입력 : 2021.09.12 03:35
[땅집고] “공인중개사로부터 공매(公賣)로 나온 부동산을 소개받은 대가로 소개비를 지불했습니다. 나중에야 제가 지불한 소개비가 지나치게 많았다는 것을 알게 돼 일부 반환을 요청했는데요. 공인중개사가 ‘공매 부동산은 공인중개사법 보수규정 적용을 받지 않는다’며 못 돌려주겠다고 합니다. 소개비를 회수할 방법이 없을까요?”
공매란 국가기관이 법률 규정에 따라 부동산이나 동산을 강제적으로 매각하는 것을 말한다. 민사소송법상으로는 강제 집행으로서의 경매이고, 국세징수법상으로는 국세 체납 처분의 최종 단계로서 압류 재산을 강제로 처분하는 것을 의미한다. 그런데 공매로 나온 부동산을 공인중개사로부터 소개받았을 경우 중개보수를 얼마나 책정해야 하는지에 대한 논란이 끊이지 않고 있다. 일반부동산이 아닌 공매부동산을 거래할 때도 공인중개사법상 중개보수 제한 규정을 적용해야 하는지가 쟁점으로 떠오른 것.
올 7월 이와 관련한 대법원 판례가 처음으로 나와 주목된다(2017다243723 판결). 공인중개사가 공매로 나온 부동산을 알선하는 경우에도 공인중개사법 보수 규정을 적용해야하므로, 매수자로부터 법이 정한 한도를 초과하는 중개보수를 받았다면 돌려줘야 한다는 내용이다.
공인중개사 A씨를 통해 공매로 나온 토지를 알게 된 B씨. 공매 입찰에 참가해 부동산을 낙찰받았고, A씨에게 당초 약속했던 중개보수 1억7000여만원을 지불했다. 그러다 이 금액이 현행 중개보수 요율 한도를 초과한다는 사실을 뒤늦게 알게 됐다. B씨는 “A씨가 공인중개사법이 정하고 있는 것보다 더 많은 수수료를 뜯어갔다”면서 중개보수 반환 소송을 냈다.
1심과 2심은 공인중개사의 손을 들어줬다. 공인중개사의 공매부동산 알선 업무는 공인중개사법 제2조 제1호에서 정한 중개에 해당하지 않는다는 것이 그 이유였다. 현행법상 중개대상물의 범위는 ▲토지 ▲건축물 이외 토지의 정착물 ▲이외 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건 등이다. 이 범위에 공매부동산은 해당하지 않는다고 본 셈이다.
하지만 대법원에서는 원심 판결이 뒤집혀졌다. 공인중개사가 공매부동산을 중개한 뒤 중개수수료를 받을 때에도 공인중개사법이 정하는 보수 제한규정을 따라야 한다고 판결한 것. 대법원은 “공매는 목적물의 강제환가라는 특징이 있기는 하지만 본질적으로 매매의 성격을 지니고 있으므로, 실질적인 내용과 효과에서 공인중개사법이 정하는 ‘목적물’에 해당한다고 봐야 한다”면서 “원심이 공인중개사법상 중개업무의 의미, 보수 제한규정의 적용범위, 공매의 법적성격에 관한 법리 등을 오해하거나 필요한 심리를 다하지 않았으므로 사건을 파기환송(사건을 다시 판단하라고 돌려보냄)한다”고 했다.
공인중개사법 제32조 제4항 등은 공인중개사가 중개업무에 관해 의뢰인으로부터 받을 수 있는 보수 한도를 정하고 있다. 정해진 보수한도는 강행법규다. 즉 거래당사자가 공인중개사에게 보수 한도를 넘은 금액을 지불한 경우, 한도를 초과한 금액은 무효여서 당연히 반환받을 수 있다는 뜻이다.
만약 공인중개사에게 보수 제한규정을 초과하는 금액을 지불했다면 어떻게 대처해야 할까. 엄정숙 법도종합법률사무소 부동산전문변호사는 “먼저 초과지급 보수약정임을 입증하는 자료를 확보하는 것이 우선”이라고 강조했다. 해당 자료만 있다면 법률전문가와 상담 후 공인중개사와 합의를 시도해볼 수 있다는 것. 만약 합의에 실패했다면 ‘부당이득반환청구소송’을 통해 피해 보상을 받을 수 있다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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