입력 : 2021.04.04 09:32 | 수정 : 2021.04.04 23:17
[데이터로 읽는 부동산] ③ 바보야, 문제는 유통 물량이야!
[땅집고] “It's the economy, stupid! (바보야, 문제는 경제야!)”
1992년 미국 대통령 선거에서 야당인 민주당 빌 클린턴 후보가 여당인 공화당 후보 조지 부시 대통령을 향해 던진 선거 구호다. 당시 공화당 행정부는 구 소련 등 공산 진영과의 냉전에서 거둔 승리를 정권의 최대 치적으로 내세웠는데, 이에 민주당 캠프는 “이제 중요한 건 경제”라는 구호로 맞불을 놓고 대선에사 승리해 공화당 정권 12년 막을 내렸다. 이 구호에 빗대 이번 칼럼의 제목을 달아보았다.
"바보야, 문제는 '유통 물량'이야!"
현 정부 들어 급등한 부동산 가격을 두고 이것이 이전 정부 탓인지, 아니면 현 정부 탓인지 의견이 엇갈리는 때가 있다. 하지만 현 정부의 집권 시기(2017~2020년)에도 2018년 매매가 급등, 2020년 전세금 급등이 일어난 데는 명확한 이유가 있다.
그 이유는 바로 "유통 물량의 감소" 때문이다.
우선 2018년을 돌이켜보자. 서울 아파트 매매 시세 상승률은 2015년 5.6% → 2016년 4.2% → 2017년 5.3%를 거치다가 돌연 2018년 13.6%로 급등하게 된다. 2018년 매매 시세 급등 배경은 2017년 8월 2일 발표한 부동산 대책, 즉 ‘8·2 대책’ 영향이 크다. 8·2 대책은 ① 재건축 조합원 분양권 전매 제한 ② 비 거주 과세 요건 강화 뿐만 아니라, ③ 다주택자 양도소득세 중과를 2018년 4월부터 적용시키면서 매물이 나오는 통로를 막아버렸다.
8·2 대책 외에도 주택임대등록을 유도하면서 다주택자가 대거 주택임대사업자로 등록하는 바람에 짧게는 4년, 길게는 8년간 매물이 나올 수 없게 됐다. 즉 ‘(매매) 유통 물량 감소’가 발생한 것. 그리고 알다시피 유통 물량 감소에 따라 시장은 즉각 매매가 급등으로 반응했다.
그렇다면 2020년은 어떨까. 서울 아파트 전세금 상승률은 2017년 2.1% → 2018년 1.6% → 2019년 0.0%로 안정화되다가 돌연 2020년 12.3%로 급등한다. 매매 시세 상승률보다 더 드라마틱한 변화이다. 무슨 일이 일어난 걸까.
위 그래프에서 보다시피 2020년 전세금 상승률은 임대차3법이 발의되자 상승폭을 키우기 시작했고 임대차3법이 시행되자 급등하게 됐다. 필자는 임대차3법이 전세 유통 물량을 줄이는 구조에 대해 아래와 같은 해석을 제시한다.
가령 자연스러운 시장에서 전세 매물이 10채 있고 전세 수요가 12가구 있다. 전세 경쟁률은 1.2대 1이다. 그러나 임대차3법 시행으로 상당수 세입자가 계약갱신청구권을 사용하면서 가령 10가구 중 8가구가 계약갱신청구권을 사용한다고 가정하자. 전세 매물은 10채에서 2채로 줄고, 전세 수요는 12가구→4가구로 줄어든다.
굳이 전세를 연장하지 않아도 될 세입자들이 계약갱신청구권을 사용함으로써 전셋집 유통물량이 정상적인 상황보다 크게 줄어든 것이 문제다. 결국 이 시장에서는 4명의 수요자가 전셋집 2채를 놓고 경쟁하면서 전세 경쟁률은 2대 1이 된다. 전세 경쟁률이 1.2대1에서 2대1이 되면서 전세금이 급등하게 되는 원리다. 결국 임대차3법의 문제 역시 ‘(전세) 유통 물량 감소’에 있다.
이렇게 현 정부 부동산 대책의 최대 실책은 바로 ‘유통 물량 감소’를 초래한 데 있다. 이는 2018년 매매가 급등, 2020년 전세 급등으로 나타난 것이다.
정부는 유통 물량 증가를 유도하기 위해 보유세(재산세+종합부동산세) 부담을 높여 시장에 매물을 출회시키는 방법을 택했다. 그러나 이 부분 역시 큰 부작용이 있다. 정부가 지난해 11월 발표한 ‘부동산 공시가격 현실화 로드맵’에 따르면, 예를 들어 시세가 33억원인 아파트와 6억원인 아파트는 5.5배의 시세 차이가 있지만 보유세는 2025년 기준 73.5배까지 극심한 차이가 나게 될 것으로 보인다.
양도세 중과 등 규제를 없애면 자연스럽게 유통 물량을 증가시킬 수 있다. 그럼에도 불구하고 모든 국민이 조세와 관련해 평등해야 하고 특정의 납세 의무자를 불리하게 차별하는 것을 금하는 ‘조세평등주의’ 원칙을 훼손하는 대책이 과연 올바른 것인지는 의문이다. 더구나 이런 방식으로 유통 물량을 증가시킬 수 있다는 보장도 아직 없다. 서울 아파트 입주 물량이 반토막 나는 시점을 앞두고 현재도 지속 중인 유통 물량 감소는 더욱 큰 부작용을 일으키면서 유주택자와 무주택자의 고통 역시 한층 더해질 것이 우려된다./글=삼토시(강승우), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com
▶ 그래서 세금이 도대체 얼마야? 2021년 전국 모든 아파트 재산세·종부세 땅집고 앱에서 공개. ☞클릭! 땅집고앱에서 우리집 세금 확인하기!!