재초환에 분상제까지…서울 아파트 공급, 2024년부터 더 줄어든다

서울 아파트 공급에 대해 정부와 민간 기관 의견이 서로 다르다. 정부는 서울의 주택 공급이 부족하지 않다고 보고, 민간 기관은 그 반대다. 누구 말이 맞는 걸까? 가능성이 큰 예상 시나리오를 보면 2021~2022년에는 공급이 부족하고, 2023~2024년에는 공급이 과다할 것으로 보인다.

서울 아파트는 2017년에 역대급 물량인 7만4984가구가 인허가됐다. 2017년 말까지 관리처분인가를 신청한 재건축 단지에 대해 재건축초과이익환수제를 적용하지 않기로 하면서 각 재건축 조합은 사업 속도를 급격히 올리고자 노력했다. 이는 대규모 인허가로 이어졌다.

2017년 인허가 물량 7만4984가구의 귀추가 주목되는데 이 물량의 상당수는 2022년에 입주할 예정이었으나 일정 지연으로 인해 2023~2024년으로 입주가 미뤄졌다. 따라서 2023~2024년 상당한 물량 부담이 예상된다.

2023~2024년 이후를 주목할 필요가 있다. 각종 재건축·재개발 규제, 그 중에서도 가장 강력한 재건축초과이익환수제 때문이다. 재건축초과이익환수제란 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만원이 넘는 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 재건축을 통해 조합원에게 발생하는 이득이 일정 금액을 초과할 경우, 일정 부분을 국가가 가져가겠다는 것인데 문제는 아직 이익을 얻지 않았음에도 큰 금액을 국가에 내야 한다는 점이다.

재건축초과이익환수제 대상 단지 조합원 A씨는 실제 손에 쥔 돈이 없음에도 불구하고 입주 후 1년도 되지 않는 기한 내(준공인가 이후 4개월 이내 초과이익환수금 부과, 부과일 이후 6개월 이내 납부)에 많게는 수억 원에 달하는 부담금을 내야 한다.

실제로 국토교통부에 따르면 서울 강남 다섯 개 단지의 재건축초과이익환수금을 시뮬레이션해 본 결과, 1인당 평균 4억4000만원에서 5억5000만원을 내야 하는 것으로 나타났다. 이 금액이 실제로 징수된다면 재건축 사업을 진행할 수 있는 단지는 이제 없을 것이다. 집을 팔지 않았음에도 불구하고 과세하는 것에 대해 위헌 시비가 일었으나 2019년 12월 27일 헌법재판소가 합헌 결정을 내려 논란도 불식됐다. 따라서 2017년 말까지 관리처분인가를 신청하지 못해 재건축초과이익환수제 대상이 된 재건축 단지는 어느 정도 사업에 진척을 보였지만, 앞으로는 상당수가 사업 속도를 늦추거나 사업을 멈출 수밖에 없다.

분양가 상한제도 재건축 단지에는 강력한 규제책이다. 재건축은 기본적으로 조합원 추가분담금과 일반분양 수익금으로 구축을 허물고 신축으로 거듭나는 사업이다. 분양가 상한제 시행으로 일반분양 수익금이 줄어들면 조합원 추가분담금은 늘어날 수 밖에 없다. 늘어난 추가분담금에 부담을 느낀 조합원이 많아지면 결국 사업 추진은 힘들다.

재개발 역시 2019년 6월 ‘도시및주거환경정비법’ 시행령 개정을 통해 임대주택 공급비율 상한이 올라감으로써 수익성이 떨어질 위기에 처했다. 기존 서울의 10~15%, 경기와 인천의 5~15%였던 임대주택 공급비율 상한선이 20%로 상향되고 서울의 경우 최대 30%까지 그 비중을 올릴 수 있도록 시행령을 개정했다. 재개발 사업의 수익성 감소가 불가피해진 셈이다.

이 같은 일련의 규제가 재건축·재개발 사업 진행을 어렵게 만든다. 2017년에 받은 역대급 인허가 물량의 2023~2024년 입주 이후, 공급 물량은 상당히 줄어들 것이다. 게다가 재건축 초기 단지는 지난해 6·17 부동산 대책으로 안전진단 기준이 강화됐고 실거주 2년 요건이 추가돼 사업 진행에 상당한 시간이 필요할 것으로 보인다. 따라서 2025년 이후 서울 아파트는 다른 지역보다 공급이 부족해지며 이는 서울 부동산의 가치를 더욱 높여줄 것이다.