형에게 40억 아파트 선물한 BTS 정국, 증여세만 10억?

[땅집고] 세계적인 인기를 자랑하는 아이돌 그룹 방탄소년단(BTS)의 멤버 정국이 친형에게 40억원대 아파트를 증여했다는 사실이 알려지면서 부러움을 사고 있습니다. 증여한 아파트는 서울 용산구에서 고가아파트로 유명한 ‘용산시티파크(2단지)’입니다. 최고 33층, 2개동, 총 208가구 규모 주상복합인데요. 지하철 4호선과 경의중앙선이 지나는 이촌역 역세권 입지인 데다, 용산공원 예정지를 끼고 있어 탁 트인 조망을 자랑하는 단지입니다.

대법원 등기부등본에 따르면 정국은 2019년 7월 29억8000만원에 매입한 서울 용산구 서빙고로 ‘용산시티파크’ 184.49㎡를 형인 전정현씨에게 2020년 12월 증여했습니다. 약 67평으로, 침실 4개와 화장실 2개를 포함하는 대형 주택인데요. 이 아파트의 공시가격은 ▲2019년 16억원 ▲2020년 18억원 ▲올해 20억원으로 고시됐습니다. 비슷한 주택형이 지난해 10월 33억원에 실거래됐고, 현재 호가가 40억원까지 올라있는 상황입니다.

우리나라 세법상 주택을 증여받은 수증여자는 증여세를 부담해야 하는데요. 정국에게 용산구 고가아파트를 증여받은 형 전정현씨는 증여세를 얼마나 냈을까요? 한번 계산해보겠습니다.

정국이 증여한 아파트는 등기가 가능한 재산입니다. 이때 증여계약 작성일인 2020년 12월 24일이 아니라, 등기접수일인 2020년 12월 28일을 증여일로 봅니다.

경제적 가치를 지녀 금전으로 환산할 수 있는 재산과 권리라면 증여재산으로 간주하고 있는데요. 증여재산은 시가로 신고해야 합니다. 여기서 시가란 제 3자끼리 거래해서 형성된 가격을 말하는 겁니다. 금액 평가기간은 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월 기간 중 매매·수용·공매·감정가액의 평균액으로 정합니다. 이 가격이 없는 경우라면, 동일한 단지에 있으면서 전용면적과 공동주택 공시가격 차이가 5% 이내인 주택의 동일·유사한 매매가격을 시가로 볼 수도 있습니다.

동일·유사한 거래가격이 없다면 평가기준일 2년 전부터 신고기한 3개월과 법정결정기한 6개월 까지 매매·감정한 가액을 증여재산가액으로 볼 수 있습니다. 이마저도 없으면 공동주택 공시 가격이 곧 증여재산가액이 됩니다.

정국이 형에게 증여한 ‘용산시티파크’ 184㎡는 이달 호가가 40억원 정도입니다. 하지만 증여일 기준 증여재산 평가기간인 2020년 6월~2021년 3월 내에 실제 거래한 사례는 없는데요. 그럼 정국의 아파트를 얼마로 평가해서 증여세 신고해야 하는 걸까요?

일단 평가기간 내 유사한 평형대 주택 매매사례를 찾아봅시다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 증여일로부터 약 2개월 전인 2020년 10월, 같은 단지 내 면적이 비슷한 아파트가 33억원 정도에 팔렸습니다. 그런데 같은 기간 정국 아파트의 공시가격이 18억원이었으므로, 두 금액간 격차가 5% 이상 차이납니다. 따라서 증여세 과세가액으로 볼 수 없습니다.

다음으로는 증여일로부터 2년 내 매매사례를 찾아야 합니다. 정국이 ‘용산시티파크’를 2019년 7월에 29억8000만원에 매입했으니, 이 사례가 해당하겠네요. 만약 따로 감정을 받지 않았다는 가정 하에, 국세청은 재산평가심의위원회에 증여일로부터 2년 안에 정국이 매수했던 금액인 ‘29억8000만원’에 대한 심의를 올린 뒤, 통과하면 이를 증여세 과세가액으로 삼을 것으로 보입니다.

현행 증여세율표에 따르면 과세표준 10억원 초과 30억원 이하에 해당하는 주택의 증여세율은 40%입니다. 친형에게 증여했으므로 기타 친족공제 1000만원을 빼줍니다. 따라서 29억7000만원에 세율 40%를 곱하고, 여기서 누진공제액 1억6000만원을 뺀 10억2800만원이 산출세액입니다. 그리고 신고세액공제 3%(3084만원)을 제해야 합니다.

결론적으로 정국의 형인 전정현씨는 증여세로 약 9억9716만원[(과세가액 29억8000만원 – 친족공제 1000만원) X 증여세율 40% - 누진공제액 1억6000만원 – 신고세액공제 3084만원]을 주소지인 용산세무서에 2021년 3월 31일까지 신고·납부했을 것으로 보입니다. /글=박영범 YB세무컨설팅 대표세무사, 편집=이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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