속 머무르며 이주 시점을 가늠해보는 것이다. 이런 집은 아무래도 이전 소유주가 애정을 갖고 오래 살아온 만큼 작은 하자에 크게 민감하게 반응하지 않아서 관리하기에 수월하다.

사실 앞서도 얘기했지만 초기 투자금과 부담금의 관계는 ‘조삼모사’(朝三暮四)와 비슷한 측면이 있다. 초기 투자금이 적게 들면 훗날 부담금이 커질 것이고, 초기 투자금이 큰 물건을 택했다면 부담금을 지불해야 할 시점에 비교적 여유로울 수 있다. 그러니 현재 본인이 가진 예산 내에서 지나치게 무리하지 않고 물건을 고르는 편이 가장 현명한 방법이다. /글=정지영(아임해피), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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