부부 공동명의? 단독명의?…종부세 절세하려면 이렇게

집 가진 죄인’이란 우스갯소리가 이제 현실이 됐습니다. 정부가 세율과 공시가격을 동시에 올려 내년부터 다주택자는 물론1주택자도 세금 부담이 커집니다. 양도소득세가 무서워 집을 팔지도, 보유하지도 못하는 사례가 속출하고 있습니다. 조선일보와 땅집고는 이런 고민을 덜어드리기 위해 12월 7·9·10일 각각 서울과 부산, 대구에서 절세 전략 순회 강연을 엽니다. 강사로 나설 국내 최고 부동산 세무통 유찬영 세무사로부터 세금 폭탄 피하는 노하우를 미리 들어봤습니다.

[세금 폭탄 피하기]④ 부부 공동명의 종부세 절세 전략

서울에 고가 아파트를 1채 보유한 A씨(71)는 올해 세금 때문에 걱정이 많았다. 아내와 함께 공동명의로 보유한 집의 시세가 오르면서 종합부동산세 부담이 만만찮았던 것. 1주택자는 단독명의로 하면 공시가격 9억원 초과분에 대해 종부세를 내야 하지만, 부부 공동명의는 1인당 6억원을 초과하면 종부세를 낸다. 올해 공시가격이 12억원 이상으로 오르면서 A씨 부부는 종부세 부담이 커졌다. 현행 종부세법은 부부 공동명의 1주택자를 1세대 1주택자에서 제외했다. 이 때문에 A씨 부부는 만70세로 고령자임에도 만 60세 이상일 때 적용되는 고령자 공제, 집을 5년 이상 보유하면 주어지는 장기보유특별공제도 부부 공동명의란 이유로 받을 수 없었다.

하지만 앞으로 부부 공동명의 1주택자도 고령·장기보유 공제 혜택을 선택해 종부세 부담을 낮출 수 있게 된다. 지난 2일 국회 본회의에서 의결한 종부세법 개정안에는 ▲부부 공동명의 1주택자가 현행처럼 6억원씩 공제를 받아 공시가격 12억원 초과분에 대해 세금을 내거나 ▲1가구 1주택자처럼 기본 공제를 9억원으로 적용하되 고령자·장기보유공제를 받는 것 중 택일할 수 있도록 했다. 단독명의 혹은 공동명의 어떤 방식이 더 유리할까.

■ 60세 이하로 보유기간 5년 이하면 공동명의가 유리

고령자 공제는 60세 이상에만 적용하고 장기보유특별공제는 집을 5년 이상 보유해야 혜택을 받을 수 있다. 만약 60세 이하이면서 보유 기간이 5년이 안 된다면 공동명의로 부부가 각각6억원씩 12억원을 공제받는 방법을 선택하면 유리하다. 60세 이상이거나 5년 이상 장기 보유했다면 단독명의자에게 적용하는 방법을 선택하면 된다.

그렇다면 보유기간이 15년 이상으로 길고 나이도 70세인 A씨는 어떤 방식이 유리할까. A씨 부부가 15년 이상 보유한 아파트는 시가로 30억원, 고시가액은 21억원이다.

부부 공동명의인 경우 21억원에서 부부 각각 몫인10억5000만원에서 6억원을 공제하고 공정시가액비율 95%를 적용하면 1인당 종부세 과세표준은 4억2750만원이다. 세율 0.8%와 누진공제액 60만원을 공제하면 282만원이며 두 사람의 총 종부세는 564만원이 된다.

공동명의지만 1가구 1주택자(단독명의)처럼 처리할 경우 21억원에서 9억원을 공제한 금액에 공정시장가액비율 95%를 적용하면 과세표준은 11억4000만원이며 여기에 세율 1.2%와 누진공제액 300만원을 공제하면 1068만원이 된다. 이 경우 고령자 공제와 장기보유 공제가 가능한데 두 공제를 합치면 90%를 공제받을 수 있다. 그러나 공제최대한도가 80%여서 1068만원의 80%인 854만원을 공제하면 납부할 종부세는 214만원이 된다. 따라서 공동명의보다 단독명의로 처리하는 것이 350만원 아낄 수 있다. 그동안 부부 공동명의는 양도소득세만 절세 혜택이 있었고, 종부세는 세제 혜택이 없었는데 이제부터는 마음 놓고 부부 공동명의를 해도 지장이 없게 된 셈이다.

■ “2주택자는 부부 1채씩 보유가 유리”

1가구2주택 이상인 다주택자는 단독명의이든, 공동명의이든 고령자공제와 장기보유공제를 받지 못한다. 이번 세법 개정에 영향을 받지 않는다. 그런데 2주택자의 경우 주택을 어떤 방식으로 공동소유하느냐에 따라 종부세가 달라지기 때문에 공동 소유의 형태를 잘 선택할 필요가 있다.

종부세는 개인별과세이며 조정지역 내 주택을 2채 이상 보유하면 높은 세율로 할증과세를 한다. 만약 2주택을 모두 공동 소유했다면 부부가 모두 2주택자에 해당돼 둘 다 기본 세율보다 2배 높은 할증 세율을 적용받는다.

그런데 두 채를 부부가 한 채씩 보유한다면 부부가 각각 낮은 세율을 적용받는다. 따라서 두 채를 보유한 1가구가 주택을 공동 소유하려고 한다면 두 채를 모두 공동 소유하는 것보다 한 채씩 보유하는 것이 현명한 방법이다.

[다주택자 절세 전략과 성공적인 증여 방안 순회 강연 계획]

■장소·일정
-12월 7일(월): 서울(강남구 역삼동 635-4 한국과학기술회관 신관 지하 1층 대회의실)
-12월 9일(수): 부산(부산진구 황령대로 24 부산상공회의소 1층 대강당)
-12월10일(목): 대구(동구 동대구로 461 대구경북디자인센터 5층 컨벤션홀)

■강의시간: 12월7·9·10일 각각 오후 1시~6시(총 5시간, 질의응답 포함)
*7일 예정된 서울 강연은 조기 마감되어 2차 강연 사전 예약 받습니다.

■수강료: 20만원

■모집인원: 지역별 100명 이내(코로나19 방역 수칙을 준수해 자리를 배치합니다)

■참가신청: 아래 강의참가 신청하기를 누르신 후 안내에 따라 신청하시면 됩니다.
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■문의: (02)724-6398, 5829