입력 : 2020.03.11 07:32 | 수정 : 2020.03.13 17:44
역세권 청년주택은 서울시가 일정 조건을 갖춘 지하철·철도 역세권 토지에 대해 용적률과 규제 완화 등 확실한 인센티브를 주고, 이곳에 땅 주인이 청년과 신혼부부를 위한 임대주택을 짓도록 하는 사업이다. 지난달 말까지 검토 중인 것을 포함, 114곳(4만4000실)에서 사업이 진행되고 있다. 다른 공공사업에 비해 인센티브가 확실하고, 한시적인 사업이어서 서울에 땅을 가진 토지주들의 관심이 많다. 땅집고는 서울시 역세권 청년주택 실무를 총괄하는 백윤기 역세권계획팀장(주택건축본부)과 문답을 통해 역세권 청년주택에 대한 궁금증을 풀어본다.
―사업이 가능한 역세권의 범위는?
"역세권 청년주택이 가능한 범위는 해당 부지의 면적 절반이 지하철 승강장 경계로부터 직선거리로 350m 이내에 있는 경우다. 서울시 홈페이지에서 서울 307개 역의 역세권 범위를 확인할 수 있다."
―현재 추진 중인 역도 가능한가.
"1~9호선 전철뿐 아니라 경전철·KTX ·GTX 등 모든 역이 대상이다. 추진 중인 노선의 경우에도 신안산선·동북선처럼 사업계획이 승인됐거나(재정사업) 사업시행자가 지정된 경우(민자사업)는 역세권 사업지에 포함된다."
―용도지역 변경을 받을 수 있는 조건은?
"역세권 청년주택은 용도지역 중 준주거·준공업·일반상업·근린상업지역에서 가능하며, 현재 2·3종 일반주거지역은 용도지역 변경을 전제로 추진할 수 있다. 예로 들면 2종 일반주거지역의 용적률 상한이 200%인데, 역세권 청년주택을 지으면서 땅·건물의 15%를 공공 기여하면 준주거지역(기본 용적률 400%)으로 변경할 수 있다. 공공 기여란 서울시에 토지 일정 비율을 기부 채납하고, 건축물은 그 비율만큼 유상 매각하는 것이다. 유상 매각 가격은 땅값과 관계없이 국토교통부가 고시하는 공공건설임대주택 표준건축비(현재 약 평당 340만원)에 따른다. 늘어난 건축 면적의 절반을 기부 채납하는 조건으로 추가로 100%포인트까지 용적률을 더 높일 수도 있다. 단, 용도지역 변경을 위해서는 최소 대지면적(준주거지역의 경우 500㎡ 이상) 등의 요건도 갖춰야 한다."
―기존 건물에서도 사업이 가능한가.
"역세권 청년주택이 가능한 범위는 해당 부지의 면적 절반이 지하철 승강장 경계로부터 직선거리로 350m 이내에 있는 경우다. 서울시 홈페이지에서 서울 307개 역의 역세권 범위를 확인할 수 있다."
―현재 추진 중인 역도 가능한가.
"1~9호선 전철뿐 아니라 경전철·KTX ·GTX 등 모든 역이 대상이다. 추진 중인 노선의 경우에도 신안산선·동북선처럼 사업계획이 승인됐거나(재정사업) 사업시행자가 지정된 경우(민자사업)는 역세권 사업지에 포함된다."
―용도지역 변경을 받을 수 있는 조건은?
"역세권 청년주택은 용도지역 중 준주거·준공업·일반상업·근린상업지역에서 가능하며, 현재 2·3종 일반주거지역은 용도지역 변경을 전제로 추진할 수 있다. 예로 들면 2종 일반주거지역의 용적률 상한이 200%인데, 역세권 청년주택을 지으면서 땅·건물의 15%를 공공 기여하면 준주거지역(기본 용적률 400%)으로 변경할 수 있다. 공공 기여란 서울시에 토지 일정 비율을 기부 채납하고, 건축물은 그 비율만큼 유상 매각하는 것이다. 유상 매각 가격은 땅값과 관계없이 국토교통부가 고시하는 공공건설임대주택 표준건축비(현재 약 평당 340만원)에 따른다. 늘어난 건축 면적의 절반을 기부 채납하는 조건으로 추가로 100%포인트까지 용적률을 더 높일 수도 있다. 단, 용도지역 변경을 위해서는 최소 대지면적(준주거지역의 경우 500㎡ 이상) 등의 요건도 갖춰야 한다."
―기존 건물에서도 사업이 가능한가.
"기존 건물을 그대로 이용하거나 리모델링하는 경우 모두 가능하다. 종로구 베니키아 호텔은 기존의 높은 용적률을 유지한 채 아파트로 용도만 변경한 경우다. 시공사 부도 등으로 오래 멈춰 있는 건물도 역세권 청년주택으로 전환할 수 있다."
―주차장 면적에서는 어떤 혜택이 있나.
