골조만 지으면 年 6~8% 수익률…이 부동산을 아십니까

"소매 유통 거래량이 1%포인트 늘어날 때마다 약 24만평의 물류센터가 추가로 필요합니다. 그런데 최근 e-커머스(전자상거래) 시장은 연 18~20%, 택배 시장은 연 8~18%씩 성장하는 중이죠. 앞으로 물류센터가 얼마나 더 필요할지 감이 오지 않습니까."

올 4월 경기도 김포시에 준공된 연면적 1만3000평 규모 '케이로지스필드 물류센터'는 완공 석 달 만에 화주(貨主)를 모두 구했다. 작년까지만 해도 이런 규모의 물류센터를 지으면 화주를 찾는 데 최소 6개월에서 1년쯤 걸렸다. 그만큼 물류센터 수요가 폭발적이라는 증거다.

노종수 메이트플러스 이사는 "물류 부동산 개발 사업은 현재 상업용 부동산 시장에서 가장 빠르게 성장하는 분야"라며 "대형 시행사나 자산운용사, 금융회사까지 모두 물류센터에 뛰어들고 있고 일반 투자자도 관심이 많다"고 했다. 국내 1위 부동산 자산관리 회사(관리면적 150만평)인 메이트플러스도 전문인력만 20여명을 투입해 물류센터 개발·컨설팅 사업을 대폭 강화하고 있다. 노 이사는 물류 사업 경력 26년째인 베테랑이다. 노 이사는 조선일보가 오는 26일 개설하는 '스마트 물류 부동산 개발 실전과정'에서 '물류센터 지역별 입지여건과 개발 방안 및 전략'을 주제로 강의한다. 노 이사에게 물류 업계 동향과 투자 노하우에 대해 들어봤다.


－최근 물류 시장이 급팽창하고 있다.

“쿠팡은 매출이 지난해 8조원에서 올해 15조원 이상으로 뛸 것으로 보고 있다. 물류 업계 전반이 폭풍 성장을 하다보니 물류센터 투자 열기도 뜨거울 수밖에 없다. 불경기 영향으로 오피스·리테일 건물 수익률은 계속 하락하는 추세지만, 물류센터는 평균 6~8%대 수익률을 내고 있다. 메이트플러스 내에서도 '물류사업부'는 매년 2배 이상 성장할 정도다."

－물류센터 개발 사업에서 가장 중요한 포인트는.

"단연 입지다. 입지에 따라 운송비, 인건비 차이가 엄청나다. 예를 들어 경기 군포 같은 경우 용인·이천보다 단기 근로자 인력 수급이 원활하다. 주거 밀집지인 안양·군포·과천·산본 등을 끼고 있어서다. 보통 물류센터 한 곳당 300명 정도 근무하는 점을 감안하면 군포가 다른 지역보다 인건비가 20~30% 덜 든다. 도심과 가까워 배송 속도 측면에서도 유리하다."

－물류센터 면적은 어느 정도가 적합한가.

"부지가 크면 클수록 사업성 측면에서 유리하다. 통상 연면적 3만평 이상이면 자동화설비까지 설치한 뮬류센터를 지을 수 있다. 2015년까지만 해도 연면적 1만평 정도도 충분했는데 요즘은 '용인 양지아레나 물류센터'처럼 10만평이 넘는 곳도 등장하고 있다."

－물류센터 설계에서 주목할 만한 트렌드는.

"물류센터 층마다 차량이 진입할 수 있도록 '자주식 램프'를 설치하는 게 트렌드다. 예전에는 차들이 1층으로만 접근 가능했다. 물품을 위층으로 운반하려면 수직반송기(물건을 수직으로 이동·운반하는 장치)나 화물 엘리베이터를 써야 했다. 반면 최근 짓는 물류센터는 자주식 램프를 통해 화물차가 각 층으로 들어가 물품을 싣는데, 램프 설치 전보다 비용을 48% 절감할 수 있다. 다만 자주식 램프를 설치하면 전용률 손실이 발생한다. 부지가 6000평 이상인 물류센터여야 수익률을 보전할 수 있다."

－개발 과정에서 리스크도 있나.

