[과천 지식정보타운 분양] 다 같은 로또가 아니다…과천 3개 분양 단지 집중 분석

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트] ‘8억 로또’ 과천 지식정보타운 3개 단지 동시분양

[땅집고] 흔히 ‘준강남’으로 불리는 경기도 과천시 지식정보타운에서 오는 11월 3일 3개 단지가 동시 분양에 나선다. ‘과천 푸르지오 어울림 라비엔오(S4블록)’, ‘과천 르센토 데시앙(S5블록)’, ‘과천 푸르지오 오르투스(S1블록)’ (이하 ‘라비엔오’, ‘르센토’, ‘오르투스’)가 주인공이다. 이번에 분양하는 3개 단지 가구 수를 합치면 총 1698가구다. 과천지식정보타운 전체 일반분양 물량(3500가구)의 45% 수준이다. 이 아파트 1순위 청약 자격을 얻기 위해 과천으로 전세 세입자가 몰리면서 과천 전세금 상승률이 전국 1위를 기록할 정도로 주택 시장에서 관심이 뜨겁다.

이 단지들이 주목받는 건 이른바 ‘반값 아파트’로 공급돼서다. 지식정보타운은 공공택지지구여서 분양가 상한제를 적용받는다. 온라인 부동산 커뮤니티에서는 “지식정보타운에 당첨만 되면 시세차익이 7억~8억원은 될 것”이라고 말한다.

전문가들은 3개 단지 청약 경쟁이 치열할 것이라고 입을 모은다. 당첨자 발표일이 각각 하루 차이로 달라 동시 청약이 가능하다.

■단지 규모: 라비엔오>르센토>오르투스

아파트는 통상 단지 규모가 클수록 커뮤니티 시설이 풍부하고, 가격 상승면에서도 유리하다. 3개 단지 중 ‘라비엔오’ 규모가 가장 크다. 지하 2층~지상 35층 7개동 총 679가구다. 영구임대주택 등을 제외하면 지식정보타운에서 가구 수가 가장 많다. 3곳 가운데 층수가 가장 높으며, 입주 시기도 내년 12월로 가장 빠르다. 대우건설 관계자는 “2019년부터 분양 준비를 하면서 공사를 시작해 현재 골조 공사까지 끝난 상황”이라고 말했다.

이어 ‘르센토’가 지하 2층~지상 28층 6개동 584가구로 두번째 크다. 2023년 4월 입주한다. ‘오르투스’는 지식정보타운에서 유일하게 500가구 미만 단지로, 가구 수가 가장 적다. 지하 3층~지상 29층 4개동 435가구다. 입주도 2023년 6월로 가장 늦다.

■전철 접근성 : 라비엔오>르센토>오르투스

지식정보타운 핵심 인프라는 2024년 개통할 지하철 4호선 과천지식정보타운역(갈현역, 가칭)이다. 지하철을 타면 2호선 환승이 가능한 서울 사당역까지 18분 정도 걸린다. 전철역까지 거리를 기준으로 3개 아파트의 입지 경쟁력 순위를 매겨 봤다.

전철역까지 거리에서도 ‘라비엔오’가 압도적 1위다. 단지 바로 앞에 과천지식정보타운역이 개통한다. ‘라비엔오’는 지구 전체를 통틀어 대장주 아파트가 될 가능성이 높다는 평가가 나온다. 라비엔오에선 역 근처에 들어서는 상업시설 이용도 편리하다. ‘라비엔오’ 바로 옆 부지에 짓는 ‘르센토’도 역까지 걸어서 2분 정도 걸린다. 다만 바람 영향에 따라 매일 80여t 쓰레기를 소각하는 과천시자원정화센터에서 나오는 매연·악취 영향을 받을 수 있는 점이 우려된다.

‘오르투스’는 지식정보타운 최북단에 있다. 그만큼 지하철역이 가장 멀다. 대우건설 관계자는 “단지와 예정역 사이 거리가 1km 정도여서 걸어서 15분 정도 걸릴 것으로 예상한다”라고 했다. 그런 점에서 이 아파트는 역세권은 아니다. 오르투스 동쪽에는 지식기반산업용지가 조성된다. 이곳으로 출퇴근 하는 직장인이라면 장점이 될 수도 있다.