"현재 주상복합 아파트는 1가구당 0.8대의 주차장을 확보해야 한다. 반면, 역세권 청년주택으로 추진하면 상업지역의 경우 가구당 0.25~0.3대로 설치 부담이 크게 줄어든다. 주차 대수가 120대 이하일 경우 기계식 주차장으로만 설치할 수도 있다. 원한다면 주차장이 아예 없는 건축물로 허가를 신청할 수도 있다."
―인허가 완료까지 예상 기간은?
"역세권 청년주택에 대한 혜택은 일정 기간까지만 준다. 현재로서는 2022년 12월까지 건축 허가(사업계획승인)를 받아야 한다. 인허가에 보통 6~12개월 걸리고, 기존 건물이 있는 경우 세입자와 협의해 명도하는 기간도 필요하다. 그전에 사업계획도 짜고, 설계도 하려면 3~6개월은 걸린다. 지금부터 준비해도 그리 시간이 많은 편이 아니다."
―완공한 주택은 어떻게 임대하나?
"완공 후 공공기여분(10~30%)은 서울시가 소유한 공공임대주택이 되지만, 나머지(약 80%)는 사업주가 공공지원 민간 임대주택으로 8년 이상 의무적으로 임대해야 한다. 또 민간 임대주택의 특별공급분(20%)은 주변 시세 85% 이하로, 나머지는 시세 95% 이하로 공급해야 한다. 8년 후에는 분양(매각)하거나 계속 임대사업을 할 수 있다. 의무 임대 기간 이전에도 다른 임대사업자에게 전체 혹은 일부를 양도하는 것이 가능하다."
―땅만 있고, 건축비가 부족한 경우에도 사업을 진행할 수 있나.
"서울시가 한국주택금융공사를 통해 공공임대를 제외한 건설자금의 90% 수준까지 대출받을 수 있도록 지원한다. 또 서울시가 공사비(최대 240억원) 대출이자를 최고 1.5%까지 지원한다."
[땅집고 개발지원센터가 도와드려요]
조선일보 땅집고가 '역세권 청년주택 개발지원센터'를 개설하고 토지 소유주의 사업 신청을 받습니다. 땅집고 청년주택 개발지원센터의 총괄 PM 회사인 수목건축이 땅 소유자의 신청을 받아 사업성 검토부터 인허가·설계·시공·금융까지 모든 업무를 지원합니다.
▶<땅집고 역세권 청년주택 개발센터> 자세히 보기
―주차장 면적에서는 어떤 혜택이 있나.
"현재 주상복합 아파트는 1가구당 0.8대의 주차장을 확보해야 한다. 반면, 역세권 청년주택으로 추진하면 상업지역의 경우 가구당 0.25~0.3대로 설치 부담이 크게 줄어든다. 주차 대수가 120대 이하일 경우 기계식 주차장으로만 설치할 수도 있다. 원한다면 주차장이 아예 없는 건축물로 허가를 신청할 수도 있다."
―인허가 완료까지 예상 기간은?
"역세권 청년주택에 대한 혜택은 일정 기간까지만 준다. 현재로서는 2022년 12월까지 건축 허가(사업계획승인)를 받아야 한다. 인허가에 보통 6~12개월 걸리고, 기존 건물이 있는 경우 세입자와 협의해 명도하는 기간도 필요하다. 그전에 사업계획도 짜고, 설계도 하려면 3~6개월은 걸린다. 지금부터 준비해도 그리 시간이 많은 편이 아니다."
―완공한 주택은 어떻게 임대하나?
"완공 후 공공기여분(10~30%)은 서울시가 소유한 공공임대주택이 되지만, 나머지(약 80%)는 사업주가 공공지원 민간 임대주택으로 8년 이상 의무적으로 임대해야 한다. 또 민간 임대주택의 특별공급분(20%)은 주변 시세 85% 이하로, 나머지는 시세 95% 이하로 공급해야 한다. 8년 후에는 분양(매각)하거나 계속 임대사업을 할 수 있다. 의무 임대 기간 이전에도 다른 임대사업자에게 전체 혹은 일부를 양도하는 것이 가능하다."
―땅만 있고, 건축비가 부족한 경우에도 사업을 진행할 수 있나.
"서울시가 한국주택금융공사를 통해 공공임대를 제외한 건설자금의 90% 수준까지 대출받을 수 있도록 지원한다. 또 서울시가 공사비(최대 240억원) 대출이자를 최고 1.5%까지 지원한다."
[땅집고 개발지원센터가 도와드려요]
조선일보 땅집고가 '역세권 청년주택 개발지원센터'를 개설하고 토지 소유주의 사업 신청을 받습니다. 땅집고 청년주택 개발지원센터의 총괄 PM 회사인 수목건축이 땅 소유자의 신청을 받아 사업성 검토부터 인허가·설계·시공·금융까지 모든 업무를 지원합니다.
▶<땅집고 역세권 청년주택 개발센터> 자세히 보기