입력 : 2021.02.16 04:33
[땅집고] 서울 양천구 목2지구대 인근 노후 주거지. 2019년 초부터 약 1만㎡ 터에 최고 15층 아파트 3동을 짓는 가로주택정비사업이 추진 중이다. 당초 자금 조달 어려움으로 좌초 위기를 맞았지만 최근 다시 활기가 돌고 있다. 정부가 발표한 2·4 부동산 대책 중 ‘소규모 주택정비관리지역’에 들어갈 가능성이 높아졌기 때문이다. 소규모 주택정비관리지역은 최대 2만㎡까지 개발이 가능하고, 용적률 상향 등 각종 혜택을 받아 사업성이 좋아진다.
이곳에서 멀지 않은 목3동에도 또 다른 가로주택정비사업이 진행 중이다. 그런데 부지 한복판 신축 오피스텔 건축주가 시세보다 높은 가격에 땅을 사달라고 요구해 지지부진한 상태다. 주민 A씨는 “이런 경우 공공시행 방식을 적용해 토지 수용이 가능해지면 과도한 매입 요구가 줄어 사업성이 좋아질 것으로 기대한다”고 했다.
정부가 발표한 2·4 대책으로 소규모 주택정비 사업지들이 반사이익 기대감에 들떠 있다. 가로주택정비사업과 20가구 이하 자율주택정비사업, 5000㎡ 이내 소규모 정비사업 등이 대표적이다. 공공 직접시행 정비사업은 이미 사업성이 좋았던 민간 재건축 사업지에서는 거부감이 크다. 하지만 부지가 작고 자금조달이 어려운 소규모 정비사업지에서는 공공주도 방식이 사업 안정성을 높이고, 각종 부정도 방지하는 해결책으로 떠오르고 있다.
■ 쏟아지는 혜택에 다시 살아나는 가로주택정비사업
한강대교가 내려다 보이는 서울 동작구 본동 일대 이면도로 주택가. 골목길에서 이어지는 샛길을 따라 끝까지 걸어가다 보면 버려진 빈집과 잡초가 무성한 땅이 자주 보인다. 대부분 국공유지에 세워진 무허가 주택이거나 샛길이 도로로 인정받지 못해 개발을 포기한 집이다. 주변 재개발 사업은 대부분 좌초됐고 일부는 도시재생사업지로 선정돼 주민들은 사실상 개발을 포기했다.
하지만 이런 땅들 역시 2·4 대책에 포함된 ‘주거재생 특화형 뉴딜사업’으로 다시 개발 불씨가 살아나고 있다. 기존에는 도시재생사업이 진행되면 다른 개발 사업은 불가능했다. 하지만, 특화형 뉴딜사업에 선정되면 도시재생과 재개발·재건축, 소규모 정비사업을 연계할 수 있어서다.
2·4대책에서 선보인 ‘공공직접시행 정비사업’과 ‘도심공공주택 복합지구’ 등은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 단독 시행자로 사업을 주도하는 방식이다. 민간 재건축 추진 단지나 역세권 부지 소유자들은 이런 개발 방식에 별다른 매력을 느끼지 못한다. 추가 용적률 등 인센티브가 많아도 기존 토지 소유자는 늘어나는 이익의 일부만 가져갈 수 있는 데다 모든 사업 주도권을 공공에 넘기는 것이 마음에 들지 않아서다.
소규모 정비 사업지들은 사정이 다르다. 오히려 공공주도방식을 반기는 분위기다. 공공주도방식을 도입하면 용적률 상향과 사업기간 단축 등 혜택을 받고, 부정이 개입할 여지도 줄어든다. 동작구 본동 사례처럼 개발이 불가능했던 곳에 개발이 가능해질 수 있다.
가로주택정비사업이 대표적이다. 가로주택사업은 개발 구역이 도로로 둘러싸인 가로구역(블록)에서만 가능했지만, 앞으로 가로구역이 아니어도 된다. 민간 시행 규모도 종전 1만㎡에서 2만㎡까지 확대된다. 소규모 사업지는 용적률 혜택도 받는다. 용적률 상향으로 늘어나는 주택의 20~50%를 임대주택으로 기부체납하면 법적 용적률 상한까지 건물을 지을 수 있다. 만약 공공주도방식으로 사업을 추진하면 법적 용적률 상한의 120%까지 완화한다.
공공 참여로 일부 조합원의 이권 개입도 방지할 수 있을 것이라는 기대감도 크다. 국토부 관계자는 “소규모 정비사업의 경우 조합원이 적어 임원과 건설사업관리업체(CM)가 결탁해 예산을 유용(流用)하거나 각종 업체 선정에 개입해 이권을 챙기는 등 문제가 적지 않았던 게 사실”이라고 했다.
■ 버려진 빈집 밀집지역도 아파트 탈바꿈할까
접근성이 떨어지거나 다 쓰러져가는 저층 주거지 빈집도 공공참여를 통한 개발 기대감이 높아지고 있다. 저층 주거지 노후 주택과 빈집은 그간 소유자들의 고령화와 개발 비용 부담 능력의 차이로 개발이 힘들었는데 공공이 주도해 각종 지원책과 개발수단을 도입할 수 있게 된다. 빈집은 지방자치단체장 확인 후 1년 이상 거주 및 사용이 없는 주택을 말한다. 국토부에 따르면 전국 빈집은 10만9000가구에 달한다.
부동산 업계에서는 소규모 주택사업지에 공공과 민간이 연계한 다양한 상품을 개발할 수 있을 것으로 본다. 김희정 피데스개발 상무는 “정부 대책에 맞춰 새로운 사업 방향을 고심하고 있다”고 했다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “소규모 정비사업은 조합 임원의 이권 개입 등으로 사업이 중도에 실패하는 경우가 많았다”면서 “2·4대책으로 사업성을 높이면서 부정 개입도 방지할 수 있다면 상당히 긍정적인 효과가 기대된다”고 했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com
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