문제는 과천지식정보타운역이 언제 개통하느냐다. 통상 새 지하철역 건설은 정부 계획보다 1~2년씩 미뤄지는 것이 일반적이다. 일정대로 2021년 착공, 2024년 개통한다고 해도 가장 빨리 입주하는 ‘라비엔오(2021년 12월)’ 입주민들은 최소 2년 이상 기다려야 한다. 실제로는 3~4년 전철역 없이 살아야 한다.

세 단지 모두 학군이 약점으로 꼽힌다. 지식정보타운 내 교육시설 부지는 ‘르센토’ 바로 동쪽에 있는 유치원·초등학교 부지, 지구 남쪽 끝자락에 있는 초·중 통합 부지 2곳뿐이다. 고등학교는 한 군데도 없다. 과천시에 따르면 유치원·초등학교 부지는 2022년 9월 개교 목표로 설립 추진 중이지만, 초·중학교 통합 부지는 아직 계획 미정이라 별앙동 과천문원중이나 중앙동 과천중에 입주자 자녀들을 임시 배치한다. 개교 예정일보다 빨리 완공하는 ‘라비엔오’ 입주자 자녀들은 최소 1년 넘게 통학 불편을 겪어야 할 수밖에 없다.

■분양가: 르센토>라비엔오>오르투스

몇몇 단점에도 불구하고 시세의 절반 수준에 그치는 분양가는 단점을 넘어설 정도로 매력적이다. 세 아파트 3.3㎡(1평)당 평균 분양가를 저렴한 순서대로 나열하면 ▲르센토 2373만원 ▲라비엔오 2376만원 ▲오르투스 2403만원 순이다. 이달 말 기준 과천 평균(4719만원)의 반값이다. 앞서 지식정보타운에 올 2월 분양한 ‘과천 제이드자이(2195만원)’나 올 7월 ‘과천 푸르지오 벨라르테(2372만원)’보다는 비싸다.

84㎡(이하 전용면적) 기준으로 라비엔오와 르센토 분양가는 8억원을 넘지 않는다. 반면 ‘오르투스’는 최고 8억2810만원이다. 이 때문에 예비청약자들 사이에선 “입지가 가장 떨어지는 ‘오르투스’가 가장 비싼 점이 의문”이라는 말도 나온다.

오르투스에는 세 단지 중 유일하게 중소형인 74㎡(A~C) 물량이 있다. 층수에 따라 최소 6억8760만원에서 최고 7억4350만원이다. 84㎡와 똑같이 침실 3개짜리 4베이 구조(C타입 제외)로 짓는데 분양가는 더 저렴하다. 라비엔오는99㎡(8억7180만~9억4250만원), 105㎡(10억8700만~11억1490만원), 120㎡(13억6710만~14억210만원), 르센토는 99㎡(8억7180만~9억4250만원), 107㎡(9억3120만~10억670만원) 등 중대형도 공급된다.

예비 청약자들은 ‘당첨만 되면 시세차익은 7억~8억원 정도 될 것’이라고 기대한다. 3개 단지 분양가를 지하철 4호선 과천역·정부과천청사역 일대 신축 단지 시세와 비교한 금액이다. 예를 들어 84㎡ 기준으로 별양동 ‘래미안 슈르’가 올 9월 14억3500만원(최고 호가 17억원), ‘래미안 과천 센트럴스위트’가 4월 17억5000만원(최고 호가 18억원) 등에 팔렸다. 다만 청약당첨자들이 시세차익을 곧바로 실현할 수는 없다. 전매제한 기간이 10년으로 길기 때문이다.

전문가들은 “세 개 단지 동시청약이 가능하기 때문에, 이번 분양에서 과천 역대 최고 청약경쟁률이 나올 가능성이 높다”고 본다. 당첨 가점 역시 60점 중후반대로 점쳐진다. 지난 7월 ‘과천 푸르지오 벨라르테’ 평균 당첨가점이 63점으로, 과천 역대 분양 단지 중 가장 높았던 점을 감안한 예상이다.

권대중 명지대 교수는 “지식정보타운에서 남은 S8블록을 제외하면 이번 3개 단지가 마지막 일반분양 물량이기 때문에 ‘역대급’ 청약자 수가 나올 것으로 본다”라고 했다.

과천 지식정보타운 3개 단지 분양에 대한 더 자세한 내용은 ‘땅집고 분양톡’ 유튜브 영상을 통해 확인할 수 있다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com