"11년 만에 드디어!" 재개발 시동에 꿈틀대는 불광5구역

[땅집고] 서울 서북권 주요 재개발 지역으로 꼽히는 은평구 불광5구역이 최근 사업시행계획인가를 받았다. 2010년 말 조합 설립 후 약 11년 만이다. 재개발 구역 내 지분 가격도 한 달 새 5000만원 정도 뛰고 주변 구축 아파트도 연초보다 1억원 이상 가격이 오르면서 개발 기대감이 커지고 있다.

불광5구역은 은평구 불광동 238 일대 약 11만7919㎡로 지하 3층~지상 24층 32동, 총 2387가구(임대 374가구) 아파트를 짓는다. 단지 북쪽에 지하철 6호선 독바위역, 남쪽에 지하철 3·6호선 환승역인 불광역을 모두 도보 5분 안팎에 이용할 수 있는 ‘더블 역세권’이다. 향후 지하철 1개역 떨어진 연신내역을 지나는 수도권광역급행철도(GTX)-A노선을 이용하면 삼성역까지 20분 이내로 닿을 수 있다.

불광5구역은 2010년 조합을 설립했지만 그동안 비상대책위원회와 갈등을 빚어 사업에 난항을 겪어왔다. 비대위 측에서 조합설립무효 소송을 제기했지만 2015년 조합이 승소하면서 사업이 재개됐다. 이후 새 조합 집행부가 구성된 이후 속도를 내고 있다. 조합 관계자는 “올 하반기 시공사 선정을 목표로 하고 있다”면서 “2025년 분양, 2028년 준공 일정으로 추진하고 있다”고 했다. 벌써부터 시공권을 따내기 위한 물밑 경쟁도 치열하다. 현재 GS건설·DL이앤씨 등이 관심을 보인다.

■ “전용 84㎡ 입주하려면 실투자금 12억 필요”

현재 불광5구역 내 대지지분 33㎡(약 10평·권리가액 2억원) 빌라 매물은 웃돈이 5억5000만원 이상 붙어 7억원 후반대에 거래되고 있다. 전세금 1억5000만원을 제외하면 초기 실투자금은 6억5000만원 정도다. 향후 84㎡(이하 전용면적) 주택형을 신청한다면 예상 조합원 분양가는 약 6억3000만원으로, 권리가액을 제외하면 4억3000만원 정도 분담금을 내야한다. 결국 84㎡ 입주 가능한 매물을 현재 구입한다면 12억원 정도 필요하다. 사업이 차질없이 진행되면 현재 시세 기준으로 최소 1억원 정도 차익을 기대할 수 있다.

업계에서는 불광5구역이 향후 은평구 일대 랜드마크 단지가 될 것으로 예상한다. 일신공인중개사사무소 관계자는 “통일로변에 접한 이른바 ‘초품아’ 단지에 녹번이나 응암, 구산역 등에 비해 전철 교통이 편리하다”며 “은평구에서도 가장 좋은 입지를 가진 아파트가 될 것”이라고 했다. 주변에 불광근린공원, 불광동 먹자골목, NC백화점 등 편의시설도 많다.

현재 인근에서 가장 비싼 아파트는 불광동 ‘불광롯데캐슬’이다. 입주 9년차로 84㎡가 올 초 11억9000만원에 거래됐고, 현재 호가는 최고 13억원에 달한다. 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “GTX-A 노선 공사가 속도를 내고 있고, 새절역(예정)에 연장되는 고양선과 서부선, 독바위역에는 신분당선 서북부 연장 등 교통 호재가 많아 은평구 일대 아파트의 주목도가 높아질 것”이라고 했다.

■ 교회 소유 토지 제척 여부가 변수될 듯

다만 불광5구역은 역세권 바로 옆을 제외하면 언덕과 경사지가 많다는 것이 단점이다. 더구나 부지 면적이 워낙 넓어 지하철역에서 먼 언덕 위 동·호수를 배정받을 가능성도 높다. 이 경우 실제 시세 차익이 크지 않을 수 있다는 분석이다.

사업지 내 은광교회가 교회 소유 토지 4개 필지를 정비구역에서 제외해 달라고 요구하고 있어 향후 사업 추진에 걸림돌이 될 우려도 있다. 조합 관계자는 “교회 측과 협의 내용에 따라 정비계획이 달라질 가능성도 있다”고 했다. 협의에 따라 기존 건축물 부지가 정비구역에서 제척될 수 있다는 뜻이다. 이 경우 정비구역 면적이 변경돼 사업시행계획변경인가를 받아야 해 사업 지연 가능성도 있다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

▶ 그래서 세금이 도대체 얼마야? 2021년 전국 모든 아파트 재산세·종부세 땅집고 앱에서 공개. ☞클릭! 땅집고 앱에서 우리집 세금 바로 확인하기!!

▶땅집고는 독자 목소리에 귀를 기울입니다. 개별 아파트와 지역, 재개발·재건축 조합 소식과 사업 진행 상황·호재·민원 등을 제보해 주시면 기사에 적극 반영하겠습니다. 기사 끝 기자 이메일로 제보.