'수천억 초대박' 화천대유, 어떻게 돈방석 앉았나 봤더니

[땅집고] 경기도 판교 대장동 개발사업 논란 속 수천억원의 돈방석에 오른 민간 사업자 화천대유의 사업 방식에 대한 관심이 높아지고 있다.

7일 부동산 업계에 따르면 대장동 사업은 성남도시개발공사와 화천대유가 특수목적법인 '성남의뜰'이라는 회사를 만들어 민간합동 도시개발사업으로 추진됐다. 성남도시개발공사는 전체 지분의 ‘50%+1′주를 가져 지분이 절반을 넘는 반면, 화천대유의 지분율은 단 1%에 불과하다.

여기서 중요한 점은 사업이 민간합동 도시개발사업으로 진행됐다는 점이다. 택지조성 사업은 크게 ▲택지개발촉진법을 이용한 택지개발사업, ▲공공주택특별법을 활용하는 공공주택사업, ▲도시개발법을 통한 도시개발사업 등 세 가지로 나뉜다. 택지개발사업이나 공공주택사업은 공공이 주축이 돼 신도시 등 대규모 택지를 조성하는 사업이라면, 도시개발사업은 공공뿐만 아니라 민간도 자유롭게 참여해 소규모 택지를 개발하는 방식이다.

특히 민관합동 도시개발사업의 경우, 공공의 지분이 민간보다 많으면 원주민으로부터 땅을 수용할 때 완화된 기준을 적용받을 수 있다. 때문에 민관합동 도시개발사업으로 진행된 대장동 사업은 원주민으로부터 토지를 싼값에 수용할 수 있었다.

민관합동 도시개발사업 자체가 문제는 아니다. 최근 공개된 국토교통부 자료에 따르면 지금까지 민관합동 도시개발사업이 추진된 곳은 대장동을 포함해 총 10곳이다. 10곳 모두 토지수용 방식으로 사업이 추진됐다.

대장동 사업의 다른 점은 수익 배분 구조에 있었다. 대부분 민관합동 도시개발사업에선 공동출자 법인의 지분만큼 수익을 가져가는 방식인데, 대장동 사업을 한 성남의뜰의 수익 배분 구조는 전혀 달랐다. 대장동 사업의 사업구조를 보면 출자 지분만큼 나누지 않고 성남도시개발공사가 우선주 형태로 가져갈 이익을 미리 확정해 둔 뒤 나머지는 민간이 다 챙길 수 있게 설정돼 있다.

공사 측은 사업이 실패 해도 미리 확정해 둔 만큼의 이익을 챙길 수 있지만, 반대로 사업이 대박 나도 더 가져갈 수 있는 이익은 없다. 남은 차익은 모두 민간사업자의 몫이 된다. 이런 가운데 대장동 사업은 단군 이래 최대 수익을 올리며 이른바 ‘초대박’을 터트리게 됐다. 사업 과정 중에 대장구역이 분양가상한제 적용을 피하게 되는 등 여러 변수를 맞으며 수익이 더욱 커지면서다.

또한 다른 사업과 달리 공사 측이 사업에 제대로 관여하지 못 한 점도 화천대유의 수익을 극대화 했다. 일반적으로 다른 사업에선 지방공사 등이 공동출자 법인의 대주주로서 사업에 주도적으로 개입할 수 있는데 이 사업에서는 공사가 우선주를 가지게 되면서 관여할 수 있는 권한을 잃어버렸기 때문이다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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