입력 : 2021.09.05 05:27
[방범권의 부동산 稅說] 리모델링 공사 후 놓치면 안 될 절세 노하우
[땅집고] 정부 정책 변화로 부동산 세법도 변화하면서 리모델링으로 절세 효과를 누리려는 건축주가 많아졌다. 보유하던 주거용 건물을 리모델링해 사무용으로 용도변경하는 과정에서 세금을 줄여볼 수 있기 때문이다. 건물 리모델링 공사를 할 때 반드시 알아야 할 양도소득세 절세 노하우에 대해 알아보자.
■리모델링 공사 관련 증빙 서류는 잘 보관해야
부동산 소유자들이 많이 오해하는 부분이 있다. 양도소득세 신고시 모든 공사비를 필요경비로 인정받는다고 기대하는 것인데, 실상은 그렇지 않다. 인테리어나 리모델링 공사를 했다면, 이 중 자산 가치를 증가시키거나 내용 연수를 연장시키는 지출에 해당하는 ‘자본적 지출’은 필요경비로 인정한다. 반면 비교적 소액에 해당하는 수선비 명목의 ‘수익적 지출’은 추후 부동산을 양도할 때 필요경비로 인정받지 못한다.
국세청에서 정하고 있는 자본적 지출과 수선비 지출 항목은 표와 같다. 다만 지출 규모나 개별 부동산 상황에 따라 적용은 다를 수 있다.
자본적 지출은 2016년 2월 17일 이후 지출분부터 현금영수증 등 적격증빙을 갖춘 경우 필요경비로 인정받을 수 있었다. 그러나2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 필요경비 증빙요건이 완화돼, 적격증빙 또는 공사계약서, 견적서, 송금내역 서류 등을 통해 실제 지출이 확인되면 모두 필요경비로 인정해 주고 있다. 따라서 필요경비에 해당하는 비용 지출이 발생했다면 관련 서류를 잘 챙겼다가 추후 입증해야 유리하다.
■증축한 건물 양도할 땐 ‘환산취득가산세’ 주의
증축이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적·연면적·층수·높이 등을 늘리는 공사를 말한다. 그런데 기존 건물을 증축한 경우, 양도소득세를 계산하는 과정에서 제일 먼저 따져봐야 할 쟁점이 두 가지 있다. ▲신축 건물의 사용승인일과 증축 당시의 사용승인일이 다르다는 것과 ▲취득 시기가 다르면 장기보유특별공제나 세율도 달라진다는 것이다. 따라서 상가나 상가주택 등 건물은 양도세를 계산할 때 과거에 증축이 되었는지 여부를 건축물대장을 통해 반드시 확인해야 한다.
증축이 이뤄진 건물을 양도할 때 양도세 계산은 다음의 쟁점을 착안해서 계산해야 한다.
▲양도가액: 감정평가액이 없는 경우 기준시가를 활용해서 안분
▲취득원가: 실제 증축으로 발생한 비용(증축 비용이 불분명하다면 환산취득가액을 적용)
특히 신축 건물의 경우 실제 취득원가를 계산할 때 증축분에 대해서만 환산취득가액을 적용했다면, 증축 후 5년 이내 양도시 ‘환산취득가산세’를 물어야 한다는 점을 주의해야 한다. 이 때 가산세는 환산취득가액의 5%다(증축 바닥 면적의 합계가 85㎡를 초과하는 경우에 한함).
■공사 후 건축물대장상 용도와 실제 용도가 다르다면
리모델링 공사를 마친 후 건축물대장상 용도와 실제 용도가 다른 경우가 있다. 에를 들어 A씨가 소유한 상가주택이 공부상 근린생활시설로 되어 있는데, 실제로는 임차인이 거주하고 있는 주택이라고 가정하자. 만약 A씨가 해당 상가주택 외 다른 주택을 보유하지 않았다면, 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 따라서 이 건물을 상시 주택으로 사용했다는 사실을 임대차계약서·전입세대열람 등 서류와 전기·수도·난방시설 명세서 등 자료를 통해 입증하는 것이 유리하다.
반면 A씨가 이 상가주택 외에 다른 주택을 보유했다면 사실상 다주택자가 된다. 해당 건물이 조정대상지역에 있다면 다주택자 중과세로 ‘세금 폭탄’을 맞을 수 있다. 따라서 건물을 주택인 상태로 양도하는 것이 유리할지, 아니면 최초 사용하던 상가로 다시 용도 변경한 후 매매하는 것이 유리할지 세무사와 상담을 통해 의사결정하는 과정이 반드시 필요하다. /글=방범권 한국세무회계 대표세무사, 편집=이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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