[땅집고] “12·16 대책 직후에는 다주택자들이 급매로 내놓은 재건축 아파트를 서로 사겠다고 난리였죠. 지금은 이 매물들이 거의 다 소진된 상태입니다. 벌써 거래가 뜸해지고 호가도 대책 전과 비슷해졌어요. 매도자와 매수자가 힘겨루기에 들어간 상황인 것 같아요.(서울 송파구 잠실동 A공인중개사사무소 관계자).”

지난해 정부가 18번째로 내놓은 부동산 대책인 ‘12·16 대책’은 재건축 아파트를 비롯한 서울 고가아파트를 정조준한 대책이라는 평을 받는다. ‘15억원 초과 주택’ 대출 금지, ‘9억원 초과 주택’ 주택담보대출비율(LTV) 축소, 종합부동산세 강화 등의 내용을 총망라하고 있다.

12·16 대책이 나온지 2개월여가 지났다. 한국감정원이 발표한 서울시 자치구별 매매가격지수 변동률 자료를 보면 2월 한 달동안 전체 25개구(區) 중 ‘강남3구(강남·서초·송파구)’ 변동률만 하락했다. ▲강남구 -0.09% ▲서초구 -0.07% ▲송파구 -0.06% 순으로 가격이 내렸다. 감정원은 이 통계와 함께 “12·16 대책 영향으로 주요 재건축 단지에 대한 매수 심리가 위축되면서 강남3구 집값이 낮아진 것”이라는 분석을 내놨다.

주택 시장에선 “정부가 12·16대책으로 부자들의 집값을 잡고, 중산·서민층의 집값을 올리는데 성공했다”고는 평가가 나온다. 그렇다면, 서민층 집값은 올려놨지만, 부자들의 대표적인 투자상품인 강남 재건축 집값을 잡았을까. 땅집고가 서울 재건축 아파트 중 ‘3대 재건축’이라고 꼽히며 강남 재건축 시장의 흐름을 주도하는 ‘은마아파트’, ‘잠실주공5단지’, ‘압구정현대아파트’ 현황을 조사해봤다.

■대책 후 2달 동안은 대표 재건축 가격 떨어져

우선 지난 2개월만 따지면, 세 아파트 집값 모두 12·16 대책 전에 비해 하락했다. 국토교통부 실거래가 시스템에 등록된 지난해 12월(대책 전 기준) 최고가와 올해 2월 최고가를 비교했다. 우선 ‘은마아파트’ 84.4㎡은 23억5000만원(7층)에서 21억8000만원(6층)으로 1억7000만원 떨어졌다. 같은 기간 ‘잠실주공5단지’ 82.5㎡는 24억3400만원(12층)에서 21억1425만원(11층)으로 3억1975만원 하락했다. ‘압구정현대’ 3단지 82.5㎡는 1억7000만원(24억원·11층 → 22억3000만원·7층) 낮아졌다.

주택시장에선 강남권 대표적인 재건축 아파트 가격이 떨어진 첫 번째 이유로 대출 규제로 인한 매수세가 급감을 꼽는다. 12·16 대책으로 15억원을 초과하는 주택에 대해 대출이 전면 금지되면서 몸값 높은 재건축 아파트 거래대금을 마련할 수 있는 수요층이 기존 대비 줄었다는 의미다. 실제로 거래량이 줄었다. 대책이 발표된 12월 16일부터 2월 28일까지 약 두 달 동안 거래량을 전년 같은 기간과 비교해보면 ▲‘은마아파트’ 5건 → 4건 ▲‘잠실주공5단지’ 15건 → 8건 ▲‘압구정현대’ 10건 → 4건 등으로 줄었다.

이런 가운데 다주택자들이 양도세 중과 한시 적용 배제를 고려해 내놓은 급매물 위주로 거래가 이뤄지면서 실거래가가 하락했다. 압구정 현대아파트 단지에 있는 A공인중개사무소 관계자는 “대책 이후 재건축 서울 아파트를 종전보다 낮은 가격에 매도한 집주인들은 대부분 5월 31일까지 소유권 이전등기를 해야 할 이유가 있는 다주택자”라며 “반면 현금에 여유가 있거나, 1주택자들은 매물을 내놓는 경우는 거의 없다”고 말했다.

