HUG, 분양가 규제 '핀셋 완화' 검토…재개발 숨통 트나

[땅집고] 주택도시보증공사(HUG)가 노후 아파트 밀집 지역에서 분양하는 새 아파트 분양가를 지나치게 낮게 책정한다는 지적을 받던 고분양가 관리 지침을 개정하기로 했다. 분양가와 주변 노후 아파트 시세 차이가 큰 지역의 심사를 완화하는 방향이 유력하다. 이에 따라 그동안 사업성이 나오지 않아 중단됐던 재개발 사업이 재개할 가능성이 커졌다.

HUG관계자는 8일 “노후 아파트 밀집지역 분양가가 지나치게 낮게 책정된다는 지적이 많아 분양가 규제 변경을 검토하는 중”이라며 “건설업계 의견 청취뿐 아니라 국토교통부 협의도 필요한 만큼 당장 규제 완화를 확답하기는 어렵다”고 말했다.

HUG는 현재 사업지 반경 1km 이내에 위치한 최근 분양 단지(A)와 준공 10년 내 단지(B) 중 높은 금액을 기준으로 분양가를 책정한다. 이 때 반경 500m 내 준공 20년 미만 아파트 시세(C)의 90%(투기과열지구 85%)를 넘지 못하도록 하고 있다. 업계에서는 분양가 상한선으로 작용하는 C를 걸림돌로 여겨왔다. 가격이 저렴한 노후 아파트가 많은 지역에서 분양가가 지나치게 낮아지기 때문이다.

HUG는 기존 분양가 규제 방식 전체를 고치기 보다 분양가가 시세와 지나치게 차이나는 곳만 ‘핀셋’으로 완화하자는 입장이다. 한번에 규제를 완화하는 것은 재개발 과열을 불러 올 수 있다는 이유에서다. HUG 관계자는 “업계는 500m 이내 단지 기준 연한을 준공 20년 이내에서 5년 이내로 줄이자는 의견이 많은데, 이 경우 비교 단지가 지나치게 줄어들 수 있다”고 했다.

HUG가 분양가 규제를 완화하면 사업성 문제로 지연됐던 재개발 사업장이 일제히 속도를 낼 것으로 보인다. 특히 지방 대도시 규제지역에서는 일반분양가가 높아지면서 사업성이 개선될 수 있다. ▲부산 동래구 온천4구역(4043가구) ▲부산 남구 대연2구역 ▲대전 서구 용문1‧2‧3구역 ▲대전 서구 탄방1구역 등이 대표적인 사업장으로 거론되고 있다. 그간 HUG 내부 심사에서 분양가가 높다며 분양 보증을 거절당한 사업장들이다.

여기에 최근 한국부동산원이 조사하는 빌라와 단독주택 시세가 표본 변경 효과로 크게 오르면서 분양가 규제 완화의 효과가 더욱 커질 전망이다. 분양가상한제의 경우 땅값(토지비)에 건축비와 가산비를 더해 분양가가 책정된다. 평균 시세가 오른 만큼 감정평가액도 올라갈 여지가 크기 때문이다.

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물론 청약 수요자 입장에서 이런 상황이 달갑지만은 않다. 땅값이 오르고 HUG 분양가 심사가 완화하면 일반분양가 역시 올라갈 수밖에 없기 때문이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “그간 분양가 규제는 기존 조합원 이익을 빼앗아 신규 분양자에게 주는 식으로 진행되면서 이른바 ‘로또 아파트’를 양산했다”며 “일부 단지에서 규제를 완화한다고 해서 모든 문제가 해결되기는 어렵고, 분양가 규제 완화와 함께 사업 심의 등 행정절차도 확실한 완화가 필요하다”고 말했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com


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