땅집고가 이번에 소개해드리는 책은 인터넷에서 ‘풀하우스’라는 필명으로 유명한 서상하 부동산투자법인 블루인사이트 이사가 펴낸 ‘대한민국 땅 따먹기(지혜로)’입니다.

[땅집고 북스] 어느 정도 규모로 건물을 지을 수 있을까? ①건축 면적 제한 알아보기

같은 면적의 땅이라도 더 큰 건물을 지을 수 있다면 땅의 가치는 더 높아진다. 건축물 규모에 영향을 미치는 3가지 요소는 면적 제한, 높이 제한, 법정 주차대수에 의한 규모 제한 등이 있다. 먼저 ‘면적 제한’에 대해 알아보자. 땅마다 건물을 지을 수 있는 대지의 면적을 제한하는 규제를 가지고 있는데, 대표적인 것이 건폐율과 건축선이다.

(1)건폐율

건폐율은 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율을 말한다. 그런데 여기서 대지 면적은 대지의 ‘수평 투영면적’을 말한다. 땅이 비스듬하다면 대지면적은 위에서 내려다 본 면적이 된다. 건축면적도 마찬가지로 수평 투영면적을 기준으로 한다.

건폐율 상한은 용도지역에 따라 다르다. 법에서 정한 용도지역별 상한 이내에서 지자체별로 상한을 따로 정한다. 따라서 토지의 건폐율을 확인할 때는 반드시 지자체별로 정한 건폐율을 확인해야 한다. 지자체마다 정한 용도지역별 건폐율을 쉽게 확인하려면 토지이용계획확인서를 떼어보는 것이 가장 쉽다.

지자체에서 정한 건폐율 상한은 ③에 표시한다. 예를 들어 경기도 안양시는 제2종일반주거지역의 건폐율 상한을 60%로 정했다. 이렇게 전국 모든 토지에 대해 토지이용계획확인서의 용적률·건폐율 조회를 통해 각 지자체가 정한 건폐율 상한을 간단하게 찾을 수 있다.

(2)건축선

건축선은 건축할 수 있는 경계선을 말하는데, 일반적으로 토지의 경계 또는 토지와 도로의 경계선이다. 여기서 중요한 것은 ‘건축선 후퇴’라는 개념이다.

‘건축선 후퇴’란 내 땅을 지나는 도로 때문에 건축선이 토지의 경계 안쪽으로 밀려나는 경우를 말한다. 건축선 후퇴로 인해 밀려난 면적은 대지면적에서 제외하는데, 대지면적은 건폐율을 계산할 때 기준면적이기 때문에 결국 지을 수 있는 건물 면적이 줄어든다. 예를 들어 가로·세로 각각 10m인 땅에서 건축선이 1m 후퇴했다고 가정해 보자.

원래 토지면적은 100㎡다. 건폐율이 60%이면 건축면적은 60 ㎡까지 가능하다. 하지만 건축선이 1m 후퇴하는 바람에 뒤로 밀려난 면적이 10㎡이고 남는 면적은 90㎡가 된다. 건폐율은 90㎡에 60%를 곱해서 산출하고, 결국 건축 가능한 대지 면적은 54㎡가 된다.

건축선 후퇴로 쓸 수 없게 된 면적은 토지 소유자라고 해도 도로 외에 다른 용도로 사용할 수 없다. 다른 사람의 통행을 방해할 수 없으며, 통행료를 받을 수도 없고, 정부가 보상해주지도 않는다. 건물을 짓기 위해 내 땅을 도로로 내놓은 탓에 더 이상 내 땅이 아닌 셈이다. 그래서 땅을 볼 때는 건축선 후퇴가 발생하는 땅인지 주의해서 살펴야 한다.

☞건축선 후퇴가 발생하는 땅 구별 방법

그러면 어떤 땅에 건축선 후퇴가 일어날까? 땅에 접한 도로 폭이 도로기준 폭에 미달하면 그만큼 도로의 폭을 확보해야 하는데 이 때 건축선 후퇴가 발생한다. 도로기준 폭은 일반적인 경우 4m이고, 막다른 도로라면 도로 길이에 따라 2m에서 6m까지다.

만약 위 그림과 같은 상황에서 도로기준 폭(d)이 6m라고 한다면, 도로 중심선에서 양쪽으로 3m 떨어진 위치가 건축선이 된다. 맞은편 대지와 각각 절반에 해당하는 만큼 뒤로 밀려나는 것이다.

도로 반대쪽에 하천, 절벽, 공원, 철도 등이 있다면 어떻게 될까? 하천 쪽은 움직일 수 없으니 내 땅이 더 많이 밀려나야 도로기준 폭을 확보할 수 있게 된다. 따라서 이 때는 도로의 가장자리 선에서 대지 쪽으로 6m 떨어진 위치가 건축선이 되는 것이다. 그래서 땅을 볼 때는 땅뿐만 아니라 접해 있는 도로의 폭과 길이, 도로 반대편의 이용 상황을 확인해야 한다.