정부가 재건축 사업에 각종 규제를 강화한 것도 강남 집값이 일시적으로 하락한 요인으로 꼽힌다. 안전진단 기준이 강화한 데 이어 분양가상한제 등 규제가 이어지면서 사업성이 떨어진다는 판단에 사업을 보류하거나 아예 사업을 멈춘 정비구역이 속속 등장하고 있다. ‘은마아파트’와 ‘압구정현대’는 아직 사업 초기 단계에 머물러 있는 상태고, ‘잠실주공5단지’는 서울시가 건축심의를 내주지 않고 의도적으로 사업을 지연시키고 있는 대표적인 아파트 단지다. 재건축은 ‘시간과의 싸움’이 핵심인데, 현금이 부족하거나, 금융 비용을 계산 한 이후 수지타산이 맞지 않다고 판단한 집주인들이 가격을 낮춰 집을 내놓는 것이다.

재건축 아파트 소유자들은 급매물이 거래되고 있다는 사실이 외부로 알려지는 것은 꺼려한다. 잠실의 한 중개업소는 “아파트 소유자들이 이 일대 중개업소에 ‘급매에 대해 외부에 알려지면 안된다’고 엄포를 놓는 경우도 있다”고 말했다.

■2개월 만에 대책 약발 끝?…급매물 사라지자 다시 호가 오름세로

다만 이 같은 하락세가 계속 이어질 것으로 보이지는 않는다. 집값 하락을 이끌었던 급매물들이 불과 2개월 만에 소진되고 있기 때문이다. 국토교통부에 등록된 단지별 가장 최근 거래 일자(계약일 기준)를 보면 ▲‘압구정현대’ 2월 7일 ▲‘잠실주공5단지’ 2월 12월 ▲’은마아파트’ 2월 20일 등으로, 최소 2주~최대 4주 동안 거래가 멈춘 상태다. 현지 중개업소에 따르면 ‘잠실주공5단지’의 경우 아직 실거래 신고되지 않은 건까지 합하면 지난달 18억6000만~19억5000만원 수준에 나왔던 저가 매물 10건 정도가 새 주인을 찾은 후 거래가 끊겼다.

급매가 빠지면서 세 단지 호가는 다시 오르는 중이다. 현지 중개업소에 따르면 현재 세 아파트 호가는 ▲은마아파트(84.43㎡) 20억5000만~23억원 ▲압구정현대(82.5㎡) 20억4000만~23억5000만원 ▲잠실주공5단지(82.51㎡) 21억~23억원 선이다. 아직 각 단지별 역대 최고가 보다는 낮은 금액이긴 하지만, 대책 이후 수 억원 하락한 실거래 금액들보다는 모두 높다. 박인수 압구정큰부자부동산중개사무소 대표는 “급매가 사라지는 오는 6월 이후에는 다시 재건축 매물이 귀해질 것”이라며 “그 이후에는 어떻게 될지 봐야 알겠지만 적어도 실거래 가격이 떨어지지는 않을 것”이라고 말했다.

정부는 지금까지 소위 ‘강남 집값을 잡을 대책’을 내놓으면서, 강남 집값이 하락하면 주변 집값도 하락할 것으로 기대하고 있다. 하지만, 정부의 바람과 달리 강남 집값은 버티고, 주변 집값은 더 오르는 결과가 나오고 있다. 심교언 건국대 교수는 “강남 재건축의 호가가 다시 높아졌다는 것만으로는 각 단지들이 이전 최고가를 회복하는 수준으로 반등한다고 볼 수는 없다”며 “하지만, 적어도 12·16 대책 ‘약발’이 벌써 떨어졌다는 의미로는 해석할 수 있을 것”이라고 말했다.
/이지은 땅집고 기자