대한민국 최고 입지…35층 재건축해도 가치는 상상초월

우리나라에서 재건축 투자가치가 가장 높을 것으로 예상되는 지역은 국내 최고 부촌(富村)으로 꼽히는 강남구 압구정동 일대다. 재건축을 마치면 3.3㎡(1평)당 아파트 가격이 1억원을 넘을 것으로 점쳐진다.

압구정은 경치가 빼어나다. 한강변 돌출부에 자리잡아 서울 명산(名山)을 두루 조망할 수 있다. 교통 인프라도 탁월하다. 지하철 3호선 압구정역을 끼고 있다. 한남 IC를 타면 올림픽대로와 한남대교, 동호대교, 성수대교 등으로 수월하게 진입할 수 있다. 추후 영동대로 통합환승센터가 완공하면 광역교통망까지 갖춘다. 학교와 생활 편의시설도 좋다. 서울에서 인기 학군으로 꼽히는 신사중학교와 현대고등학교도 품고 있다. 현대백화점·갤러리아백화점·로데오거리 등 편의시설 역시 다양하다.

■ 6개 구역 중 한강변 ‘3구역’에 주목해야

서울시는 압구정동 일대 아파트 24개 단지를 6개 권역으로 나눈 후 각 구역을 통합 개발하는 지구단위계획구역 지정안을 추진하고 있다. 규모가 작은 아파트 여러 개를 한 구역으로 묶어서 개발하는 방식이다. 개별 단지별로 진행하는 재건축 사업보다 체계적이고 광역적인 개발이 가능하다. 구역별로는 ▲1구역 미성1·2차 ▲2구역 신현대아파트 ▲3구역 현대 1~7차·10차·13차·14차 ▲4구역 한양4·6차·현대8차 ▲5구역 한양1~3차 ▲6구역은 한양5·7·8차 등이다.

6개 구역 중 가장 돋보이는 곳은 3구역이다. 단지 규모가 가장 크고 한강변에 붙어 있어 최고 노른자위라는 평가다. 다만, 기존 아파트가 대부분 대형인만큼 투자할때 큰 돈이 필요한 점은 부담이다. 국토교통부 실거래가를 보면, 지난해 12월 ‘현대7차’ 144.7㎡(이하 전용면적)가 37억원(13층)으로 해당 주택형 신고가를 기록했다. 같은 기간 157㎡도 최고가인 39억3000만원(6층)에 거래됐다.

하지만 투자금만 있다면 추후 거둘 수 있는 개발이익은 어마어마하다. 만약 1대1 재건축을 하지 않을 경우 소형주택 의무비율 규정에 따라 주택형이 작아지고 가구 수가 늘어나게 된다. 증가한 일반분양 물량만큼 수익성이 높아져 조합원 부담은 줄어든다. 반대로 1대1 재건축 방식으로 진행하면 조합원 부담은 늘지만 최고급 재건축 단지로 탈바꿈해 자산가치 증가 폭이 커진다. 재건축 사업이 어떤 방향으로 진행되던 ‘똘똘한 1채’가 되는 셈이다.

■ 최고 35층 넘기 힘들듯…사업기간도 미지수

서울시가 발표한 ‘2030 서울 플랜’은 ‘3도심’과 ‘7광역중심’에 해당하는 지역에선 지역별 특화 기능에 맞는 시설을 포함하는 조건으로 초고층 건물을 지을 수 있도록 허용한다. ‘3도심’은 한양도성(광화문)·영등포(여의도)·강남, ‘7광역중심’은 잠실·용산·청량리~왕십리·창동~상계·상암~수색·마곡·가산~대림이다. 여기에 해당하지 않는 압구정 일대는 사실상 서울시로부터 최고 50층 재건축 계획을 허가받기는 어렵다. 대치동 ‘은마아파트’가 최고 49층 재건축을 포기하고 서울시의 35층 안을 받아들이기로 결정하면서 압구정 아파트도 35층 재건축으로 선회할 가능성이 커졌다.

현재 구역별 재건축 사업 진행 정도를 보면 ▲ 3·4·5구역은 재건축추진위원회 승인 ▲2구역은 추진위원회 설립 준비▲6구역은 통합재건축 논의 등이다. 이 일대에서 마지막으로 재건축 연한을 채운 1구역 ‘미성2차아파트’도 2018년 안전진단에서 D등급을 받아 ‘조건부 재건축’을 할 수 있게 됐다.

다만 현실적으로 압구정 일대 아파트들이 재건축 본궤도에 들어서려면 시간이 꽤 걸릴 전망이다. 3구역을 제외하면 서울시의 통합 재건축을 반대하는 분위기인데다 ‘2030 서울 플랜’으로 35층 제한을 받는데도 여전히 45층 재건축을 원하는 주민들이 대다수이기때문이다. 경제적으로 여유로운 집주인이 많아 재건축 사업 속도에 연연하지 않는다는 점도 걸림돌이다. 따라서 본인 자금 상황에 맞춰 압구정 재건축 아파트 투자에 나서는 것이 현명한 방법이다.