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형에게 40억 아파트 선물한 BTS 정국, 증여세만 10억?

    입력 : 2021.09.22 09:36

    [박영범의 세무톡톡] 형에게 40억 용산 아파트 준 방탄소년단 정국, 증여세는?
    [땅집고] 아이돌 그룹 방탄소년단의 멤버 정국이 친형에게 호가 40억원에 달하는 서울 아파트를 증여했다는 사실이 알려졌다. /조선DB

    [땅집고] 세계적인 인기를 자랑하는 아이돌 그룹 방탄소년단(BTS)의 멤버 정국이 친형에게 40억원대 아파트를 증여했다는 사실이 알려지면서 부러움을 사고 있습니다. 증여한 아파트는 서울 용산구에서 고가아파트로 유명한 ‘용산시티파크(2단지)’입니다. 최고 33층, 2개동, 총 208가구 규모 주상복합인데요. 지하철 4호선과 경의중앙선이 지나는 이촌역 역세권 입지인 데다, 용산공원 예정지를 끼고 있어 탁 트인 조망을 자랑하는 단지입니다.

    대법원 등기부등본에 따르면 정국은 2019년 7월 29억8000만원에 매입한 서울 용산구 서빙고로 ‘용산시티파크’ 184.49㎡를 형인 전정현씨에게 2020년 12월 증여했습니다. 약 67평으로, 침실 4개와 화장실 2개를 포함하는 대형 주택인데요. 이 아파트의 공시가격은 ▲2019년 16억원 ▲2020년 18억원 ▲올해 20억원으로 고시됐습니다. 비슷한 주택형이 지난해 10월 33억원에 실거래됐고, 현재 호가가 40억원까지 올라있는 상황입니다.

    [땅집고] 정국이 친형에게 증여한 용산시티파크 아파트. /네이버 부동산, 대법원 등기부등본

    우리나라 세법상 주택을 증여받은 수증여자는 증여세를 부담해야 하는데요. 정국에게 용산구 고가아파트를 증여받은 형 전정현씨는 증여세를 얼마나 냈을까요? 한번 계산해보겠습니다.

    정국이 증여한 아파트는 등기가 가능한 재산입니다. 이때 증여계약 작성일인 2020년 12월 24일이 아니라, 등기접수일인 2020년 12월 28일을 증여일로 봅니다.

    경제적 가치를 지녀 금전으로 환산할 수 있는 재산과 권리라면 증여재산으로 간주하고 있는데요. 증여재산은 시가로 신고해야 합니다. 여기서 시가란 제 3자끼리 거래해서 형성된 가격을 말하는 겁니다. 금액 평가기간은 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월 기간 중 매매·수용·공매·감정가액의 평균액으로 정합니다. 이 가격이 없는 경우라면, 동일한 단지에 있으면서 전용면적과 공동주택 공시가격 차이가 5% 이내인 주택의 동일·유사한 매매가격을 시가로 볼 수도 있습니다.

    동일·유사한 거래가격이 없다면 평가기준일 2년 전부터 신고기한 3개월과 법정결정기한 6개월 까지 매매·감정한 가액을 증여재산가액으로 볼 수 있습니다. 이마저도 없으면 공동주택 공시 가격이 곧 증여재산가액이 됩니다.

    [땅집고] 아파트 증여시 증여재사가액 평가방법. /이지은 기자

    정국이 형에게 증여한 ‘용산시티파크’ 184㎡는 이달 호가가 40억원 정도입니다. 하지만 증여일 기준 증여재산 평가기간인 2020년 6월~2021년 3월 내에 실제 거래한 사례는 없는데요. 그럼 정국의 아파트를 얼마로 평가해서 증여세 신고해야 하는 걸까요?

    일단 평가기간 내 유사한 평형대 주택 매매사례를 찾아봅시다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 증여일로부터 약 2개월 전인 2020년 10월, 같은 단지 내 면적이 비슷한 아파트가 33억원 정도에 팔렸습니다. 그런데 같은 기간 정국 아파트의 공시가격이 18억원이었으므로, 두 금액간 격차가 5% 이상 차이납니다. 따라서 증여세 과세가액으로 볼 수 없습니다.

    다음으로는 증여일로부터 2년 내 매매사례를 찾아야 합니다. 정국이 ‘용산시티파크’를 2019년 7월에 29억8000만원에 매입했으니, 이 사례가 해당하겠네요. 만약 따로 감정을 받지 않았다는 가정 하에, 국세청은 재산평가심의위원회에 증여일로부터 2년 안에 정국이 매수했던 금액인 ‘29억8000만원’에 대한 심의를 올린 뒤, 통과하면 이를 증여세 과세가액으로 삼을 것으로 보입니다.

    [땅집고] 과세표준에 따른 증여세율. /이지은 기자

    현행 증여세율표에 따르면 과세표준 10억원 초과 30억원 이하에 해당하는 주택의 증여세율은 40%입니다. 친형에게 증여했으므로 기타 친족공제 1000만원을 빼줍니다. 따라서 29억7000만원에 세율 40%를 곱하고, 여기서 누진공제액 1억6000만원을 뺀 10억2800만원이 산출세액입니다. 그리고 신고세액공제 3%(3084만원)을 제해야 합니다.

    결론적으로 정국의 형인 전정현씨는 증여세로 약 9억9716만원[(과세가액 29억8000만원 – 친족공제 1000만원) X 증여세율 40% - 누진공제액 1억6000만원 – 신고세액공제 3084만원]을 주소지인 용산세무서에 2021년 3월 31일까지 신고·납부했을 것으로 보입니다. /글=박영범 YB세무컨설팅 대표세무사, 편집=이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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