분양가 9억 초과 속출하나…"서민 청약 사다리 끊길 것"

[땅집고] 노형욱 국토교통부 장관이 정부의 분양가 규제 제도 개선을 검토하겠다고 밝혔다. 정부는 기초지자체별로 자의적으로 적용 중인 분양가상한제 심사 기준 통일을 우선 순위에 둔다는 방침이다. 구체적인 방안이 공개되지 않았지만, 지금보다 분양가가 올라갈 가능성이 있는 것은 분명하다.

이에 따라 그동안 분양을 미뤄왔던 재개발·재건축 조합이 사업성 개선으로 공급 시기를 앞당기면서 꽉 막혔던 도심 주택 공급에 숨통이 트일 수 있다는 전망이 나온다.

그러나 실수요자 반발이 만만찮다는 분석도 제기된다. 분양가가 올라 고가주택 기준인 9억원을 넘기면 실수요자 청약 기회가 한꺼번에 사라질 수 있기 때문이다. 9억원 초과 아파트는 중도금 집단대출이 불가능하고, 특별공급도 불가능해진다. 최근엔 금융당국이 대출 총량을 관리하면서 청약 문은 더 좁아진 상황이다.

전문가들은 분양가 상한제 개선과 함께 무주택 실수요자 대출 기회를 넓히는 등 전반적인 제도 개선으로 부작용을 최소화해야 한다고 지적한다.

■ “분상제 개선? 자칫 청약 사다리만 끊어질 것”

정부가 분양가 상한제 규제를 완화하면 하반기 분양을 앞둔 수도권 아파트 전용 84㎡ 분양가는 대부분 9억원을 초과할 것이란 전망이 나온다. 단군 이래 최대 규모 재건축으로 불리는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지가 대표적이다. 총 1만 2032가구 규모로 일반분양만 4786가구에 달한다. 지난해 7월 주택도시보증공사(HUG)로부터 3.3㎡(1평)당 2978만원에 분양 보증을 받았다. 원래 올 상반기쯤 분양할 예정이었지만 조합원들이 분양가가 너무 낮다고 반발하면서 분양 일정이 지연됐다.

현재 둔촌주공 재건축 조합이 적절하다고 보는 평균 분양가는 최소 3.3㎡당 3700만원 수준으로 알려졌다. 59㎡ 기준 9억2500만원 정도다. 하지만 이 가격에 분양하면 둔촌주공 특별공급 가구 수는 당초 1783가구에서 1037가구로 대폭 줄어든다. 신혼부부나 서민이 먼저 구입할 수 있는 주택 700여 가구가 사라지는 셈이다.

동대문구 이문동 이문1구역 재개발 조합도 분양가 상한제 개선을 지켜본다는 입장이다. 이문1구역은 최고 27층 40개동에 전용 33~99㎡ 2904가구를 공급한다. 이 가운데 일반분양은 790가구다.

이문1구역 조합은 84㎡ 기준 일반 분양가를 현재 3.3㎡당 2218만원에서 2600만~2700만원(84㎡ 기준 약 9억원)수준으로 올려야 사업성이 있다고 본다. 정금석 이문 1구역 조합장은 “우리 구역은 기부채납 비율도 높고, 권리가액도 시세의 절반 수준으로 저평가돼 후분양까지 고려할 정도로 고민이 컸다”고 했다. 분양가 상한제 개선으로 공급이 앞당겨질 수는 있지만 조합이 원하는만큼 분양가가 오르면 이문1구역 일반 분양 물량 중 84㎡ 약 200가구는 중도금 집단 대출이 불가능해져 서민들이 청약하기가 어려워진다.

경기도의 경우 분양가 상한제를 적용받는 광명시에는 올 하반기 ‘베르몬트로 광명’(광명2구역 재개발)이 분양을 앞뒀다. 총 3344가구 중 726가구를 일반분양한다. 현재 예상 분양가는 3.3㎡당 2000만원 수준으로 84㎡ 기준 6억원대 후반에서 7억원대 중반이다. 하지만 이곳 역시 주변 아파트 실거래가가 84㎡ 기준 13억원에 달해 조합이 분상제 제도 개선안을 더 지켜볼 가능성이 높다. 현재 예상 분양가는 시세의 53% 수준인데, 84㎡ 분양가가 시세의 68% 수준까지만 올라도 대출금지선(9억원)은 가뿐히 넘긴다.

■ “무주택자 중도금 대출 규제 완화도 검토해야”

분양가 상한제가 완화되면 실수요자가 수도권에서 청약에 당첨되기는 더욱 어려워질 전망이다. 최근 금융당국이 가계대출총량을 관리하면서 분양가 9억원을 넘기지 않아도 중도금 대출이 어려운 단지가 점점 늘어나고 있다. 청약 규제 개선 없이 분양가 상한제만 고쳐 분양가가 올라간다면 실수요자 내 집 마련은 더 어려워지는 셈이다.

송승현 도시와 경제 대표는 “이미 아파트 가격이 다 오른 이 시점에 갑자기 분양가 상한제를 손질한다는 것은 ‘금수저 청약’만 양산하는 꼴”이라며 “무주택 실수요자에게는 분양가 9억원이 넘어도 중도금 대출을 허용하는 등 보완 제도가 반드시 필요하다”고 말했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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