강남8학군에 트리플역세권…'7억 로또' 보장이지만 단 67가구뿐

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석해 보는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스 아파트] 올해 서울지역 첫 민간 분양단지인 잠원동 ‘르엘 신반포’

올해 서울에서 처음 분양하는 민영아파트 ‘르엘 신반포’가 이달 30일 1순위 청약을 받는다. 롯데건설이 기존 서초구 잠원동 ‘신반포14차(1983년 입주, 총 178가구)’를 재건축으로 짓는 지하 3층~지상 최고 34층 3개동(棟) 280가구다. 단지 규모는 작다. 그러나 신규 분양이 귀한 서울 강남권이어서 ‘르엘 신반포’ 청약에 수요자들이 몰릴 가능성이 높다.

‘르엘 신반포’는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 받아 분양가격도 3.3㎡(1평)당 4849만원으로 정해졌다. 주변 아파트 평균 시세와 비교하면 반값 수준이다. 당첨되면 시세 차익만 최소 10억원에 달하는 ‘로또 아파트’라는 평가가 나온다.

■ 단 67가구 분양하는데…선호도 낮은 저층 물량 많아

전체 280가구 소규모 단지여서 일반 분양 물량도 67가구에 불과하다. 전용면적 기준 주택형별로 ▲54㎡ 13가구 ▲59㎡ 13가구 ▲84㎡A 13가구 ▲84㎡B 20가구 ▲100㎡ 8가구다. 그나마 층수가 대부분 중저층이다.

54㎡와 59㎡는 10층 이상 가구 비율이 각각 60%(8가구), 84%(11가구)로 높다. 하지만 수요자들이 선호하는 84㎡A는 13가구 모두 2~4층이다. 르엘 신반포에서 유일하게 추첨제(50%)를 적용하는 100㎡ 역시 8가구 전부 5층 이하다. 고층일수록 수요가 더 많고 환금성이 좋다는 것을 감안하면 아쉽다는 지적이 나온다.

업계에선 ‘르엘 신반포’ 청약 결과를 바로 옆에 짓는 ‘르엘 신반포 센트럴’(2022년 8월 입주)을 통해 어느 정도 예측할 수 있다고 본다. 이 아파트는 지난해 11월 135가구 모집에 1만1084명이 청약해 평균 경쟁률 82.1대 1을 기록했다. 59㎡와 84㎡ 당첨 가점이 각각 69~79점으로 높은 편이었다. ‘르엘 신반포’ 역시 청약 경쟁률은 100대 1을 넘을 것이란 전망이 나온다. 100% 가점제로 당첨자를 가리는 85㎡ 이하 주택형에 당첨되려면 청약가점 70점은 넘어야 안정권이란 예상이다.

■ 당첨되면 시세 차익 10억 무조건 보장?

‘르엘 신반포’의 3.3㎡당 평균 분양가는 4849만원이다. 이달 기준 잠원동 아파트 시세(6425만원)보다 약 24.5% 저렴하다. 지난해 11월 바로 옆 ‘르엘 신반포 센트럴’ 평균 분양가(4891만원)와 비교해도 42만원 낮다.

하지만 모든 주택형 분양가가 9억원을 넘어 중도금 대출을 받을 수 없다. 주택형별 분양가는 ▲54㎡ 10억1400만~11억3700만원 ▲59㎡ 10억9500만~12억3000만원 ▲84㎡ 14억8300만~16억7200만원 ▲100㎡ 17억6400만~19억6700만원이다. 당첨되면 한 달 안에 계약금(20%)으로 최소 2억2800만원에서 최대 3억9340만원을 납부해야 한다.

인터넷 부동산 커뮤니티 등에서는 ‘르엘 신반포’에 당첨되면 시세 차익 10억원 이상이 가능하다는 기대감이 퍼지고 있다. 하지만 이는 ‘르엘 신반포’를 인근 대단지인 ‘래미안퍼스티지’나 ‘아크로리버파크’ 등과 단순 비교한 것이다. 단지 규모가 비슷한 인근 아파트의 저층 주택 가격을 감안하면 ‘르엘 신반포’ 시세차익이 10억원에 크게 못 미칠 수도 있다.

실제로 ‘반포푸르지오(237가구)’ 전용면적 84㎡ 는 올 2월 17억8000만원(2층)에 팔렸다. 이를 감안하면 시세 차익이 1억~3억원으로 확 줄어든다. 현재 온라인 부동산 중개 사이트에는 ‘반포힐스테이트(397가구)’ 전용면적 84㎡(3층)가 22억원에 매물로 나와있다. 이를 감안해도 시세 차익은 최대 7억원 정도라는 계산이 나온다.

■‘황금 입지’에 비해 커뮤니티 시설은 부족해

‘르엘 신반포’는 소위 ‘트리플 역세권’이다. 지하철 3·7·9호선 고속터미널역이 걸어서 5분 정도 걸린다. 지하철을 타면 강남역까지 15분, 여의도역까지 20분쯤 걸린다. ‘강남 8학군’에 속하는 세화고등학교와 세화여고를 걸어서 통학이 가능하다. 단지 북쪽에 있는 ‘신반포2차아파트’가 최고 12층이어서 ‘르엘 신반포’의 일부 고층 가구에서는 한강도 볼 수 있다.

문제는 이런 ‘황금 입지’에 대형 건설사의 프리미엄 주거 브랜드(르엘)를 적용하는 단지 치고는 커뮤니티시설이 다소 떨어진다는 지적이다. 단지 자체가 작은데서 오는 한계다. 작은 도서관(북카페), 실내골프장, 피트니스센터, 탁구장, 코인세탁실 등이 전부다. 입지·분양시기·분양가가 비슷하고 같은 브랜드를 적용한 바로 옆 ‘르엘 신반포 센트럴’이 스카이라운지, 프리미엄 독서실, 조식서비스를 제공하는 다이닝 카페 등을 포함하는 것과 차이가 크다.

‘르엘 신반포’ 청약 당첨자는 오는 4월 9일 발표한다. 2022년 12월 입주 예정이며, 입주 전까지 분양권 전매가 제한된다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “보기 드문 강남권 재건축 물량인데다 가구 수가 적어 청약 경쟁률이 폭발할 것”이라며 “아무리 청약 가점이 높더라도 현금 부자가 아니면 분양 받을 수 없어 ‘그들만의 리그’나 다름 없다”고 말했다.
/이지은 땅집고 기자

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