재건축 부담금 계산법 바꾼다…강남 최대 6억 줄어들 듯

[땅집고] 정부가 이달 19일부터 재건축초과이익환수제에서 초과이익을 계산하는 방식을 바꾸기로 했다. 공시가격의 시세 반영률 상승을 고려해 재건축 사업 시작 시점의 주택 가격도 당시 실거래 가격에 종료시점 시세 반영률을 곱해 계산한다.

재건축 종료 시점과 사업 시작 시점의 가격 차이를 기반으로 계산하는 초과이익 부담금도 줄어들 것으로 보인다. 서울 강남 재건축 단지의 경우 종전보다 가구당 부담금이 최대 6억원 정도 줄어들 수 있다는 분석이 나온다.

국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 시행령에 대한 입법예고를 끝내고 이달 19일부터 시행한다고 밝혔다.

재건축 초과이익이란 재건축 전과 후의 가격 차이를 말한다. [사업 종료시점 주택가액-{(개시시점의 주택가액×정상적인 상황의 집값 상승률)＋개발비용}]으로 계산한다. 재건축으로 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원이 넘으면 재건축초과이익의 최대 50%를 재건축 부담금으로 내야 한다. 이 때 개시 시점과 종료 시점 주택 가격 기준은 각각 재건축 추진위원회 설립 시점과 준공 시점 공시가격이다.

문제는 정부가 공시가격을 매년 인상하겠다고 발표한 것. 이렇게 되면 이미 추진위원회를 설립한 재건축 사업장에선 부담이 크게 늘어날 것이란 전망이 나왔다. 실제로 강남 등 서울 주요 재건축 예정 단지들은 추진위 구성 당시 공시가격 반영률이 약 60% 수준으로 낮다. 반면 정부 방침에 따라 공시가격의 시세 반영률이 90%까지 높아지면 재건축 종료 시점 공시가격은 시세의 90% 수준으로 상승한다. 이 때문에 초과이익이 실제 시세 상승률보다 더 높게 계산되는 문제가 있다는 불만이 컸다.

이번 시행령 개정으로 재건축 개시 시점의 주택가액을 추진위 승인시점 시세에 종료 시점(준공인가일) 공시가격 반영율을 곱한 주택가액으로 산정한다. 예를 들면 추진위 설립 당시 공시가격의 시세 반영율이 60%, 종료 시점 시세 반영율이 90%라면 재건축 개시 시점 주택가액은 당시 실거래 가격에 90%를 곱해서 계산한다.

이렇게 되면 공시가격 시세 반영율 인상에 따라 시세 상승분 이상으로 초과이익이 계산되는 문제는 해결될 전망이다. 업계에서는 개정안을 반영하면 서울 강남구 압구정동 일대 재건축 단지의 경우 당초 예상했던 부담금보다 가구당 최대 6억원 이상 감소할 것으로 추산한다. 다른 강남권 재건축 단지도 가구당 1억~2억원씩 줄어들 가능성이 있다는 분석이 나온다.

그러나 전문가들은 재건축 초과이익 산출 개시 시점을 늦춰 재건축 종료 시점과 개시 시점 간 시차를 줄이는 방식으로 초과이익 부담금 산정방식을 개선해야 한다고 말한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “초과이익 부담금을 산정할 때 재건축 추진위원회 설립 시점의 주택 가액이 아닌 사업인가 시점의 주택가액을 뺀 값으로 추가부담금을 책정하는 것이 합리적”이라고 말했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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