"크게 두 가지다. 첫째가 '인허가'다. 물류센터가 들어선다고 하면 교통체증, 사고 위험, 매연 공해 등이 발생할 것이라고 보고 주민들 민원이 발생한다. 이 때문에 지방자치단체가 인허가 내주기를 꺼려하는 경우가 있다. 인허가 리스크가 점점 커지고 있다. 둘째는 화재 사고다. 대부분 화재는 공사 중이거나 안전시설이 부족한 노후한 물류센터에서 발생한다. 완공 후 관리가 잘되는 센터라면 화재 리스크는 거의 없다."

－물류센터 투자자에게 조언한다면.

"땅값이 싸다는 이유로 무작정 부지를 매입해 물류센터를 개발하는 것은 피해야 한다. 입지가 좋지 않으면 공실률이 치솟으면서 추후 매각도 어렵다. 주변에 다른 물류센터 개발 계획이 있는지도 조사해야 한다. 임차인은 한정돼 있는데 공급 시기가 중복되면 제 살 깎아먹기식 경쟁이 발생할 수 있다.

그럼에도 물류센터는 다른 부동산 상품보다 수익성이 높고, 임대인에게 유리한 사업이다. 건물주가 물류센터를 짓기만 하면 내부 자동화설비 등 설치 비용은 모두 임차인이 부담한다. 전문가 그룹의 도움을 받을 수 있다면, 적극적으로 투자에 나서보는 것을 추천한다."


[스마트 물류 부동산 개발 실전 과정 개설합니다]

조선일보가 최근 유통·부동산 시장 최대 관심사로 떠오른 물류 부동산 개발사업을 실전 위주로 쉽고 체계적으로 배울 수 있는 ‘스마트 물류 부동산 개발 실전과정’을 개설합니다. 오는 26일 문을 여는 이번 과정은 조선일보사가 주최하고, 1등 부동산 미디어 플랫폼 ‘땅집고’와 물류개발 PM전문회사인 ‘콜드트레인팩토리’가 공동 주관합니다.

이 과정은 물류센터 개발 사업에 관심있는 건설사·시행사·금융기관·공기업 등 기업체 임직원 꼭 필요한 강의입니다. 물류센터로 개발할 만한 지역에 토지를 보유한 기업과 개인에게도 유용합니다.

물류 산업 현장에서 컨설팅·개발·운영·금융조달·투자 분야에서 잔뼈가 굵은 국내 최고 전문가들이 강사로 나서 실제 개발 사례와 현장 스터디 중심으로 실전형 정보를 제공합니다. 국내에서 가장 강력한 화주(貨主) 네트워크를 보유한 기업 중 한 곳인 ‘메이트플러스’의 노종수 이사가 ‘물류센터 입지 분석과 개발 방안’을, 물류사업 사업성 검토·컨설팅 전문가 그룹인 ‘딜로이트안진’의 배재환 회계사가 ‘물류센터 개발 사업의 수익성 분석과 사업성 검토 실무’ 등을 알려드립니다.

물류센터 건설에 특화된 건설관리(CM) 기업인 ‘전인씨엠’의 김진우 상무가 ‘물류센터 시공의 핵심 포인트와 리스크 관리’를 강의하고, 물류센터 투자를 메리츠증권의 박성국 전무가 ‘펀드와 리츠를 활용한 물류센터 개발자금 조달 방안’에 대해 강의합니다.

서용식 콜드트레인팩토리 대표는 “강의를 진행하면서 수강생과 강사진들이 비즈니스 네트워크를 형성할 수 있도록 하고, 현재 진행 중인 물류센터 개발 프로젝트에 참여할 수 있는 정보와 기회도 제공하겠다”고 합니다.

▲교육 일정 : 11월 26일~12월 22일 매주 화·목 오후 4시~6시30분(현장 강의는 별도)

▲장소 : 서울 중구 모임공간 ‘상연재’

▲수강료 : 1인당 200만원(2인 이상 동시 수강시 각각 10% 할인)

▲모집 인원 : 선착순 30명 이내

▲수강 신청 : 홈페이지(realtyevent.chosun.com)에서 온라인 신청

▲문의: (02) 724-6382