내 집 마련도 '오징어게임'…규제 피해 살아남으려면

[땅집고] 전 세계적으로 넷플릭스 드라마 ‘오징어 게임’ 인기가 하늘을 찌르고 있다. 오징어 게임은 상금 456억원 걸린 서바이벌에 참가한 이들이 격리된 공간에서 최후 승자가 되기 위해 목숨을 걸고 도전하는 이야기다. 핵심 키워드는 돈과 공포다.

최근 부동산 시장 현실도 크게 다르지 않아보인다. 2017년 8·2대책을 시작으로 4년 동안 지속된 각종 규제 속에서 살아남기 위한 하반기 부동산 오징어게임이 시작된다. 참여자들은 어떤 생존전략을 모색해야 할지 살펴보자.

■부동산 오징어게임, 전략은 ‘청약’

오징어 게임이란 깽깽이 발로 이동해 어느 지점에 먼저 도착하면 승리하는데 복잡한 공간 안에서 그동안 축적한 힘, 머리, 기술, 전략, 팀플레이 등 내공이 있어야 이길 수 있다. 최근 부동산 시장의 다양한 규제 하에 최선의 매입은 청약인데, 오징어 게임과 마찬가지로 당첨되려면 참여자가 축적한 구매력과 가점, 기술, 운 등이 모두 필요하다.

청약의 장점은 분양가가 시세보다 낮고 신축 프리미엄으로 만족스러운 거주와 자산 증식을 기대할 수 있다는 점이다. 그러나 최근처럼 경쟁률이 높을 때에는 살고 싶은 아파트를 목표로 하기보단 당첨 가능성을 높이는 전략이 필요하다.

서울은 청약가점이 최소 60점, 수도권 인기 지역은 최소 50점 이상은 돼야 당첨을 기대해 볼 수 있다. 안전한 범위의 가점이 아니라면 상대적으로 경쟁률이 낮은 인기가 덜한 평면을 택하는 것도 방법이다.

무주택자는 특별공급을 주목할 필요가 있다. 생애최초, 신혼부부, 다자녀 등에 해당된다면 특별공급과 동시에 일반공급 1순위 청약도 가능해 한 아파트에서 두 번의 기회가 있다. 오는 11월부터는 청약에서 소외됐던 1인 가구, 신혼부부 등을 위한 청약 개선안도 시행한다. 결혼 유무나 자녀 수, 소득과 상관없이 지원할 수 있는 추첨제 방식이 도입돼 적극 참여하는 것도 좋다.

청약 전에는 청약 자격 여부, 당첨 후 분양대금 납부에 필요한 자금 계획을 반드시 체크해야 한다. 무주택 기간이나 재당첨제한 등을 착각할 경우 청약 부적격으로 분류돼 1년간 청약자격이 박탈된다. 분양가 9억원 이하라도 올해 하반기에는 중도금 집단대출이 불가능할 수 있으니 입주자모집공고문을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

■징검다리 건너기…현금흐름 촘촘하게 살펴봐야

드라마 속 징검다리 건너기는 ‘돌다리도 두들겨 보고 건너라‘는 속담처럼 강화유리가 아닌 일반유리를 밟게 되면 추락한다. 하반기에 분양을 받거나 주택 매입 시 현금흐름을 생각하고 실행계획을 세우지 않으면 강화유리가 아닌 일반유리를 밟는 고통을 겪을 수 있다.

최근 자금력이 충분치 않은 시장 참여자들은 ‘빚투’(빚내서 투자), ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출) 등 대출을 최대한 활용해 스스로 유동성을 높이는 매입 전략을 썼다. 그런데 최근 이런 전략을 쓰기 어렵게 됐다. 지난 7월부터 단계적으로 시행된 개인별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제와 금리인상(8월)에 이어 최근에는 주택담보대출 중단 사태로 전면적인 ‘대출 절벽’이 예상되기 때문이다.

내년에도 가계부채총량관리는 지속되고 이달 중 새로운 가계부채 대책이 추가 발표되면 개인의 현금흐름과 대출관리가 필요하다. 지금까지 익숙했던 저금리와 부동산시장 과열 현상이 지속되지 않을 수 있음을 전제로 자신의 상환 능력 범위 내에서 대출할 수 있도록 안전한 시장 참여 자세가 필요하다.

■ 달고나 뽑기…아파트 매입 어려우면 몸테크

오징어게임에서 달고나 뽑기를 하는 장면이 나오는데 주인공인 참가번호 456번은 주어진 도구로 뽑기가 어려워지자 자신의 몸을 활용해 뽑기에 성공한다.

신축 아파트 매입이 어려운 시장 참여자들도 456번처럼 ‘이가 없으면 잇몸으로’ 전략에 나서는 모습이다. 이들은 최근 몸테크 전략으로 방향을 틀었다. 아파트 가격 급등과 입주물량 감소로 재개발 지역 빌라를 매입해 미래의 신축 아파트 입주를 꿈꾸는 것.

사업이 많이 진행된 재개발 빌라는 수요자는 많은 반면, 조합원 지위 승계가 가능한 물건이 매우 희소해 호가가 계속 올라가고 있다. 이런 현상은 하반기에도 지속될 전망이다. 그러나 재개발은 사업 단계에서 정책과 이해관계인에 따른 변수가 많아 사업 기간과 수익성을 보장하기가 어렵다. 거주 환경과 매각의 용이성 등을 고려한 매입 결정이 필요하고 거주를 전제로 하지 않는 추격매수는 신중해야 한다.

오징어게임의 등장인물들처럼 주택가격 급등과 불안한 시장에 쫓겨 현금, 대출, 시간 등 가능한 모든 것을 동원해 부동산 시장에 참여하고 있는 사람들이 많다. 그러나 부동산은 투자상품이 아니라 우리 삶의 터전이라는 점을 기억해야 한다.

특별한 이유 없이 매수심리만으로 상승하는 지역은 하락세가 왔을 때 위험할 수 있다. 급한 마음과 무리한 매입은 지양하고 시장을 관망하면서 안전하고 신중한 시장 참여가 필요한 시기다.