연립주택 사는 건 바보? 이런 데라면 대박난다

[땅집고] 국내 주택이 대략 2000만 가구인데 이 주택들은 1등에서 2000만 등까지 가격에 따라 순위를 매길 수 있다. 대개 순위가 높은 아파트 가격이 먼저 움직이고 순위가 낮은 아파트가 뒤따라서 움직인다. 2020년 들어 수도권 외곽의 아파트 가격이 많이 올랐는데 이는 그동안 서울 도심 아파트와의 가격 차이가 커졌기 때문이다.

그런데 아파트 등 특정 주택 내에서만 순위가 존재하는 것은 아니다. 주택 유형별로도 순위가 매겨진다. 아파트, 연립주택, 단독주택 등 주택 유형간 순위다. 국가별, 시기별로 다르지만 우리나라 주택 수요자 대부분은 아파트를 가장 선호한다. 고급 빌라를 선호하는 중국이나 교외 단독주택에 살기를 원하는 미국과 다르다. 편리하고 도심에 모여 사는 주거 패턴을 좋아한다.

우리나라 주택 유형 가운데 아파트 순위가 가장 높다. 하지만 2019년 기준 전체 주택에서 아파트가 차지하는 비중은 50.1%에 그친다. 서울은 더 심각하다. 아파트 비중이 42.2%로 도(道) 지역을 제외하면 전국에서 가장 낮다. 이를 전국으로 확대해도 절반 정도의 가구는 아파트가 아닌 주택 유형에 살고 있다.

투자자 역시 아파트를 선호하기는 마찬가지다. 연립주택보다 아파트 매매가격 상승률이 높기 때문이다. KB국민은행에 따르면 2017년 5월 문재인 정부 집권 이후 3년 동안 서울 아파트 평균 매매가격은 24.93% 오른 데 반해 연립주택은 9.50% 오르는 데 그쳤다. 거의 3배 가까운 차이가 난다. 그럼 순위가 낮은 연립주택은 ‘나쁜 상품’일까.

연립주택이나 오피스텔처럼 주택 유형 중 순위가 낮은 상품 가격을 결정하는 수요는 이른바 ‘대체 수요’다. 아파트에 살고 싶지만 자금이 부족해 그러지 못하는 경우다. 이런 대체 수요가 많은 곳이 연립주택 수요가 높다고 판단할 수 있다.

아파트도 많고 아파트를 지을 곳도 많은 지역은 대체 수요가 적다. 아파트에 입주하기 쉬운데 굳이 다른 유형의 주택 상품에 관심을 가질 필요가 없다. 따라서 아파트 공급이 충분한 곳에서 재개발 이슈가 없는 연립주택을 구입하는 것은 좋은 투자 방식이 아니다.

하지만 서울 강남처럼 아파트가 부족하고 재건축 규제로 더 이상 아파트를 지을 수도 없는 곳에서는 이야기가 다르다. 강남구 삼성동 GBC(글로벌비즈니스센터)가 착공하면서 주변 아파트 값이 들썩거린다. 현대차그룹에 따르면 GBC의 고용 창출 효과도 121만5000명이라고 한다. 이 많은 수요를 주변 아파트가 전부 수용하기는 불가능하다. 2~3년 전부터 지하철 삼성역 주변 빌라 가격이 2배 이상 급등한 것은 이런 이유 때문이다.

또 다른 사례는 서울 강서구 마곡지구다. 마곡지구는 많은 기업이 입주하고 개발 완료 후 근무 인원만 16만 명이 넘는다. 그러나 안타깝게도 마곡지구 아파트는 1만3000 가구가 되지 않는다. 2020년 6월 현재 입주 예정인원의 30%도 안 되는 인력만이 입주했지만 아파트 부족 현상은 심각하다. 아파트 대체수요가 존재할 수 있는 셈이다. 지하철 마곡나루역 인근 오피스텔이 입주 후 30~40% 정도 가격이 올랐는데 이 또한 같은 이유라고 볼 수 있다.

빌라와 오피스텔은 아파트보다 순위가 낮은 상품이다. 하지만 단순히 빌라가 나쁜 상품이냐, 아니냐가 중요한 것이 아니다. 어느 지역에 있는, 어떤 빌라이냐가 중요하다. 아파트 대체 수요가 풍부한 지역의 빌라나 오피스텔은 비교적 좋은 투자 상품이 될 수 있다. 단순히 어떤 주택 유형이냐 보다 주택 상품이 있는 지역이 중요하다는 말이다.