입력 : 2021.09.07 16:50
[땅집고] 주택 임대사업자의 임대보증금 보증 가입이 전면 의무화된 가운데 관련 제도를 보완한 법안이 국무회의를 통과했다. 서울 기준 임대보증금이 5000만원 이하이고 임차인이 동의한다면 보증에 가입하지 않아도 된다.
국토교통부는 7일 임대보증금 보증 제도의 개선과 임대사업자 관리강화를 주요 내용으로 하는 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안이 국무회의에서 의결됐다고 밝혔다. 개정안은 14일 공포될 예정이다.
개정안은 임대보증금 보증 가입 의무 면제 사유를 3가지 허용했다. 소액계약·공공과 계약·임차인이 전세금 반환 보증에 가입한 경우 등이다.
먼저 임대보증금이 주택임대보호법상 최우선변제금액 이하인 소액이고 임차인이 동의하면 의무를 면제한다. 최우선 변제금은 올해 5월 이후 기준으로 서울이 5000만원, 수도권 대부분 지역이 4300만원, 광역시 및 수도권 일부 지역 2300만원, 그 밖의 지역이 2000만원이다. 만약 올해 6월 1일 근저당권 1억원이 설정된 서울의 주택에 대해 이날 임대차 계약을 체결하는 경우 보증금이 5000만원 이하이면 보증 보험 가입이 면제된다.
임대사업자가 한국토지주택공사(LH)나 서울도시주택공사(SH) 등 공공주택사업자와 임대차 계약을 체결하고 이들이 보증 가입을 한 경우에도 면제한다. 임차인이 전세금 반환 보증에 가입한 경우도 면제 대상이다. 다만, 이 경우 보증수수료는 임대사업자가 모두 지급하도록 했다.
임대보증금 미가입시 처벌은 형벌에서 과태료로 전환한다. 현재는 2년 이하의 징역이나 2000만원 이하의 벌금형을 내리지만, 앞으로는 위반 건당 임대보증금의 10% 이하에 상당하는 과태료를 부과한다. 과태료 상한액은 3000만원으로 설정했다.
국토부는 형사처벌 부담으로 인한 제재의 실효성 부족, 위반 건수와 무관한 일률적 적용으로 처벌의 형평성 문제가 있어 처벌 조항을 조정했다고 설명했다.
일부 보증 요건은 보완했다. 임대보증금 보증은 원칙적으로 보증금 전액이 대상이지만, 일정 요건을 충족하면 일부 금액만을 대상(일부보증)으로도 가입할 수 있다.
일부 금액의 기준은 담보권 설정 금액과 임대보증금을 합한 금액이 주택가격의 60%보다 작은 경우다. 이런 경우라면 임대차 계약에 문제가 생겨도 주택을 경매에 넘기는 등 방식으로 변제가 가능하기 때문이다. 현재 일부보증 가입은 전세권이 설정된 경우여야 받아주지만, 이제는 확정일자를 받고 임차인이 일부보증에 동의한 경우 가입을 허용한다.
임대사업자에 대한 관리도 강화된다. 앞으로 보증 미가입 사업자는 지자체장이 직권으로 등록을 말소할 수 있다. 다만, 말소 남용을 방지하기 위해 하위법령에 말소 적용 요건을 엄격히 규정토록 했다. 또 임대차계약 갱신 가능 기간은 연장하고, 임대사업자 등록 제한 사유는 추가했다.
임대보증금 보증 제도는 세입자가 계약 만료 후 보증금을 되돌려받지 못하는 사고를 방지하기 위해 도입한 제도로, 2005년 공공건설 임대를 시작으로 가입 의무가 부여됐다. 이후 2015년 민간건설임대로, 2019년 100호 이상 매입임대 등으로 가입 의무 대상이 확대됐으며 작년 7·10 대책에서 모든 등록임대주택으로 전면 확대했다. 기존 사업자에 대해선 1년의 유예기간을 둬 지난달 18일부터 전면 적용되고 있다.
국토부는 "보증과 관련해 일부 불합리한 사항이 있어 제도 개선을 마련하고 기타 임차인 보호를 위한 임대사업자 관리강화 방안도 추진했다"고 말했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
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