[땅집고 입주단지 분석] 서울 용산구 한강로3가 ‘용산 센트럴파크 해링턴스퀘어’

[땅집고]지난 27일 찾은 서울 지하철 1호선 용산역. 1번 출구로 나와 3분 정도 걸으니 왕복 10차선 규모 한강대로 건너로 고층 주상복합이 보였다. 이달 22일부터 입주를 시작한 ‘용산 센트럴파크 해링턴스퀘어’다. 입주는 시작됐지만, 단지 구석구석의 마무리 공사와 청소 작업도 함께 진행되고 있었다. 입주 지정기간은 오는 11월 3일까지다.

‘용산 센트럴파크 해링턴스퀘어’는 지하 5층~지상 43층, 5개동, 1140가구 규모다. 2009년 용산참사가 일어났던 용산4구역을 재개발해서 지었다. 용산구에 1000가구 이상 대단지가 들어선 건 이촌동 ‘이촌강촌(1998년, 1001가구)’과 ‘한가람아파트(1998년, 2036가구)’ 이후 22년 만이다. 현지 공인중개사들은 “이 정도 입지에 이 정도 규모면 ‘용산 센트럴파크 해링턴스퀘어’가 용산구 랜드마크 단지가 될 것”이라고 말했다.

■용산역·신용산역 ‘더블 역세권’에 용산공원·한강 조망 입지

이 단지는 서울의 중심이 ‘용산’이라는 점을 확실하게 체감할 수 있는 단지다. 걸어서 10분 안팎 거리에 지하철역 두 개와 철도역을 끼고 있다. 1호선·경의중앙선 용산역까지 걸어서 8분, 4호선 신용산역까지 6분 걸린다. 용산역에서 시청역까지는 세 정거장(약 8분) 거리로, 광화문 업무지구 직주근접(職住近接)이 가능하다. 전철로 강남권으로 가려면 1·4호선을 타고 가 한 번 환승하면 모두 20분 이내에 닿을 수 있다. 강남과 이어지는 신분당선 연장선도 인근 지역을 지날 계획이다. 자동차로 광화문, 강남역, 여의도 등으로 쉽게 이동할 수 있다.

단지 바로 동쪽에 용산공원이 있다. 서울 도심 한복판 입지인데도 집 안에서 300만㎡(약 90만평)에 달하는 녹지를 조망할 수 있다. 이 용산공원과 용산역 광장을 연결하는 ‘용산 파크웨이(1만7615㎡ 규모 문화공원)’가 2021년 8월 완공 예정이라 앞으로 주거환경은 더 개선될 전망이다. 일부 고층 주택의 경우 한강 조망도 가능하다.

다만 학군 경쟁력은 다소 떨어진다. 한강초·용산공고가 걸어서 5분 이내 거리에 있지만, 모두 서울에서 학부모들 선호도가 높지 않다. 도보로 통학할 수 있는 마땅한 고등학교도 없다. 그나마 가까운 용산동2가 용산고, 원효로2동 성심여고, 이촌동 중경고 등 모두 버스로 25~30분 이상 가야 한다.

■소음취약·동간거리 등 주상복합 상품성 한계 있어

‘용산 센트럴파크 해링턴스퀘어’ 는 일반상업지역에 건축한 주상복합이다. 그만큼 교통·편의시설을 고루 갖추고 있긴 하지만, 주거지역에 짓는 아파트에서처럼 조용한 생활을 바라는 것은 무리라는 평가가 나온다. 서울시 등 12개 지방자치단체가 실시한 ‘2013~2018년 차원 소음지도 구축사업 결과’ 자료에 따르면 단지 바로 앞 한강대로에선 낮과 밤 모두 70데시벨 이상 소음이 측정됐다. 소음진동관리법에 따르면 낮 65데시벨, 밤 55데시벨에서 각각 3데시벨 넘게 초과하는 경우 교통소음 관리지역이다.

또 주상복합이라 요즘 짓는 아파트에 비교해도 동간 거리가 짧다. 한편 고층 주상복합의 경우 안전 문제 때문에 거실창을 일부만 개방하는 형태로 설계해 환기·통풍이 어려운 것과 달리, 이 아파트 거실창은 미닫이로 전면 개방할 수 있는 것은 장점으로 꼽힌다.

입주자들 사이에선 이 단지 시공을 맡은 효성건설에 대한 불만도 나온다. 용산구 초고가 주상복합인 데 비해 시공회사의 인지도가 낮고, ‘효성해링턴’이라는 브랜드 선호도 역시 낮은 편이라는 것. 입주 예정자 사이에선 공사비를 줄이느라 ‘싼티’가 난다는 불만도 있다. 온라인 부동산 커뮤니티에는 “현관 출입 스마트키가 최소 5~6년 전 모델이다”, “커뮤니티 시설 골프연습장은 스크린과 간격이 너무 가까워서 코앞에서 공 치는 느낌이다” 등의 글이 올라와 있다.

■분양가 대비 10억원 넘게 오른 호가…강남 전세금 폭등 피해 옮겨온 수요 많아

일부 단점에도 불구하고 이 아파트에 청약해 당첨 됐다면 불과 2~3년 사이에 거의 두배에 이르는 차익을 남겼을 가능성이 크다. 예를 들어 114㎡ 주택의 경우 2017년 7월 분양 당시 15억3900만~19억8400만원 사이에 분양했는데, 호가는 30억원 안팎이다. 한강 조망이 가능한 고층 주택의 경우 33억원에도 매물이 나와 있다.

한강로3가동 일대 단지들 최고 실거래가를 보면 ‘용산시티파크1단지’ 114㎡가 지난 2월 19억5000만원(현재 최고 호가 21만원), ‘아스테리움용산’ 121㎡이 1월 24억2000만원(최고 호가 25억5000만원) 등이다. 이미 입주하기도 전에 ‘용산 센트럴파크 해링턴스퀘어’가 근처 단지들 매매가를 뛰어넘었던 셈이다.

전세 보증금은 13억~18억원 선이다. 근처 신축 단지인 ‘용산푸르지오써밋(2017년 입주, 650가구)’ 112㎡ 전세금 최고 시세가 이달 13억원인 것과 비교하면 최고 5억원 높다. 월세의 경우 보증금 1억원에 임대료 400만~450만원 등 조건으로 나와 있다.

통상 신축 아파트 단지가 입주하면 전체 가구 수의 35~40% 이상이 전세 매물로 쏟아지는 게 보통인데, 최근 임대차3법 및 대출 규제 영향으로 전세 매물이 많지는 않다. 인근 중개사무소에선 전체 가구 수의 15~20% 정도가 전세로 나와 있다고 보고 있다. 임성식 용산스퀘어공인중개사사무소 대표는 “올해 들어서만 강남 아파트 전세금이 수억원씩 오르다보니, 강남권에서 용산으로 옮겨온 수요가 많은 편”이라며 “워낙 입지가 좋고, 서울 전역에 고급 주택의 전세 매물도 귀해 입주 초기라고 해서 전세금이 크게 떨어지지는 않을 것”이라고 말했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com